大數(shù)據(jù)來(lái)源

時(shí)       間：2019年6月21日之前

案例來(lái)源：Alpha案例庫(kù)

案       由：房屋買賣合同糾紛

案件數(shù)量：2140186件

整體情況

從上方的年份分布可以看到，房屋買賣合同糾紛案例數(shù)量伴隨文書公開(kāi)，基本呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

從地域分布來(lái)看，當(dāng)前房屋買賣合同糾紛案例主要集中在四川省、廣東省、河南省，分別占比8.48%、7.06%、5.71%。其中四川省的案件量最多，達(dá)到181477件。（注：此處顯示該條件下案例數(shù)量排名前五的省份。）

案由分布

從上面的案由分類情況可以看到，房屋買賣合同糾紛當(dāng)前最主要的案由是其他案由，有1154938件，占一半以上，其次是商品房預(yù)售合同糾紛，商品房銷售合同糾紛，商品房預(yù)約合同糾紛，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。

行業(yè)分布

從上面的行業(yè)分類情況可以看到，房屋買賣合同糾紛當(dāng)前的行業(yè)分布主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，金融業(yè)，建筑業(yè)。

程序分類

從上面的程序分類統(tǒng)計(jì)可以得出房屋買賣合同糾紛下當(dāng)前的審理程序分布狀況，其中一審案件有1361699件，二審案件有366065件，再審案件有51392件，執(zhí)行案件有345272件。并能夠推算出一審上訴率約為26.88%。

裁判結(jié)果

            一審裁判結(jié)果

通過(guò)對(duì)一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部/部分支持的有603486件，占比為44.32%；撤回起訴的有317594件，占比為23.32%；其他的有311889件，占比為22.90%。

• 二審裁判結(jié)果

  
  

  

通過(guò)對(duì)二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有219764件，占比為60.03%；撤回上訴的有59978件，占比為16.38%；改判的有40996件，占比為11.20%。

• 再審裁判結(jié)果

  
  

  

通過(guò)對(duì)再審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有31833件，占比為61.94%；提審/指令審理的有8422件，占比為16.39%；撤回上訴的有3639件，占比為7.08%。

• 執(zhí)行裁判結(jié)果

  

通過(guò)對(duì)執(zhí)行裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下其他的有101198件，占比為29.31%；終結(jié)本次執(zhí)行程序的有100823件，占比為29.20%；終結(jié)執(zhí)行的有59767件，占比為17.31%。

標(biāo)的額

通過(guò)對(duì)標(biāo)的額的可視化分析可以看到，標(biāo)的額為50萬(wàn)元以下的案件數(shù)量最多，有1096584件，50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的案件有62729件，100萬(wàn)元至500萬(wàn)元的案件有55248件，500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的案件有6586件，1千萬(wàn)元至2千萬(wàn)元的案件有2530件。

審理期限

通過(guò)對(duì)審理期限的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下的審理時(shí)間更多處在31-90天的區(qū)間內(nèi)，平均時(shí)間為88天。

最高院裁判規(guī)則

1、出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》是否導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效？

【裁判宗旨】出賣人如未取得涉案房屋的《商品房預(yù)售許可證》即銷售商品房，買賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同自始無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定為有效。

【律師評(píng)析】最高人民法院對(duì)此類案件的裁判觀點(diǎn)完全一致，即依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，確認(rèn)出賣人未取得涉案房屋《商品房預(yù)售許可證》而與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效；但在確定違約責(zé)任、劃分買賣雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任環(huán)節(jié)尺度不一，既有判令出賣人按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付違約金的，亦有判令按照同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，或按照其他酌定比例劃分違約責(zé)任，司法裁判尺度有待統(tǒng)一。

2、逾期辦證是否承擔(dān)違約金？

【裁判要旨】在《商品房買賣合同》合法有效的情況下，出賣人未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。

【律師評(píng)析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，購(gòu)房者本身是申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書的法定義務(wù)人，開(kāi)發(fā)商具有協(xié)助義務(wù)，基于開(kāi)發(fā)商對(duì)辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)，現(xiàn)實(shí)情況中，尤其是對(duì)于購(gòu)買商品房的購(gòu)房者而言，可以在購(gòu)房合同中約定由開(kāi)發(fā)商代為辦理房屋權(quán)屬證書。如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的情況，要由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而與銀行沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、延期交房是否承擔(dān)違約金？

【裁判要旨】在《商品房買賣合同》合法、有效的情況下，出賣人未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)向買受人交付房屋的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。因不可抗力原因?qū)е鲁鲑u人無(wú)法按期交付房屋的，不可抗力原因持續(xù)時(shí)間應(yīng)在逾期交付時(shí)間中予以扣減，買受人收房后主張自收房之日至竣工驗(yàn)收備案之日的逾期交房違約金，不予支持。在約定交房日期買受人拒絕接受房屋，之后出賣人通過(guò)公告方式交付，不視為逾期交房。

【律師評(píng)析】在采集的數(shù)據(jù)案例中，買受人主張逾期交房的主要原因?yàn)槌鲑u人未建造完畢房屋、買受人拒絕接收房屋，其中買受人拒絕接收房屋的理由均為房屋不符合交付條件或存在質(zhì)量問(wèn)題。然而在商品房買賣合同關(guān)系中，逾期交付房屋與房屋是否符合交付條件分別為《商品房買賣合同》不同條款的約定內(nèi)容，為兩個(gè)不同層面的問(wèn)題。因此出賣人構(gòu)成逾期交房的違約情形應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：

第一，因出賣人的原因未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)交付房屋；

第二，買受人尚未接收房屋。如果買受人因交付條件或者房屋質(zhì)量問(wèn)題拒絕接收房屋，應(yīng)當(dāng)向出賣人主張未達(dá)到交付條件的違約責(zé)任或者要求出賣人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，否則在《商品房買賣合同》約定了公告送達(dá)方式的情況下，買受人因上述問(wèn)題拒絕接收房屋從而主張逾期交付的違約責(zé)任很難得到法院支持。

4、購(gòu)房人因賣房人違約而遭遇限購(gòu)政策，還能否請(qǐng)求合同繼續(xù)履行？

答：為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級(jí)且陸續(xù)出臺(tái)，實(shí)務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。例如在檢索的案例中，由于守約方被認(rèn)定為限購(gòu)對(duì)象，不具備購(gòu)房的主體資格，法院一般不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。不過(guò)，結(jié)合雙方履約情況分析，守約方如果已經(jīng)履行合同義務(wù)，那么在違約方也依約履行的情況下，雙方完全可以在政策出臺(tái)前完成房屋過(guò)戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對(duì)守約方請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是守約方主張追究違約方的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)的。

周律師，北京市康達(dá)（蘇州）律師事務(wù)所律師、國(guó)家二級(jí)心理咨詢師。

律師執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)槊裆淌略V訟與刑事法律服務(wù)，主要進(jìn)行公司法與家事法律的融合，研究處理夫妻家庭公司股權(quán)的復(fù)雜疑難問(wèn)題以及刑事法律風(fēng)險(xiǎn)防范，并對(duì)婚姻家庭財(cái)產(chǎn)與子女問(wèn)題、遺產(chǎn)與繼承、家族財(cái)富傳承等領(lǐng)域深入研究，以及家族財(cái)富傳承架構(gòu)設(shè)計(jì)。