近期，網(wǎng)上關(guān)于深圳的各類文章比較多，我認(rèn)為基于事實(shí)而發(fā)表個(gè)人的觀點(diǎn)都無可厚非，無非只是每個(gè)人的角度不一樣而已。隨著中美貿(mào)易摩擦的深入，大家逐漸發(fā)現(xiàn)在科技領(lǐng)域，中美的矛盾幾乎可以看成是美國和深圳的矛盾，甚至是與被網(wǎng)友稱為“中國最強(qiáng)街道辦”——南山區(qū)粵海街道辦的矛盾。加之深圳的GDP超過香港，關(guān)于深圳各種聲音在網(wǎng)絡(luò)上逐漸被推向風(fēng)口浪尖。

前兩天看到一篇文章，大概是說要給深圳潑幾盆冷水?？赐暾恼?，作者的初衷當(dāng)然還是希望深圳能夠發(fā)展的更好。不過有些論據(jù)和觀點(diǎn)，還是不能完全茍同，并且有一些自己的看法。

01

關(guān)于辦公樓空置率

目前來說，深圳辦公樓市場空置率偏高是一個(gè)不爭的事實(shí)，但是我們觀察一個(gè)市場，應(yīng)該更加全面——全方位去觀察并且要挖掘其內(nèi)在的原因，才能真正認(rèn)知這個(gè)市場真實(shí)情況，單一的指標(biāo)是很難說清楚問題。對(duì)于辦公樓市場，我認(rèn)為需要至少要關(guān)注新增供應(yīng)、空置率和租金這個(gè)三個(gè)指標(biāo)。

高力國際研究報(bào)告指出2019年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率高達(dá)65.7%. 而另一家同類型機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫字樓空置率為18.2%.應(yīng)該說這兩個(gè)數(shù)據(jù)都還是能說明辦公樓的空置率確實(shí)比較高。

那么我們來挖掘下這背后的緣由。宏觀上看，中國整體經(jīng)濟(jì)增長率下滑，中美貿(mào)易摩擦等，均將導(dǎo)致全球產(chǎn)業(yè)需求有所萎縮，宏觀層面的需求肯定不容樂觀，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的步伐有所放緩，整體產(chǎn)業(yè)需求的放緩會(huì)影響到企業(yè)擴(kuò)租或者搬遷辦公樓的意愿。同時(shí)，由于前海CBD的辦公樓供應(yīng)逐漸釋放出來，供應(yīng)量短時(shí)間急劇上升，第一太平戴維斯和高力的數(shù)據(jù)也顯示深圳甲級(jí)寫字樓存量分別為608萬㎡和553萬㎡。所謂金融企業(yè)和包租客退租，這個(gè)完全就是意料中的事情，退租的金融企業(yè)以P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)為主，包租這模式本來就是小眾市場，前些年過快的擴(kuò)張理應(yīng)承受后果。需求的萎縮與供應(yīng)的集中導(dǎo)致深圳辦公樓市場空置率上漲實(shí)屬正常，那是不是意味著深圳的辦公樓就蕭條了？

我們?cè)賮砜纯戳硪粋€(gè)數(shù)據(jù)——租金的變化。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌1.8%，至人民幣每平方米每月227.7元。在市場渲染山雨欲來風(fēng)滿樓的市場情況下，租金也只是小幅下跌。這說明市場仍是有強(qiáng)大的支撐，只是需求的釋放是一個(gè)慢過程，與短時(shí)間的集中供應(yīng)存在時(shí)間差，導(dǎo)致當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的空置率上升。另一個(gè)方面，我們也可以看看深圳物業(yè)投資市場，據(jù)筆者了解，目前很多外資投資者盯著深圳物業(yè)市場，一旦核心位置有價(jià)格合理的樓宇出售，很快就會(huì)找到合適的買家，香港領(lǐng)展66億元收購深圳中心城購物中心，霸菱亞洲從黑石集團(tuán)收購了福田國際商會(huì)中心四層樓，交易金額為5.22億元。

02

關(guān)于科技創(chuàng)新

眾所周知，深圳一向以科技創(chuàng)新著稱，深圳在粵港澳大灣區(qū)中的定位也是科技創(chuàng)新中心，而在那篇文章中，作者擔(dān)憂深圳科技創(chuàng)新“后繼無人”。我覺得這個(gè)擔(dān)憂是完全沒有必要的。當(dāng)然，如果你一定要說，從目前科技企業(yè)中很難看出未來可以成長為與“華為”、“騰訊”匹配的企業(yè)，那確實(shí)沒有，不要說深圳沒有，其他地方也一定沒有。

科技創(chuàng)新一直是深圳這個(gè)城市發(fā)展的主旋律，科技創(chuàng)新在深圳就像微生物一樣，無處不在。而從科技發(fā)展的歷史來看，科技巨頭的誕生從來都不是像傳統(tǒng)行業(yè)一樣，逐步壯大的，往往都有一種橫空出世的感覺，突然就無比巨大起來，比如我今天看到的今日頭條系、拼多多。深圳有科技創(chuàng)新的基因，我相信還是有很大幾率產(chǎn)生的新的科技巨頭。那位作者在文章中舉例的那幾家公司的問題來質(zhì)疑深圳的科技實(shí)力，實(shí)在是有點(diǎn)偏頗。其中有的公司，估計(jì)很多深圳人都沒聽過，所以那幾家公司只是深圳科技行業(yè)的冰山一角，根本也說明不了什么問題。深圳除了大家熟知的華為、騰訊、大疆等，還有比亞迪（新能源汽車）、華星光電（OLED）、邁瑞醫(yī)療（醫(yī)療器械）、匯頂科技（屏下指紋芯片）等科技行業(yè)龍頭。

如果在中國，認(rèn)為深圳的科技創(chuàng)新后繼無人，那么真不知道還有哪個(gè)城市可以說得上是后繼有人？如果要去看一個(gè)城市的科技創(chuàng)新動(dòng)力，可以去看R&D投入的水平和PCT專利數(shù)量。據(jù)查詢，深圳R&D在2017年是927億元（僅次于北京和上海），投入強(qiáng)度以占GDP比例來衡量4.13%（僅次于北京和西安）；PCT專利數(shù)量超過8萬件，遙遙領(lǐng)先中國其他城市（第二名的北京為3萬多件）。對(duì)于一個(gè)高校和科研機(jī)構(gòu)匱乏的城市，有如此規(guī)模的R&D投入，說明了什么？說明大多研發(fā)投入都是企業(yè)自主行為，企業(yè)的研發(fā)投入轉(zhuǎn)化為市場的能力極強(qiáng)。

總之，我們應(yīng)該對(duì)深圳未來的科技創(chuàng)新保持足夠的信心，深圳將會(huì)名副其實(shí)的成為粵港澳大灣區(qū)甚至中國的科技創(chuàng)新中心。

03

關(guān)于教育與醫(yī)療

作為常年被大眾詬病的在教育和醫(yī)療領(lǐng)域的短板，深圳似乎也從未否認(rèn)。教育和醫(yī)療板塊的發(fā)展是需要時(shí)間沉淀的，目前國內(nèi)教育與醫(yī)療資源比較豐富的北京、上海、廣州、武漢等城市，都是具有悠久的城市發(fā)展歷史，對(duì)于改革開放后才發(fā)展起來的深圳，在教育和醫(yī)療方面存在短板也是情有可原的，羅馬不是一天可以建起來的。

但即便是認(rèn)識(shí)這樣的差距和問題，深圳在教育和醫(yī)療方面的建設(shè)仍然是體現(xiàn)了深圳速度，南方科技大學(xué)一眨眼建校已有7年、成為中國成長最快的年輕大學(xué)，龍崗國際大學(xué)城里的大學(xué)也逐漸建成，香港中文大學(xué)（深圳）在內(nèi)陸的錄取分?jǐn)?shù)線已經(jīng)逐漸接近香港本部，中山大學(xué)深圳校區(qū)也已經(jīng)開建，這些成果都是在悄無聲息完成了，深圳的教育資源開始豐富起來，相信再過幾年后，教育資源匱乏不再是制約深圳發(fā)展的短板。

醫(yī)療資源也存在這樣的問題，并且優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也是與優(yōu)秀的高校資源掛鉤的。我們看到，中國最好的醫(yī)院幾乎都是著名大學(xué)醫(yī)學(xué)院的附屬醫(yī)院。等深圳的高等教育資源豐富起來，優(yōu)秀高校發(fā)展起來后，形成優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也是順理成章了。

04

關(guān)于高房價(jià)

關(guān)于高房價(jià)，深圳轄區(qū)面積?。?997.47平方公里），人口眾多，房價(jià)控制到今天這種水平實(shí)屬不易。深圳政府不依賴于土地財(cái)政，可以不遺余力的支持科技創(chuàng)新，深圳近些年新增供應(yīng)用地以工業(yè)用地為主，90%以上是供應(yīng)給了實(shí)體企業(yè)。

深圳的房價(jià)高不高？從絕對(duì)值上看，肯定是很高的，是不是全國最高的，這個(gè)有待商榷。深圳的GDP已經(jīng)超越香港，人口更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港，房價(jià)跟香港還是有很大距離。客觀講，高房價(jià)確實(shí)在一定程度上阻礙了人才的流入和其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，但實(shí)際上這個(gè)是一線城市的通病，不見得深圳就是最嚴(yán)重的。

同時(shí)，我們要認(rèn)識(shí)到，深圳的高房價(jià)是有原因的，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的工作崗位，吸引了人才源源不斷的流入，人口持續(xù)凈流入及居民收入的提高導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加，對(duì)房價(jià)也具有一定支撐。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，深圳轄區(qū)面積相對(duì)較?。ㄉ虾Ｊ巧钲?.17倍），建設(shè)用地僅50%，城市擴(kuò)張很容易就遇到地理空間上的瓶頸，住房供應(yīng)相對(duì)稀缺，最近幾年深圳每年幾乎沒有住宅用地可以供應(yīng)。

深圳一向都是站在房地產(chǎn)調(diào)控的第一線，調(diào)控政策最嚴(yán)厲、執(zhí)行最徹底。在保障房政策方面近年來也很進(jìn)取，《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》要求，未來深圳住房整體供應(yīng)中，60%將是保障房40%是商品住房。應(yīng)該說從政府層面還是在竭力解決住房的難題。

但我們也必須要認(rèn)識(shí)到，由于資源的集中，各地人才匯集，供應(yīng)相對(duì)有限的情況下，高房價(jià)是不可避免的，也幾乎是世界上所有國際化城市的通病。

05

總結(jié)

深圳作為移民城市，開拓進(jìn)取、兼容并蓄的精神將會(huì)在未來的時(shí)間里繼續(xù)引領(lǐng)這個(gè)城市發(fā)展，科技創(chuàng)新仍將會(huì)是這個(gè)城市的主基調(diào)和城市標(biāo)簽?！皝砹司褪巧钲谌恕比詴?huì)繼續(xù)歡迎四面八方來的人才，“深圳夢”也終究會(huì)實(shí)現(xiàn)。

深圳，你可以更加自信的走向世界，祝福深圳！