文／孫不熟

江景房幾乎已成為豪宅的代名詞，這兩年，人們才意識(shí)到，生態(tài)景觀資源才是大城市最值錢的東西。

但是今天這篇文章要告訴你，廣州中心城區(qū)的一線江景地帶已經(jīng)不允許搞房地產(chǎn)，而要搞公共綠地，二線江景會(huì)盡量建寫字樓。

未來(lái)，想在廣州擁有一套一線望江的房子，會(huì)越來(lái)越難。

廣州市規(guī)劃和自然資源局近日編制并發(fā)布《廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（下文簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》），探索建立廣州特色的城市設(shè)計(jì)價(jià)值導(dǎo)向與設(shè)計(jì)審美，聚力提升廣州精細(xì)化管理和建設(shè)水平。

這意味著，今后廣州每一棟樓、每一個(gè)街區(qū)的建設(shè)，都會(huì)有嚴(yán)格而細(xì)致的美學(xué)要求，想到廣州拿地蓋樓，一定要注意看這份文件。

01.

一線江景不許蓋樓，江景房退距至少100米

根據(jù)《廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，廣州嚴(yán)控生態(tài)景觀區(qū)周邊建筑退距，“三個(gè)十公里”范圍的珠江邊保留100-200米的公共綠地，其他江邊地區(qū)根據(jù)情況參照此條進(jìn)行管控。

也就是說，未來(lái)中心城區(qū)一線江景地塊（從白鵝潭到南海神廟的“三個(gè)十公里”珠江精華段），全部搞公共綠地，不許像以前那樣直接蓋樓。當(dāng)然，要蓋房子也可以，但至少要和江邊保持100到200米以上的退距，保證一線江景的公共性。

如果是一線海景，則需要保持100到300米的退距。

熟悉廣州的人都知道，珠江兩岸早期的開發(fā)是比較粗曠的，像濱江東的一些江景房，和珠江的退距只有幾十米，公共空間的供給嚴(yán)重不足，給人一種江景資源“私有化”的觀感。

當(dāng)然，這同時(shí)也反映出這類房子的稀缺性，未來(lái)想在廣州住到離江如此近的房子，幾無(wú)可能。不僅是珠江，其他稀缺的生態(tài)景觀資源，也會(huì)遵循“共享化”原則。

濱江東之后的江景房，基本上就和珠江保持了較大的退距，做得比較好的就是珠江新城、金融城和琶洲，其臨江地塊均為公共綠地。

02.

臨江第一排建筑不超過60米

根據(jù)《廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》和此前發(fā)布的《珠江景觀帶重點(diǎn)區(qū)段（三個(gè)十公里）城市設(shè)計(jì)與景觀詳細(xì)規(guī)劃導(dǎo)則》，廣州要構(gòu)建“前低后高”的濱水建筑形態(tài)，臨江第一排建筑的高度要控制在60米以下，并形成前低后高、錯(cuò)落有致的富有韻律感的城市天際線。

如圖所示，一線街區(qū)要塑造舒緩起伏的天際線，二線街區(qū)在中段達(dá)到高潮，也就是說，摩天大樓要建設(shè)在臨江的二線街區(qū)，盡可能讓更多的樓能望到江，保持江景資源“公共性”的最大化。

《導(dǎo)則》還要求，建筑的高度應(yīng)變化有序，形成梯級(jí)變化，梯級(jí)高度差宜大于20%，避免形成“一刀切”的建筑群體。沿商業(yè)街、主要公共開放空間周邊建筑貼線率宜為70%以上。

03.

臨江地塊不許出現(xiàn)屏風(fēng)式建筑

根據(jù)《廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》和《珠江景觀帶重點(diǎn)區(qū)段（三個(gè)十公里）城市設(shè)計(jì)與景觀詳細(xì)規(guī)劃導(dǎo)則》，廣州濱江建筑布局應(yīng)留出通風(fēng)廊道，充分保證江風(fēng)和城市的交融。

通風(fēng)廊道的寬度不宜小于15米，不宜大于100米。也就是說，未來(lái)珠江兩岸“一線江景”地塊不能再出現(xiàn)超高建筑，對(duì)后排建筑形成遮擋，也不許再出現(xiàn)“屏風(fēng)式”建筑，遮擋江風(fēng)。

臨江建筑要設(shè)計(jì)通風(fēng)廊道，正確操作如下：

04.

街區(qū)尺度不宜超過200米

《導(dǎo)則》要求，公共開放的可通達(dá)生態(tài)區(qū)域的通廊（包括城市道路、地塊內(nèi)部道路及步行道）之間的間距不宜超過200米。如周邊為高等級(jí)馬路，建議增加便捷直達(dá)的天橋、地下過道等串聯(lián)公共通道與生態(tài)區(qū)域。

公共通道示意圖  

也就是說，相鄰兩條平行的馬路間距不宜超過200米，這是為了充分保證街區(qū)的通達(dá)性。一般來(lái)說，兩條馬路的間距如果超過300米，步行體驗(yàn)就比較差了，街區(qū)會(huì)給人一種“屏風(fēng)式”的體驗(yàn)，而200米是一個(gè)比較人性化的尺度。

紐約曼哈頓的規(guī)劃就是小街區(qū)而聞名，其布局工整，有如棋盤：

在曼哈頓，東西向的街相隔60米左右，南北向的街相隔200米左右，馬路像毛細(xì)血管一樣分布，街區(qū)的通達(dá)性高。所以，曼哈頓的人口密度、建筑密度、車流密度雖然都很高，但步行體驗(yàn)不錯(cuò)，擁堵指數(shù)也不算太高，這就是小街區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

細(xì)看上圖，那一個(gè)個(gè)小方格叫做“block”，中文叫“街區(qū)”，在中國(guó)古代也叫做里坊。曼哈頓的路網(wǎng)非常細(xì)密，每個(gè)block都很小，走過一個(gè)block也就一兩分鐘的時(shí)間。

當(dāng)前，中國(guó)城市目前的一大問題就是街區(qū)尺度過大，導(dǎo)致路網(wǎng)的細(xì)密度不足、街區(qū)的通達(dá)性不夠，廣州要求街區(qū)尺度不超過200米，是規(guī)劃先進(jìn)性的體現(xiàn)。

05.

臨江建筑可以旋轉(zhuǎn)45度

根據(jù)《廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》和《珠江景觀帶重點(diǎn)區(qū)段（三個(gè)十公里）城市設(shè)計(jì)與景觀詳細(xì)規(guī)劃導(dǎo)則》，廣州鼓勵(lì)臨江塔樓可與江岸成一定角度布置，角度宜在 15° ~45°之間，以增加通江視廊的寬度和濱江建筑展現(xiàn)面，塑造變化豐富的濱江建筑群體形象。

正確操作如下：

例如，廣州珠江新城的地標(biāo)建筑IFC（西塔）就不是正對(duì)著珠江，而是旋轉(zhuǎn)了一個(gè)角度，以保證寫字樓里有更多的人望到江。

06.

鼓勵(lì)寫字樓首層向公眾開放

根據(jù)2017年發(fā)布的《廣州市建筑景觀設(shè)計(jì)指引》，廣州支持高層建筑適度開放首層，給行人更多的穿梭空間。

例如，珠江新城、天河北等商務(wù)區(qū)里的部分寫字樓，就給人一種“拒人于千里之外”的冷漠感，關(guān)鍵原因是首層空間沒有開放，要進(jìn)入非常困難。

為此，《指引》中提出，鼓勵(lì)辦公商務(wù)區(qū)建筑在首層設(shè)置零售、大廳、餐飲、康體設(shè)施等活躍的功能，代替商務(wù)大堂等私密性功能空間，給公眾更多的開放空間。這方面，香港就做得比較好，很多寫字樓的首層都是完全開放的，行人可以自由穿梭。