干貨｜第26屆地產(chǎn)金融會議圓滿落幕——清迷霧、識變局、尋突圍

天堂的咖啡屋 2019-07-12

展開全文

融資環(huán)境收緊，融資成本上升

房地產(chǎn)行業(yè)投融資渠道急需破局。

文／研究小Q

7月11日，易居克而瑞研究中心舉辦2019年二季度地產(chǎn)金融形式發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜解讀TOP200金融論壇。丁祖昱、張燕、章華、陳慎、劉策、李淵、姜孟軍、李向彬等金融資本大咖、房地行業(yè)領(lǐng)袖濟濟一堂，把脈行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，共話房企投融資破局之道，干貨滿滿，讓我們一睹為快。

2019年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析與未來趨勢展望

丁祖昱易居企業(yè)集團CEO

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱從市場、企業(yè)的角度出發(fā)，對上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、房企銷售、房企投資進行了總結(jié)，并指出了市場及房企未來發(fā)展趨勢。

市場仍存在壓力，并沒有火爆。
今年上半年政策變化從松到緊，并無實質(zhì)性政策出臺（警示，窗口指導，謠言，無文件）。
要警惕棚改變化，但不需要過分放大對市場的影響。
成交一線回升，二線穩(wěn)定，三四線回調(diào)但沒有想象中那么差，將會分化，同好不會再有了。
下半年市場成交走向分化行情，成交存在壓力，不必過于悲觀，供應增加或?qū)映山环帕俊?/p>
二手房：京滬深二手房高位回落，二線環(huán)比全部下跌，二手或?qū)⑼侠垡皇只卣{(diào)。
今年上半年房企銷售情況比去年增長，但增速放緩，這和行業(yè)天花板有關(guān)也和企業(yè)自身發(fā)展有關(guān)。
今年千億35家左右，今明兩年千億格局已定，目前沖千億速度明顯放緩。
14家房企新增貨值破千億，拿地集中度愈發(fā)集中。
今年投資回歸二線，長三角及珠三角三四線仍具較大投資價值。
今年樓市波動頻繁，分化加劇，總體資金面寬松，政策穩(wěn)定。
產(chǎn)品力方面，今年產(chǎn)品好對銷售有巨大幫助，主要是要根據(jù)客戶變化調(diào)整產(chǎn)品定位，二孩、95后買房購買力強，產(chǎn)品還沒跟上需求升級。
現(xiàn)在市場變化太快不能看的太遠，最好把當下事情做好就能應對市場變化。

從金融視角看2019年房地產(chǎn)行業(yè)投資新生態(tài)

章華鼎信長城董事長

鼎信長城董事長章華從房地產(chǎn)行業(yè)市場與金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)資金來源、金融視角看房地產(chǎn)投資三大角度剖析了當前房地產(chǎn)市場的投資新生態(tài)，為企業(yè)創(chuàng)新投資與發(fā)展提供新思路、新方法。

去杠桿聚焦企業(yè)去杠桿，房地產(chǎn)是焦點。
居民杠桿整個比例不算太高，但新增貸款大部分進入房貸。
整體的金融政策，現(xiàn)在是收緊。
2019年的金融環(huán)境，相機抉擇和寬嚴并濟。
當前房企的負債率，還是比較高的。
未來三年債務(wù)陸續(xù)到期，且規(guī)模較大。疊加當前融資環(huán)境較差，房企整個還債壓力還是較大的。
整體社會資管規(guī)模100多億，或多或少和房地產(chǎn)有關(guān)系。整體資產(chǎn)管理規(guī)模巨大，107.9萬億元，銀行理財和信托仍是主力，公募和私募增速快，開發(fā)貸規(guī)模明顯收緊，債券融資趨冷。
信托投向地產(chǎn)最近兩周受到了猛烈的沖擊，規(guī)模會快速下降。幾乎每家信托公司都接到了窗口指導意見。
開發(fā)貸規(guī)模，只減不增。
個人按揭，額度顯著收緊，房貸利率在升。利率上漲造成貸款比例下降，需求端會有所調(diào)整。
房企海外發(fā)債規(guī)模增加。房企海外發(fā)債規(guī)模增加并非國家鼓勵，更多是基于我們對外匯的補給。
房企創(chuàng)新模式，現(xiàn)在基本上很難再談起來了，融資的環(huán)境變化也是比較快。
房地產(chǎn)在改善、剛需以及不同區(qū)域性仍有較大結(jié)構(gòu)性機會。如改善需求，尤其一線、強二線。從區(qū)位上看，三大都市圈和一些中心城市機會依然較好。
金融對于地產(chǎn)行業(yè)的支持，還鼓勵在做的是股權(quán)融資，資產(chǎn)證券化，綠色債券和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)，還有就是住房租賃相關(guān)。
金融視角下房地產(chǎn)投資原則，項目永遠是第一位的。典型的投資邏輯“１－５－∞”，項目永遠是第一位的，不要迷信大公司大主體。
房企投資偏好，聚焦高盈利項目、優(yōu)質(zhì)的合作主體。綜合把控“五優(yōu)投資”，項目優(yōu)、城市優(yōu)、主體優(yōu)、條件優(yōu)、團隊優(yōu)，聚焦高盈利項目、優(yōu)質(zhì)的合作主體。
未來，房企應增強風險防范意識，審慎經(jīng)營，提升自身功力。房企自身的能力也是越來越綜合，投融資能力、風險管控能力、對外合作能力也越來越重要。

適應新常態(tài)，激活新紅利

陳慎華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎，從融資、行業(yè)周期、政策、戶籍、企業(yè)成長，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新等角度對當前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境等進行了解析。

5月開始房地產(chǎn)融資環(huán)境重新有所收緊，融資工具和規(guī)模皆有所受限。經(jīng)測算，今年融資收緊對大部分房企現(xiàn)金流的影響不大，更多的是影響對未來拿地的預期，預計三季度房企拿地力度會有所減弱，帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落。
一二線城市地王的重新出現(xiàn)，是本次融資收緊的原因之一，目的是控制拿地熱度，平穩(wěn)市場預期。
在當前融資管控下，流往房地產(chǎn)的資金越來越有限，房企融資集中度重新上升，資金越來越向大房企、國企央企集中。
市場分化進一步持續(xù)，房地產(chǎn)政策進入“一城一策” 松緊并舉新常態(tài)，今年是近年來首次出現(xiàn)部分城市在加嚴，同時有另外一些城市在放松。
海外市場流動性寬松預期再臨，國內(nèi)市場利率水平存在下行預期，房地產(chǎn)按揭貸款利率不太具備持續(xù)回升的基礎(chǔ)。
今年4月份，發(fā)改委文件首次提出特大超大城市增加落戶規(guī)模，戶籍制度改革提速，有望釋放新的紅利，城市圈發(fā)展最為受益。
房企在高頻的周期中，更加考驗投資的節(jié)奏感，預計三季度土地市場會有所回落，建議房企重視把握四季度左右拿地機遇，建議關(guān)注二線城市以及城市圈三線城市機遇。
關(guān)注后續(xù)公募REITs試點政策出臺，REITs有望加速發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)鏈中物業(yè)管理發(fā)展路徑清晰，輕資產(chǎn)疊加確定性增長是一條可以持續(xù)布局的道路，未來可挖掘并購以及增值服務(wù)帶來的機遇。

新周期下佳兆業(yè)的彎道超車謀略

劉策佳兆業(yè)集團控股首席增長官

佳兆業(yè)集團控股首席增長官劉策從新周期下佳兆業(yè)3~5年戰(zhàn)略規(guī)劃，城市更新升級、杠桿式收并購、如何解決關(guān)鍵四大環(huán)節(jié)問題等角度解析了佳兆業(yè)彎道超車謀略。

企業(yè)做多元化，一方面是對地產(chǎn)未來20、30年看好，但是同時認為房地產(chǎn)本身在發(fā)生變化，主要是在收入結(jié)構(gòu)中將發(fā)生變化。
在佳兆業(yè)的項目結(jié)構(gòu)中，舊改是利潤的主要貢獻，但是快速增長光靠舊改是不夠的，未來企業(yè)希望實現(xiàn)舊改、招拍掛、收并購“1：1：1”的均衡增長。
城市更新已經(jīng)從區(qū)域化走向了全國化，在2016年的時候只有10個城市二手房成交量大于新房，到了2017年就到了18個城市，一年增長了80%。
城市更新具有四大特點：第一，城市更新周期長，一般都要3-10年；第二，部分城市的城市更新準入門檻高；第三，城市更新是政府、企業(yè)、村民之間的共贏，需要企業(yè)端正心態(tài)，放棄一定利益；第四，城市更新的定義在提升，已經(jīng)不再是推倒重來，需要考慮產(chǎn)業(yè)升級、文化復興等，需要企業(yè)定位為公共服務(wù)商。
佳兆業(yè)城市更新規(guī)劃分三個階段：短期希望通過產(chǎn)業(yè) 城市更新，在深圳、廣州導入產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化商業(yè)模式；中期金融產(chǎn)業(yè) 城市更新，更多做輕資產(chǎn)的輸出，提升經(jīng)營杠桿；長期在輕資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)孵化維度進行全面升級。
原來企業(yè)的收并購主要靠集團的資源以及同業(yè)介紹，現(xiàn)在佳兆業(yè)首先從內(nèi)部設(shè)立獎金機制，吸引員工介紹項目機會全面打開投資渠道，另外通過與金融機構(gòu)打交道，不光要獲取資金，同時希望獲取項目資產(chǎn)包。
佳兆業(yè)投資權(quán)限下放，區(qū)域決策招拍掛。總部集中管理收并購。投資項目對城市有要求，對三四線城市項目謹慎，關(guān)注利潤率。定期復盤，四大區(qū)域每月復盤，對決策進行分析。為提升效率，佳兆業(yè)設(shè)立三級架構(gòu)，三級聯(lián)動一次決策。
在起步期，團隊積極性是有效開展收并購的途徑。當公司平臺進入成熟期，利益綁定，決策的準確性決定企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性。

圓桌論壇

議題：清迷霧、識變局、尋突圍 ——共話新形勢下房企投融資策略

主持：張燕 易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO

李淵濱江集團副總經(jīng)理

姜孟軍 新希望地產(chǎn)副總裁

李向彬 陽光城集團投資總經(jīng)理

劉策 佳兆業(yè)集團控股首席增長官

在圓桌論壇開始之前，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕首先對今年上半年房企投資情況進行了概括，她表示，上半年整個房企投資表現(xiàn)有兩個特點：

第一，上半年投資一波三折，一、二月比較謹慎，三、四月小陽春，首先體現(xiàn)在土地市場，五、六月，無論是城市約談還是出現(xiàn)地王現(xiàn)象，整個投資又開始回歸到理性；

第二，以土地為核心投資的市場，倘若把房企拉梯隊來分析，增值非常高。前十名整體占比在百強企業(yè)中占四成以上，三個梯隊特別活躍，一是前20強，這類企業(yè)去化速度快，消費周期低于百強平均線。第二梯隊是30強到50強，尤其是要開始往30強沖的企業(yè)，拿地意愿度和動作非常積極。第三梯隊是50-100強，這個梯隊的特點是集中度，同比上升約3個百分點，新增貨值的集中度和銷售集中度相比，明顯是高于銷售集中度。

從梯隊了解中能夠看出房企投資為核心的戰(zhàn)略是基于投資、銷售，基于整個企業(yè)發(fā)展動向。今天的四位嘉賓，分別位于上述三個梯隊中，和大家分享一下各自企業(yè)的投融資策略。

以下是部分精彩觀點精選：

張燕：新希望地產(chǎn)2018年進入百強，速度發(fā)展較快，未來2-3年新希望的的投資核心以及節(jié)奏是什么？

姜孟軍：新希望集團主要以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，一直以來堅持穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，地產(chǎn)在集團版圖中屬于規(guī)模較小的業(yè)務(wù)，僅占20%的份額，在追求自我發(fā)展的同時也沿襲了集團的穩(wěn)健風格。目前我們布局的城市較少，一般集中在新一線及二線城市，如杭州、成都、南京、蘇州、寧波等，每年保持新進1-2個城市的節(jié)奏。同時，我們在進行拿地測算時，根據(jù)項目的IRR以及資金的回報等多方面數(shù)據(jù)，不符合預期的地塊，絕不勉強，從源頭上為后期銷售順利推進打下了基礎(chǔ)。所以我們的項目在前期城市研究、項目規(guī)劃及建設(shè)過程中，往往耗時較長，但項目的品質(zhì)能夠得到市場的認可，銷售速度很快，縮短了全盤運營周期。大家說新希望最近拿地比較多，但是從我們目前的存貨以及銷售速度來看，僅能滿足未來2-3年的供貨，所以目前的拿地數(shù)量其實是不多的。我們今年的銷售額可以超過500億元，但是千億元目標是沒有的，只要保持銷售合理和諧增長就可以。

張燕：濱江深耕浙江，聚焦杭州，濱江下一輪投資布局和核心戰(zhàn)略是怎樣的？

李淵：目前濱江有77個項目，13個城市。和其他開發(fā)商不太一樣，公司董事長在項目交付前要過去檢查，對品質(zhì)有著極度熱愛和追求。在這樣的文化背景，濱江提出要造讓老百姓住得起的好房子，這與老板自身追求很大關(guān)系。2016年貨幣現(xiàn)金有89.91億，較為充裕，杠桿運用偏保守，2017、2018年開始加大杠桿，穩(wěn)定在萬科和保利之間的水平。隨著負債的上去，貨幣現(xiàn)金的增多，能夠拿到更多的子彈；基于品質(zhì)的關(guān)注，得到更多兄弟企業(yè)的信賴合作，與其他開發(fā)商合作逐漸增多。

張燕：如何突破房企對單一城市或者省份過度依賴？

李淵：濱江集團2015年進入上海，拿下寶山大場地塊，這個項目上個月公寓部分剛剛交付，應該說客戶和行業(yè)內(nèi)評價都很高。這些年的經(jīng)驗告訴我們，濱江最核心的優(yōu)勢是產(chǎn)品力和口碑，而我們擁有最忠實客戶和市場的土壤，就是以杭州為中心的浙江省及周邊。所以我們的區(qū)域布局戰(zhàn)略是“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注大灣區(qū)和中西部”，可以說這個戰(zhàn)略本身是很符合濱江對自己的定位的。另外一方面，集團今年的銷售目標是過千億，這個目標在華東這個市場實現(xiàn)我們認為是完全符合實際的，相對規(guī)模而言，濱江更看重做優(yōu)、做精和做強。

張燕：新希望的未來規(guī)模化和負債率平衡方面，新希望的考量？

姜孟軍：新希望地產(chǎn)的融資，一般采用開發(fā)貸、公司債、資產(chǎn)證券化、供應鏈等方式進行，銷售回款和自有資金都比較充裕，拿地金額也控制在銷售回款的60%以內(nèi)，足以保證現(xiàn)金流安全。這也是因為新希望沒有比較高的增長目標，所以融資壓力較小，財務(wù)狀況健康。當前融資環(huán)境收緊，或許反而是一個有利于我們發(fā)展的機會。

張燕：正在沖擊30強的佳兆業(yè)核心和重點是什么？劉策總再提煉或總結(jié)一下。

劉策：企業(yè)快速增長一方面跟企業(yè)愿景抱負和實力有關(guān)，另一方面是彎道超車踩準周期。在去年8月行業(yè)低潮期旗幟鮮明地提了觀點，投資窗口期已經(jīng)來臨。強調(diào)城市深耕。對市場占有率有要求，每月對全國重點城市下狠指標，上半年新增700多億土地貨值。投資戰(zhàn)略的選擇。城市更新做利潤，市場化的項目做現(xiàn)金流（只要打平就可以了），通過現(xiàn)金流做規(guī)模。收并購傾向干凈的項目，通過獎金不同來提高項目高周轉(zhuǎn)的目標。

張燕：濱江如何處理衡增長規(guī)模和負債之間的平衡？

李淵：濱江杠桿提升后，負債率也只有80%，還是較為穩(wěn)健的。濱江在融資上，還有很多融資方式?jīng)]有嘗試，銀行貸款融資占比最大，達60%，其余是公司債、中期票據(jù)等。2008年濱江IPO后2016年才第一次在資本市場融資，發(fā)21億（3 2年）公司債，利率只有3.46%，到今年8月到期，我們申請了新的發(fā)行，市場對我們高度認可，21億公司債只有0.44億申請回售。

張燕：規(guī)模企業(yè)去杠桿，陽光城如何去平衡？

李向彬：控制負債率在合理范圍內(nèi)，投資方面要做到精準投資。

張燕：剛才我們其實在投資的部分上，有相對完整的一個布局線，也從這個角度開始做調(diào)整了，基于剛才提到的去杠桿大前提的話，佳兆業(yè)有沒有創(chuàng)新、突破和舉措？

劉策：這兩年都在做去杠桿，降負債。從去年一季度開始，就在降負債。降負債容易走極端，會對投資有影響，所以需要控制節(jié)奏。且降負債是指降負債占比，不是降負債余額。降負債是長期過程，不能節(jié)奏過快。

現(xiàn)場

花絮