伴隨著粵港澳大灣區(qū)各城市關(guān)于產(chǎn)業(yè)升級的深入推進(jìn)，以及深圳市創(chuàng)新資源的加速外溢、新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，東莞市近年來對于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地的需求日益旺盛。為推進(jìn)東莞市產(chǎn)業(yè)升級改造的發(fā)展，以及構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管理機(jī)制，東莞市人民政府于2018年9月11日正式頒布東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱“《M0管理暫行辦法》”）。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。新型產(chǎn)業(yè)用地具體是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房。其中，產(chǎn)業(yè)用房指可用于生產(chǎn)、研發(fā)設(shè)計、勘察、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與檢測等工程用途的用房。配套用房包括小型商業(yè)、配套宿舍等。

《M0管理暫行辦法》制定了較為完善的新型產(chǎn)業(yè)用地供地、實施、監(jiān)管流程，主要包括七大管理要點：準(zhǔn)入認(rèn)定管理、用地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、土地、產(chǎn)業(yè)用房貢獻(xiàn)管理、產(chǎn)權(quán)管理、履約管理、規(guī)?？刂?。

準(zhǔn)入認(rèn)定管理

新型產(chǎn)業(yè)項目實行選址準(zhǔn)入和開發(fā)主體準(zhǔn)入分別受理制度。市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)受理選址準(zhǔn)入審核；市招商創(chuàng)新辦負(fù)責(zé)受理開發(fā)主體準(zhǔn)入認(rèn)定，即把控資格準(zhǔn)入，鼓勵有產(chǎn)業(yè)平臺運(yùn)營經(jīng)驗、自持比例高的企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，切實提高入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等。

二

用地管理

新型產(chǎn)業(yè)用地供地方式

按照供地方式的不同，東莞市M0用地可分為三類，分別為：（1）新增用地：采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。（2）“工改M0”：可以采取協(xié)議方式出讓，政府收儲后再次供地的除外；（3）已出讓土地轉(zhuǎn)M0：無需采用招拍掛方式公開出讓（土地出讓合同明確約定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外）。

供地流程

無論是哪種供地方式，開發(fā)主體需先與屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、園區(qū)管委會）簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議并繳納履約保證金后，再與市國土部門簽訂土地出讓合同。此外，如屬于“工改M0”、已出讓土地轉(zhuǎn)M0的，須向國土部門申請辦理土地使用條件變更手續(xù)，土地受讓人與市國土部門簽訂土地出讓合同變更協(xié)議前，須先與屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議并繳納履約保證金；如涉及土地閑置的，須按《閑置土地處置辦法》等有關(guān)規(guī)定先行處理。

出讓年限

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長至50年?！肮じ腗0”土地出讓年限為50年，已出讓土地轉(zhuǎn)M0的，按照原建設(shè)用地剩余出讓年限確定。

差別化土地計價方式

《M0管理暫行辦法》對新增M0項目的地價設(shè)定差別化土地價格。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的地價處于普通工業(yè)用地（M1）用地與商業(yè)辦公用地（C2）之間，且與分割轉(zhuǎn)讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相掛鉤，分割轉(zhuǎn)讓比例越大，地價越高，以鼓勵有實力的開發(fā)主體自持更多面積。

新增M0項目的土地出讓底價按如下公式計算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R× （其中M1為普通工業(yè)用地市場評估價的地面地價；C為商服用地市場評估價的樓面地價，需參照市國土部門公布的國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價更新修正體系進(jìn)行容積率系數(shù)修正；X為分割轉(zhuǎn)讓比例；R為容積率；N為實際出讓年限。）

特別的：（1）“工改M0”地價：以新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地出讓底價為基礎(chǔ)，扣減原土地使用條件下用地價格后，按折半計收補(bǔ)繳土地出讓金。（2）原不可分割MO出讓后申請分割轉(zhuǎn)讓的：補(bǔ)繳土地出讓金為剩余年期可分割M0價格扣減原不可分割M0價格的差額。

土地功能混合政策

土地功能混合一方面是打造產(chǎn)城融合發(fā)展的城市綜合體的主要路徑，另一方面也是市場開發(fā)主體實現(xiàn)商業(yè)利益最大化的核心端口，是后續(xù)建成物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓利益實現(xiàn)的前提。《M0管理暫行辦法》明確規(guī)定可在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基礎(chǔ)上配置一定比例商業(yè)辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務(wù)設(shè)施用地。其中：產(chǎn)業(yè)用途的建筑面積不得低于項目計容總建筑面積的50%；配套型住宅（R0）的建筑面積不得高于項目計容總建筑面積的20%，限定出售給入駐企業(yè)。

深圳市為支持舊工業(yè)改造，相關(guān)政策中亦規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地的配套設(shè)施建筑（包括配套辦公、單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施）面積可達(dá)總建筑面積的30%。可以看到，在土地功能混合方面，東莞市和深圳市各有側(cè)重。

三

規(guī)劃建設(shè)管理

明確規(guī)劃管控要求

《M0管理暫行辦法》明確新型產(chǎn)業(yè)用地與傳統(tǒng)工業(yè)用地、商業(yè)金融用地實施差異化的規(guī)劃管理，如規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率原則上大于3.0，不超過5.0，有效推動土地集約利用；在建筑設(shè)計方面，用于研發(fā)設(shè)計的用房，參照辦公建筑設(shè)計規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計；配套用房計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%；配套宿舍參照公租房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

關(guān)于建設(shè)工程設(shè)計方案

明確不可分割M0的建設(shè)工程設(shè)計方案經(jīng)市規(guī)劃部門審批通過后實施，可分割M0的建設(shè)工程設(shè)計方案由市規(guī)劃部門上報市城建領(lǐng)導(dǎo)小組審議后批準(zhǔn)實施。

四

土地、產(chǎn)業(yè)用房貢獻(xiàn)管理

為實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)及市、鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)項目的招引，《M0管理暫行辦法》規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)項目需貢獻(xiàn)一定比例的土地、產(chǎn)業(yè)用房，且貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)用房面積不計入新型產(chǎn)業(yè)項目可分割轉(zhuǎn)讓面積，不占用可分割轉(zhuǎn)讓比例。根據(jù)新興產(chǎn)業(yè)用地不同的供地方式，貢獻(xiàn)要求不同，具體如下：

新增用地

采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)項目的，實行“一地一策”，由屬地鎮(zhèn)人民政府結(jié)合地塊公開出讓方案明確貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房比例。貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)用房歸政府所有。

已出讓土地轉(zhuǎn)M0

采取調(diào)整用途或者提高容積率方式建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)項目的，容積率3.0（含）以下部分無需貢獻(xiàn)，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建筑面積的5%貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房，容積率5.0以上部分按計容建筑面積的10%貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房。貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)用房歸政府所有，免繳地價。

“工改M0”

按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地?zé)o償移交政府。因地塊太小無法貢獻(xiàn)土地或經(jīng)規(guī)劃評估無需貢獻(xiàn)土地的，按照對應(yīng)使用類型的2倍土地出讓底價繳納相應(yīng)部分土地的地價。

五

產(chǎn)權(quán)管理

六

履約管理

深圳市對工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一向加強(qiáng)監(jiān)督管理，重點監(jiān)管產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、產(chǎn)出指標(biāo)、股權(quán)變更、投產(chǎn)時間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保，并將簽署監(jiān)管內(nèi)容納入產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中。

東莞市本次出臺的《M0管理暫行辦法》中亦規(guī)定達(dá)產(chǎn)驗收管理制度，約定在土地出讓合同簽署前需根據(jù)規(guī)定繳納履約保證金，簽署項目履約監(jiān)管協(xié)議；待項目通過達(dá)產(chǎn)驗收后，方可全額退還履約保證金；此外，辦法中還對項目逾期不能驗收的開發(fā)主體予以處罰。前述規(guī)定亦是為防止產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)化的趨勢，以及有效落實新型產(chǎn)業(yè)項目，推進(jìn)東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。具體履約管理要點如下：

七

規(guī)模控制管理

與深圳市相似，為保障傳統(tǒng)工業(yè)、制造業(yè)的空間，東莞市亦對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）進(jìn)行規(guī)模控制，《M0管理暫行辦法》中規(guī)定各園區(qū)、鎮(zhèn)街工業(yè)保護(hù)線內(nèi)M0總量控制在10%以內(nèi)，工業(yè)保護(hù)線外不限比例。市區(qū)四個街道、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)作為新型產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域，比例可適當(dāng)提高。東莞市與深圳市關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)?？刂茖Ρ热缦拢?/p>

結(jié)語

東莞市此次出臺《M0管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進(jìn)經(jīng)驗，也有自己的突破和創(chuàng)新，這將為東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、助推粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃建設(shè)提供強(qiáng)大動力。可以預(yù)見的是，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展加速對接和廣東省各地區(qū)新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級深入推進(jìn)的背景下，M0項目將為開發(fā)商激發(fā)更多機(jī)會，但同時，各地對M0的強(qiáng)監(jiān)管態(tài)度將是常態(tài)，開發(fā)商在介入M0項目時也應(yīng)注意相關(guān)管控制度、防控風(fēng)險。

來源丨深圳建緯城市更新業(yè)務(wù)研發(fā)中心

作者丨陳思斯、彭付平

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