關(guān)于公安機關(guān)在辦理刑事案件過程中是否有權(quán)查封涉案不動產(chǎn)，有一個比較復(fù)雜的演變過程。
1996年《刑事訴訟法》第114條規(guī)定：在勘驗、搜查中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種物品和文件，應(yīng)當(dāng)扣押；與案件無關(guān)的物品、文件，不得扣押。
公安部1998年發(fā)布施行的《公安機關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定》第210條明確：在勘查、搜查中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的物品和文件應(yīng)當(dāng)扣押；但與案件無關(guān)的物品、文件，不得扣押。持有人拒絕交出應(yīng)當(dāng)扣押的物品、文件的，公安機關(guān)可以強行扣押。
在2012年《刑事訴訟法》實施前，公安機關(guān)一般是依據(jù)上述法律條文決定扣押犯罪嫌疑人名下的不動產(chǎn)的。
2012年《刑事訴訟法》第139條明確規(guī)定：在偵查活動中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種財物、文件，應(yīng)當(dāng)查封、扣押；與案件無關(guān)的財物、文件，不得查封、扣押。這是第一次以法律的形式賦予公安機關(guān)在偵查階段查封不動產(chǎn)的權(quán)力。實際上,早在2001年,公安部在《關(guān)于公安機關(guān)在辦理刑事案件中可否查封凍結(jié)不動產(chǎn)或投資權(quán)益問題的批復(fù)》中即認為,公安機關(guān)在辦理刑事案件中有權(quán)依法查封、凍結(jié)犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產(chǎn)、獲取的投資權(quán)益或股權(quán)。
2013年9月1日,公安部聯(lián)合最高人民法院、最高人民檢察院等多部門出臺《公安機關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，第一次細化了公安機關(guān)查封不動產(chǎn)的類型、期限、適用條件、所需材料及不動產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助配合義務(wù)。依據(jù) 《規(guī)定》第7條：查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封應(yīng)當(dāng)經(jīng)作出原查封決定的縣級以上公安機關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)，在期限屆滿前五日以內(nèi)重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，送交有關(guān)部門協(xié)助辦理，續(xù)封期限最長不得超過一年。案件重大復(fù)雜，確需再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市一級以上公安機關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)，在期限屆滿前五日以內(nèi)重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，且每次再續(xù)封的期限最長不得超過一年。查封期限屆滿，未辦理續(xù)封手續(xù)的，查封自動解除。
實踐中，公安機關(guān)查封不動產(chǎn)面臨的常見問題包括：對于公安機關(guān)在2013年9月1日之前采取的查封不動產(chǎn)措施，期限屆滿后如何處理；對于公安機關(guān)在2013年9月1日之后采取的查封措施，期限屆滿之后如何處理；對于法院首封，公安機關(guān)為輪候查封（查封措施實施于2013年9月1日之前的），法院處置該不動產(chǎn)時如何處理公安機關(guān)的輪候查封；對于法院首封，公安機關(guān)為輪候查封（查封措施實施于2013年9月1日之后的），法院處置該不動產(chǎn)時如何處理公安機關(guān)的輪候查封。
《規(guī)定》第57條明確，本規(guī)定施行后適用查封、凍結(jié)措施的，按照本規(guī)定辦理；本規(guī)定施行前已生效的查封、凍結(jié)措施，依照措施適用時的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而2013年9月1日之前公安機關(guān)適用的法律、法規(guī)、規(guī)章或者規(guī)范性文件都沒有提及公安機關(guān)查封涉案不動產(chǎn)的期限以及期限屆滿后的效力問題。本著法不溯及既往的原則，對于這種類型的查封，不論期限是否屆滿，如果要辦理解除查封手續(xù)，都需要查封機關(guān)出具相關(guān)的解封文書。
對于期限屆滿后公安機關(guān)沒有到登記機構(gòu)辦理續(xù)封手續(xù)的，查封失效，登記機構(gòu)可以解除相應(yīng)的查封措施，并在系統(tǒng)里備注上解封的法律依據(jù)及解封日期。
《規(guī)定》出臺并實施后，公安機關(guān)才第一次接受并認可輪候查封的概念。同時，《規(guī)定》第47條明確，要求查封、凍結(jié)涉案財物的有關(guān)國家機關(guān)之間，因查封、凍結(jié)事項發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由其共同上級機關(guān)決定；分屬不同部門的，由其各自的上級機關(guān)協(xié)商解決。協(xié)助執(zhí)行的部門和單位按照有關(guān)爭議機關(guān)協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。所以，對于公安機關(guān)的查封措施是否當(dāng)然失效，登記機構(gòu)是否有權(quán)解除，都不應(yīng)該由登記機構(gòu)來判斷。筆者建議，登記機構(gòu)宜發(fā)函給首封法院，并按照兩家協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。
2004年《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第20條規(guī)定，查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效。依據(jù)這一規(guī)定，目前，一般情況下法院認為，作為首封法院，依法對查封的房屋全部處理，公安的刑事查封作為輪候查封應(yīng)該自動失效。但《通知》系最高人民法院聯(lián)合兩部委發(fā)布的規(guī)范性文件，對公安機關(guān)沒有約束力。
2007年《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）明確，人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的全部財產(chǎn)進行處分后，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。該批復(fù)屬于司法解釋，具有法律效力。
公安機關(guān)以《規(guī)定》作為查封不動產(chǎn)的依據(jù)，其中第43條明確，已被有關(guān)國家機關(guān)依法查封、凍結(jié)的涉案財物，不得重復(fù)查封、凍結(jié)。需要輪候查封、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)部門共同發(fā)布的規(guī)定執(zhí)行。查封、凍結(jié)依法解除或者到期解除后，按照時間順序登記在先的輪候查封、凍結(jié)自動生效。即公安機關(guān)輪候查封的，其生效時間并不是協(xié)助查封文書送達登記機構(gòu)之時，而是自首封機關(guān)依法解除查封措施或者到期失效后，才自動生效。故首封法院在查封期限內(nèi)處分不動產(chǎn)，并且向登記機構(gòu)送達協(xié)助過戶文書時，公安機關(guān)的輪候查封尚未生效。再者，《規(guī)定》同樣只是規(guī)范性文件，沒有《批復(fù)》作為司法解釋的效力高。故登記機構(gòu)應(yīng)該配合首封法院的協(xié)助過戶要求，并解除公安機關(guān)的輪候查封措施，實務(wù)中可以在系統(tǒng)里備注《批復(fù)》的相關(guān)條文內(nèi)容及解封日期等信息。
