但實踐中發(fā)現(xiàn)，由于繼承登記涉及相關(guān)當事人多、時間跨度長、材料收集困難等特殊情況，申請人往往難以提交完全符合《規(guī)范》要求的完整申請材料，無法供登記機構(gòu)審查認定相關(guān)事實。對登記人員而言，繼承權(quán)的審查認定十分專業(yè)、復雜，涉及法律法規(guī)多，一旦發(fā)生錯誤，面臨的就是機構(gòu)連帶賠償責任及追究個人責任的問題。因此，如何既依法合規(guī)登記，又方便群眾辦事，成為不動產(chǎn)登記機構(gòu)亟待解決的重點、難點。

《繼承法》第2條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始?！钡怯洐C構(gòu)首先必須查明被繼承人死亡的基本事實，否則無法啟動繼承登記程序。這里要注意的是，死亡情況有兩種：自然人常規(guī)意義上的死亡和被人民法院宣告死亡。所以登記機構(gòu)在審查并確認被繼承人死亡事實時，應當區(qū)別以上情況,分別按照《規(guī)范》規(guī)定，要求申請人提交以下材料，以確認被繼承人死亡的基本事實。

一是自然人死亡的，需提供醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明或醫(yī)學死亡推斷書；公安機關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明或其他能夠證明被繼承人死亡的材料。

二是人民法院宣告死亡的，需提交人民法院宣告死亡判決書原件。

一般來說，登記機構(gòu)根據(jù)申請人提交的被繼承人的不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書和土地使用證，經(jīng)比對登記簿信息后即可查明被繼承人名下遺產(chǎn)范圍、所占份額等情況。但是，由于歷史原因或當事人的原因，造成被繼承的不動產(chǎn)存在已登記和未登記兩種基本狀態(tài)，特別是未登記的情形更為復雜。如何依法區(qū)別并厘清，是確保準確登記的又一關(guān)鍵要素。

根據(jù)《婚姻法》和《繼承法》相關(guān)規(guī)定，如果符合個人財產(chǎn)認定相關(guān)規(guī)定的，應當全部認定為被繼承的遺產(chǎn)，份額為100%；如果是共同財產(chǎn)，則被繼承的遺產(chǎn)份額為50%，另外50%則為另一方的個人財產(chǎn)，不應被認定為遺產(chǎn)。

但是，登記機構(gòu)在審查認定遺產(chǎn)份額后，如果當事人提出異議且拒絕認可登記機構(gòu)的認定結(jié)果時，該如何處置？筆者認為，登記機構(gòu)應當要求當事人通過司法途徑解決爭議，并根據(jù)人民法院的判決結(jié)果予以登記；當事人拒絕司法救濟的，登記機構(gòu)不予登記。對于未登記的不動產(chǎn)，登記機構(gòu)應當一并要求申請人提交取得不動產(chǎn)時的確權(quán)材料，審查該不動產(chǎn)的合法性后，啟動確權(quán)登記與繼承登記，進行二次連續(xù)登記，確保登記簿信息數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性。

根據(jù)《繼承法》規(guī)定，登記機構(gòu)應當通過詢問、具結(jié)等方式查明被繼承人是否有遺囑繼承或者遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議等優(yōu)先繼承的情況，并經(jīng)全部繼承人具結(jié)確認沒有以上優(yōu)先繼承情況后，才可以按照法定繼承順序啟動審查、確認和登記程序。

按照法定繼承順序，登記機構(gòu)必須審查繼承人的身份情況、數(shù)量、現(xiàn)狀、意思表示等基本事實和實際情況。從工作實踐來看，遇到的難點和重點在于，如何查明被繼承人父母生存狀態(tài)及其婚生子女的數(shù)量問題上。筆者認為登記機構(gòu)可以根據(jù)以下情況來確認相關(guān)事實。

不能提供相關(guān)證明材料。針對被繼承人父母由于年代久遠、死亡時間較早或相關(guān)材料缺失、難以提供證明材料的情況，可采用3種方式作為確認被繼承人父母早于被繼承人死亡的依據(jù)。一是通過被繼承人的人事檔案中的相關(guān)記載來佐證；二是被繼承人父母原服務或工作單位出具相關(guān)證明材料；三是其原戶籍地、居住地的村（居）委會出具相關(guān)證明材料。

未經(jīng)結(jié)婚登記。針對年代久遠、未經(jīng)結(jié)婚登記的配偶確認問題，可依照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，對能夠提供單位、村（居）委會證明其與被繼承人為夫妻且符合事實婚姻確認條件的，可認定為配偶。

被繼承人子女數(shù)量確認。如何確認被繼承人子女數(shù)量問題和狀態(tài)問題，筆者認為，也可以通過檔案資料、工作單位、社區(qū)等出具證明的方式來確認被繼承人子女的數(shù)量，而后根據(jù)其子女到場情況，即可確認被繼承人部分子女目前的生存狀態(tài)，從而依法確認是否存在代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的情況。

準確區(qū)分代位繼承與轉(zhuǎn)繼承。被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人子女的子女繼承，通俗地說就是由被繼承人的孫輩代已故的父或母直接繼承，即代位繼承；如果被繼承人的子女遲于被繼承人死亡，則不屬于代位繼承的法律關(guān)系，而是轉(zhuǎn)變成轉(zhuǎn)繼承的法律關(guān)系，即該已故子女原應當繼承其父或母的不動產(chǎn)份額，轉(zhuǎn)化成已故子女的個人遺產(chǎn)，應當按照繼承相關(guān)規(guī)定重新審查認定繼承權(quán)。

登記機構(gòu)通過對申請人提供的直接材料、佐證材料等進行全面審查，在充分知悉全部繼承人、當事人的真實意思表示后，登記人員應當以詢問筆錄、具結(jié)書、聲明等為載體固定相關(guān)事實，并最終確認繼承人及繼承份額，形成完整的繼承權(quán)確認文件。完整的繼承權(quán)確認文件，至少應明確包括以下內(nèi)容。

一是對申請人及全部繼承人基本情況的審查確認情況，以及對當事人提交材料與承諾事實的具結(jié)確認情況。

二是對被繼承人死亡事實、個人遺產(chǎn)的確認情況，以及對所提交的權(quán)屬依據(jù)材料和其他事實確認材料的審查情況。

三是詢問全部繼承人的記錄、并由全部繼承人具結(jié)確認情況，被繼承人生前是否有遺囑、是否有與他人簽訂過遺贈撫養(yǎng)協(xié)議等相關(guān)事實，并如實載明辦理登記及公告期間，是否有其他利害關(guān)系人向登記機構(gòu)提出異議的事實。

四是法定繼承人的審查情況及審查依據(jù)。包括對其父母、配偶、子女的生存狀況、人員構(gòu)成和數(shù)量等基本情況的審查過程、審查依據(jù)和審查結(jié)果等，如果相關(guān)繼承人死亡，需要查明是否先于被繼承人死亡還是遲于被繼承人死亡，是否存在代位繼承或轉(zhuǎn)繼承等情況。

五是具結(jié)、聲明等文件材料的簽署情況。查明并確認全部繼承人的真實意思表示，如是否有放棄繼承權(quán)的情況、繼承人是否同意接受繼承等，并由此確定最終繼承人及繼承份額。

最后，登記機構(gòu)按照上述繼承權(quán)確認文件為依據(jù)，結(jié)合當事人提交的其他申請登記材料，完成未提交公證材料的繼承登記。