繼續(xù)為大家逐個解析東莞34個鎮(zhèn)區(qū)，今天帶大家去看看樟木頭鎮(zhèn)，它作為東莞東南組團的重要鎮(zhèn)區(qū)，有一個比較響亮的稱號“小香港”，下面咱們一起去看看詳細(xì)情況。

【1.1 區(qū)位概況】

這兩年，粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)如火如荼，東莞位于珠江出?？诘?strong>東岸，穗莞深這條縱向發(fā)展軸是大灣區(qū)的重點發(fā)展方向。

大灣區(qū)“9+2”城市群的發(fā)展綱要中，明確了各大城市的定位和發(fā)展重心，東莞夾在廣州和深圳中間，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

來具體看看深莞惠，樟木頭位于深莞惠都市圈的中心位置，可以便捷到達周邊各片區(qū)，目前的房價也算是比較實惠。

老牛多次區(qū)樟木頭實勘，總體來說，那里的環(huán)境還是挺不錯的，畢竟有不少片區(qū)的配套還是比較成熟的。

東莞目前的6大片區(qū)中，樟木頭位于東南臨深片區(qū)，同時也是聯(lián)接東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的重要樞紐。

樟木頭最讓人印象深刻的，首先就是廣深鐵路，作為京九線的重要組成部分，這條可以通到香港的軌道，在改革開放早期為樟木頭帶來了商貿(mào)加工的繁榮。

樟木頭經(jīng)過這些年的建設(shè)，部分片區(qū)的城市面貌也有了較大改變的，出現(xiàn)了不少環(huán)境優(yōu)美的大規(guī)模居住組團。

【1.2 功能結(jié)構(gòu)】

樟木頭全鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)，主要特征就是“1中心+3組團”，1中心是指由“商貿(mào)+城鎮(zhèn)+旅游”3個重要功能組成的城鎮(zhèn)核心區(qū)，3組團是指“東部產(chǎn)業(yè)+南部產(chǎn)業(yè)+西部物流”3大組團。

中心組團位于全鎮(zhèn)的中心區(qū)域，人氣比較旺盛，由于早期的開發(fā)比較粗放，缺乏相應(yīng)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，會有不少片區(qū)出現(xiàn)發(fā)展參差不齊的狀況。

1中心+3組團再往下細(xì)分，各自會有更加詳細(xì)的功能分區(qū)，比如中心城區(qū)又會細(xì)分成“行政中心+濱水居住組團+商業(yè)中心”。

下圖就是濱水居住組團的核心片區(qū)，也是樟木頭重點打造的居住組團，環(huán)境比較舒適。

再來看看樟木頭的主要經(jīng)濟指標(biāo)，樟木頭總面積118.8平方公里，常住人口約20萬人，其中有約5萬是香港人。

由于早期產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較粗放，加上過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)，樟木頭這幾年的經(jīng)濟增長比較緩慢，2018年的全市GDP排名只能排到第三梯隊的中段。

老牛認(rèn)為，從盛極一時的“小香港”，到逐步落后于周邊鎮(zhèn)區(qū)，樟木頭必須重塑產(chǎn)業(yè)布局，來迎接新一輪的發(fā)展大潮。

【1.3 產(chǎn)業(yè)布局】

樟木頭產(chǎn)業(yè)布局的主要特征，也是圍繞著中心城區(qū)散布在周邊各組團，還設(shè)置了對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)保障區(qū)，從下圖可以直觀看出東部組團的產(chǎn)業(yè)用地范圍最大。

塑膠產(chǎn)業(yè)是樟木頭的傳統(tǒng)強項，下圖就是樟木頭的塑膠市場，作為全國3大塑料交易市場之一，未來將升級成以智能化+信息化為特色的“華南塑膠產(chǎn)貿(mào)城”。

在鞏固好傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的同時，樟木頭積極向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，抓住機遇承接深圳外溢的高新產(chǎn)業(yè)，打造一流的現(xiàn)代制造業(yè)基地，下圖中的樟洋產(chǎn)業(yè)新城就是其中的典范。

【1.4 公共配套】

咱們來看看樟木頭的公共服務(wù)體系，目前已初步形成了“鎮(zhèn)級+片區(qū)級+社區(qū)中心”逐層遞進的3級結(jié)構(gòu)體系，中心城區(qū)仍然是最為重要的綜合服務(wù)中心。

俯瞰中心城區(qū)，蜿蜒的石馬河串聯(lián)起了散落在不同片區(qū)的“中小學(xué)+文化體育+醫(yī)療衛(wèi)生”等重要公共設(shè)施，也烘托出中心城區(qū)依山傍水的獨特魅力。

樟木頭被群山環(huán)抱，光是森林公園就有“觀音山+旗嶺山+寶山”3個，加上不同規(guī)模的市政公園，基本上到處都能感受到滿眼綠色。

下圖能直觀的看到觀音山國家級森林公園，有很多游客慕名而來游玩參拜，是遠(yuǎn)近聞名的旅游勝地。

除了森林公園，分散在各個組團中的市政公園也都各有特色，下圖是位于中心城區(qū)的龍仙公園，周邊的高樓仿佛就矗立在綠洲之上。

【02 交通體系】

樟木頭的交通體系主要由“道路+軌道交通”組成，其中高速主要包括“甬莞+從莞深+惠塘”這3條，還包括“東深路+莞樟路”2條主干道。

下圖是由南北縱向穿過樟木頭的從莞深高速，當(dāng)然基本上是穿山而過，畢竟樟木頭周邊的山體太密集了。

咱們接下來看看軌道交通，首先來看一下地鐵線路，這也是大家比較關(guān)心的，東莞地鐵1號線在樟木頭一共有3個站點，上接黃江，下接塘廈高鐵站（東莞南站）

老牛重點提醒大家注意上坑站，它位于樟木頭的東南端，毗鄰塘廈的林村片區(qū)，目前主要是以工業(yè)廠房+小產(chǎn)權(quán)房為主。

除了地鐵，軌道交通還包括莞惠城際（已通車運營）的樟木頭東站，當(dāng)然更少不了見證了樟木頭崛起和繁榮的廣深鐵路，它依然是樟木頭物流運輸?shù)?strong>重要動脈。

【3.1 土地狀況】

樟木頭的土地現(xiàn)狀，最大部分肯定是綠色的山地（大部分都是生態(tài)保護用地），其次就是東部和南部的工業(yè)用地，居住用地主要集中在中心城區(qū)。

在“東部+南部”組團的部分片區(qū)，工業(yè)廠房+小產(chǎn)權(quán)房還是比較密集的，這里也是未來三舊改造的重點整治對象。

樟木頭可以說是典型的山區(qū)鎮(zhèn)，由于周邊山體環(huán)抱的自然限制，可開發(fā)利用的土地資源比較珍貴。

所以經(jīng)過協(xié)調(diào)規(guī)整后，樟木頭推出了新的全鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，加大了“居住+商業(yè)”用地的面積，同時確保了東部和南部的產(chǎn)業(yè)保障區(qū)規(guī)模。

在新的用地規(guī)劃中，在如何充分利用優(yōu)勢資源上花了不少心思。比如下圖中的濱水地塊，就十分注重適度增加“居住+公共設(shè)施”用地，使濱水的獨特資源能夠發(fā)揮出更大價值。

老牛認(rèn)為，結(jié)合樟木頭依山傍水的自然資源，能夠“引導(dǎo)+控制”好城市整體空間形態(tài)，真正做到“顯山露水”，使居民+游客活動真正能“親山近水，游山玩水”，這是當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該扎實用心去做好的大方向。

下圖是樟木頭全鎮(zhèn)的土地開發(fā)強度示意，中心城區(qū)和南部組團的開發(fā)強度是比較高的，其他片區(qū)都還有較大開發(fā)潛力。

樟木頭的可建設(shè)用地固然稀缺，但更要注重現(xiàn)有土地資源的高效利用，早期的粗放式土地管理導(dǎo)致的“廠房+小產(chǎn)權(quán)房”無序建設(shè)，已經(jīng)到了必須治理的關(guān)頭。

【3.2 三舊改造】

咱們來看看樟木頭的三舊改造，主要分成“北部+中部+南部”這3大塊，其中南部的樟洋新城是近期舊改的重點。

老牛就為大家詳細(xì)解析一下樟洋新城這個連片舊改的典型范例，目前該舊改項目主要以廠房+小產(chǎn)權(quán)房為主，片區(qū)內(nèi)建設(shè)用地幾乎耗盡，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善空間已經(jīng)受到嚴(yán)重限制，人居環(huán)境也比較差，改造升級的需求十分迫切。

新的用地規(guī)劃中，明顯加大了“居住+商業(yè)+教育”等用地，同時老牛提醒大家注意，M1（新型工業(yè)用地）的規(guī)模也大大增加了。

據(jù)老牛了解，該舊改項目早已引進綠景集團合作開發(fā)，旨在打造“產(chǎn)城融合”的智慧新城，老牛也期待項目能夠早日實現(xiàn)。

除了樟洋新城這樣的連片舊改之外，樟木頭還有不少零散的近期舊改重點項目，主要集中在中部和西部。

老牛認(rèn)為，如果真的能夠通過三舊改造實現(xiàn)資源的高效整合，高新產(chǎn)業(yè)的落地發(fā)展壯大，樟木頭一定能夠重新崛起。

怕就怕掛羊頭賣狗肉，打著產(chǎn)城融合的幌子，還是僅僅搞房地產(chǎn)開發(fā)，那就會再次錯失重大的發(fā)展機遇期。

【3.3 樓市狀況】

老牛也梳理了樟木頭目前在售的典型新盤，大多集中在中部和南部，供大家參考。

如果從宜居角度來說，樟木頭大部分片區(qū)的居住環(huán)境還是很不錯的，總體開發(fā)強度也不高，有山有水，氣候適宜。

老牛要重點提醒大家注意樟木頭的二手房市場，是的，你沒看錯，樟木頭名列全市34個鎮(zhèn)區(qū)的第一名（月成交套數(shù)），一騎絕塵，把第二的東城和第三的南城遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。

俺們剛開始也覺得難以理解，這么個稍顯偏僻的地方，二手房成交怎么這么火爆，后來想想，應(yīng)該和那5萬常住的香港人（有較強的消費能力）有些關(guān)系，加上部分樓盤品質(zhì)確實還不錯，所以成交火熱也算有一定依據(jù)。

【總結(jié)】

最后，咱們來看看樟木頭的近期建設(shè)重點項目，各大片區(qū)都有，主要集中在中部和南部，這也和“地鐵1號線+東莞南站”聯(lián)系比較緊密。

老牛覺得，樟木頭作為東莞東南組團的重鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，十分宜居；但目前它必須著力解決好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的種種實際問題，這樣才能確保自己能夠持續(xù)發(fā)展。

在東莞全市加速建設(shè)的大背景下，讓咱們一起期待樟木頭能夠?qū)崿F(xiàn)“山水融城+產(chǎn)城融合”，早日重新崛起為新的都市圈核心。