按揭貸款“10年”與“30年”相差多少？過來人：選錯(cuò)“白送錢”！

對(duì)于一般人而言，一生當(dāng)中，或許80%以上都會(huì)經(jīng)歷一次買房活動(dòng)，有的人是通過自己奮斗實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)，有的人則是通過父母親的努力幫助完成購房目標(biāo)。在如今房?jī)r(jià)高居不下的年代，普通人能買得起一套房子實(shí)屬不易，不管是父母幫助買房還是全靠自己買房，都值得贊揚(yáng)和肯定。

在買房時(shí)，由于個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力的不同，買房方法也不盡相同，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的通過全款方式買房，這種買房方法，不用背負(fù)任何房貸壓力，生活無憂無慮，經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)（腰包不鼓）的購房者，大都采用按揭貸款的方式買房，雖然有房貸壓力，但比起高房?jī)r(jià)面前買不起房子而言，也是慶幸的。

很多人其實(shí)并不知道按揭貸款是什么意思，在買房之前仍然是一臉茫然，在辦理按揭貸款的事情上，完全跟隨者開發(fā)商的指揮棒走，開發(fā)商說付首付款，就老老實(shí)實(shí)付了首付款，開發(fā)商說去銀行辦理按揭貸款，購房者就去辦理按揭貸款，而按揭貸款怎么辦、有什么程序和值得注意的地方，則完全不知曉，以至于貸款都辦下來開始還月供了，才發(fā)現(xiàn)自己選錯(cuò)了方式、白白損失不少錢。

首先普及一個(gè)按揭貸款的概念，買房貸款分為2種形式，一個(gè)是等額本金法，一個(gè)是等額本息法，在相同貸款本金和貸款期限的情況下，貸款等額本金總利息要比貸款等額本息總利息低好幾萬元，這是第一個(gè)差別，很多人不知道其中差別，在這里吃了虧。

另外的一點(diǎn)是，在選擇貸款期限的時(shí)候，不少人也存在誤區(qū)，不少人不愿意背負(fù)房貸，所以按揭貸款年限選擇的非常短，5年的、10年的大行其道，搞得自己壓力山大，生活開支都受到了影響。殊不知，在選擇買房年限這個(gè)問題上，也大有學(xué)問，這是今天要談的話題。按揭貸款“越長(zhǎng)越好”還是“越短越好”？銀行經(jīng)理：不少人白送錢。

一、如果是買房投資賺錢的話，貸款期限該選擇多久合適？

首先，我們需要認(rèn)清楚買房投資是什么意思、怎么操作的。買房投資其實(shí)也等同于炒房，只不過炒房的情形更惡劣，稱呼略帶有貶義詞，為炒房是始終是被抑制的一種行為，在房地產(chǎn)調(diào)控的任何年代和階段，都不允許炒房。買房投資則基本上沒有貶義性質(zhì)，因?yàn)槿魏稳速I房都要考慮這一點(diǎn)。

買房投資可能是買房子的一般通用屬性，房子原本的屬性是居住，但是隨著房?jī)r(jià)的上漲，金融投資性成為了必不可少的買房考量指標(biāo)之一。不管是剛需還是炒房者，如今都對(duì)房子升值問題格外關(guān)注，甚至超過了房子居住屬性本身，因?yàn)楫?dāng)下的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，一般二線城市隨便就能超過1萬元/平米，一套100平米的房子動(dòng)輒超過上百萬元，對(duì)任何家庭而言都不是一件小事。

所以，房子作為家庭的大額資產(chǎn)，誰也不想自己的資產(chǎn)貶值縮水，從這個(gè)層面而言，任何人買房都需要關(guān)注房子的增值問題，這并不是炒房思維，而是出于家庭財(cái)產(chǎn)的保障。大多數(shù)情況下，專業(yè)的炒房者或者買房投資人是不會(huì)選擇按揭貸款的，因?yàn)榘唇屹J款會(huì)造成手續(xù)不便、房屋出售不便，也會(huì)帶來很大的貸款成本。

二、剛需買房采用按揭貸款方式，貸款期限越長(zhǎng)越好還是越短越好？

按揭貸款分為兩種：等額本金貸款和等額本息貸款，二者具有很大差別，但是也有非常大的相似之處，差別在于前者總利息比后者少很多，這也是不少購房者寧愿前期背負(fù)著巨大房貸壓力選擇等額本金的主要原因。兩者的相似之處在于在貸款年限時(shí)間越長(zhǎng)則利息越高、時(shí)間越短則利息越低。

接下來，我們就以等額本息貸款法為例，來算算到底貸款30年和貸款10年差別在哪里，我們?cè)O(shè)定一個(gè)前提條件：貸款本金為100萬元，貸款利率為2019年的基準(zhǔn)貸款利率4.9%，具體如下：

1、按揭貸款，采用等額本息貸款法，年限是30年：

可以看出，采用等額本息貸款法，100萬元本金，30年的話利息一共是91萬元，僅僅利息就是一個(gè)非常大的數(shù)字，利息幾乎接近本金。不過，對(duì)于腰包不夠滿、經(jīng)濟(jì)能力欠佳的剛需購房者而言，這既是一個(gè)福利性的選擇，又是一個(gè)沒辦法的無奈性選擇。

2、等額本息貸款法，如果是10年的話，具體如下：

很容易看出，在基準(zhǔn)利率條件下，貸款本金100萬元，10年總利息一共是26萬元，相當(dāng)不錯(cuò)的選擇，買房成本低了不少，這種貸款方式非常適合現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的家庭買房，不用擔(dān)心因?yàn)榉孔邮赘兑迅痘蛘呙總€(gè)月巨額的月供之后，會(huì)給生活帶來壓力的情況。

乍一看，貸款10年要比貸款30年劃算得多，這也正是很多人喜歡選擇短期按揭貸款的原因之一，不過樓市指聞提示，表面上看起來如此，但是實(shí)際上或許并不是這么回事兒。我們加入一個(gè)因素M2的變化。

在過去的幾十年里，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，M2也迅速增加，M2增加超過GDP速度之后就表現(xiàn)為貨幣購買力不足，例如10年前一盒火柴一分錢，現(xiàn)在一盒火柴5毛錢，差別很大。按照過去的M2比GDP增速，貸款30年后還的20萬元，可能僅僅相當(dāng)于30年前的8-10萬元。

所以初步估算，91萬元的總利息如果放在10年貸款期限的話，可能相當(dāng)于15-20萬元。比起按揭貸款10年總利息26萬元來說，省了不少錢（反過來講，貸款越短可能白送銀行幾萬元呢）。

巧妙應(yīng)用未來的眼光計(jì)算現(xiàn)在的問題，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不一樣的結(jié)局，買房知識(shí)，關(guān)注小編吧！