“變”是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最大的魅力所在。而在商品、品牌與項(xiàng)目日新月異地變化之外，這個行業(yè)還有著另一條截然不同的變途，那就是人事變動。某種意義上，這種變化才是推動這個行業(yè)變革的底層邏輯。

這兩天，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了一則“爆炸性”新聞，三里屯太古里總經(jīng)理余國安由于個人原因離職了。

在整個中國商業(yè)地產(chǎn)界，三里屯太古里堪稱神一般的存在，這個素有“首店收割機(jī)”稱號的知名購物中心，早已成為帝都乃至全中國的時尚潮流地標(biāo)，且短時間內(nèi)似乎無“人”能望其項(xiàng)背。

而作為項(xiàng)目總經(jīng)理，余國安自然集萬千光芒于一身。雖為職業(yè)經(jīng)理人，但“母以子貴”，由于其掌管的項(xiàng)目太過知名，再加上極強(qiáng)的個人能力，極好的個人形象（明明可以靠臉吃飯偏偏要靠才華那種），余國安即便不是中國最知名的職業(yè)經(jīng)理人之一，至少在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，是毋庸置疑的“明星”總經(jīng)理。

▲圖自：STARBOX 《STARBOX人物》是一檔明星生活方式類節(jié)目。

基于此，其突然離職的消息一曝出，就震驚了行業(yè)內(nèi)外。這一事件的影響力，與年初吳向東離開華潤擁抱華夏幸福，及前段時間的曲德君從萬達(dá)轉(zhuǎn)投新城控股不相上下。

不過，與一手締造華潤置地帝國的吳及在王首富手下效力長達(dá)17年之久的曲不同，余國安執(zhí)掌三里屯太古里“帥印”僅僅四年，而即便是與太古地產(chǎn)的緣分，也不過六年左右。

有意思的是，在近期的一些行業(yè)峰會上，以及媒體的采訪報道中，余國安都曾描述過對三里屯太古里未來的憧憬，甚至大談接下來幾年內(nèi)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃。

余音猶在耳，江湖人已去。誰料一夕間，這段談了六年多的“戀愛”說停就停了，真有點(diǎn)令人唏噓。

終沒熬過的七年之癢

時間回到2010年。奧運(yùn)會給中華大地（尤其是北京）帶來的興奮尚有余溫，而在奧運(yùn)年開業(yè)的三里屯太古里則剛剛運(yùn)營了兩年左右。雖然離日后的巨大盛名尚遠(yuǎn)，但彼時的項(xiàng)目內(nèi)外，已不乏濃濃潮流氣息。

▲三里屯太古里

而就在這一年，工商管理碩士、英國皇家特許測量師，擁有十幾年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的余國安來到北京開始工作生活。

那時候，作為一名“潮人”，他和太太幾乎每周都會光顧三里屯太古里。很快，他對這個項(xiàng)目有了好感，并曾想象，“有一天能做這個項(xiàng)目就好了，因?yàn)轫?xiàng)目的定位規(guī)劃等方方面面，自己都很喜歡?！?/p>

一念緣起。

天公亦作美，后來他的夢想成真了。不過就像大部分愛情都要經(jīng)歷些波折一樣，余國安與屯兒（三里屯太古里的昵稱）之間的“愛情”還要再等三年。

2013年，余國安加入太古地產(chǎn)。在成為“太古人”之后，他把自己的處女秀獻(xiàn)給了太古旗下另一個明星項(xiàng)目——成都遠(yuǎn)洋太古里。作為物業(yè)營運(yùn)副總監(jiān)，他幾乎參與了這個項(xiàng)目從籌備到開業(yè)的全過程，期間主要工作包括招商、運(yùn)營、設(shè)計(jì)等。

▲成都遠(yuǎn)洋太古里

由于出色表現(xiàn)，兩年后，余國安接受組織安排，“揮師北上”，來到帝都，開始執(zhí)掌三里屯太古里。到任之后，他為三里屯太古里制定了一個3年計(jì)劃。

接下來，在其“品牌調(diào)整、硬件提升、市場推廣優(yōu)化”三板斧的作用下，三里屯太古里發(fā)生了一系列脫胎換骨的變化，并最終修煉成為名副其實(shí)的“帝都潮流地標(biāo)”。

商業(yè)地產(chǎn)的江湖上，三里屯太古里有很多名號，但最為人稱道，且余國安自己最喜歡的那個，是“首店收割機(jī)”。事實(shí)上，正是在他和其團(tuán)隊(duì)的操盤下，這個項(xiàng)目才最終贏得這一名號的。

▲余國安上任至今的“首店”成績

而且，細(xì)看三里屯太古里的首店，都是貨真價實(shí)，含金量極高。北京首店自不必說，全球首店、全國首店都有一大堆。

2018年8月，伴隨著十周年慶典的到來，三里屯太古里也迎來其“人生巔峰”。作為一個購物中心，其周年慶不僅被商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多媒體報道，更有國內(nèi)外眾多大眾媒體積極報道與討論。一時間這個項(xiàng)目風(fēng)頭無兩。在中國，似乎還沒有哪個商場有過這樣的待遇。

這一高光時刻意味著三里屯太古里全國潮流地標(biāo)的定位得到了業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的一致認(rèn)可，也意味著余國安到任后第一個3年計(jì)劃基本告一段落。

那段時間，項(xiàng)目方面對外宣稱，商場會啟動下一個3年計(jì)劃，將呈現(xiàn)出更加“不一樣”的三里屯。

與此同時，在10周年慶典上，余國安也曾對媒體說，“未來，我們希望從潮流地標(biāo)的定位出發(fā)，做成一張北京的名片。所有人來北京，必定要做的事情就是：爬長城、吃烤鴨、逛三里屯太古里，這是我們未來十年希望做到的。”

三生石上刻下的誓言尚在，無奈緣已了情已盡。在做了六年的“太古人”之后，余國安與太古地產(chǎn)，終沒熬過“七年之癢”。

回想2010年初到北京的余國安對三里屯太古里的“渴慕”，再看看如今，在后者第二個十年之初前者卻突然離去，難免令人感慨萬千。

那么，余國安與太古地產(chǎn)，是誰“拋棄”了誰，還是大家和平“分手”了？

離職原因猜想

一、“個人原因”

據(jù)傳，“從太古地產(chǎn)離任后，余國安或?qū)⒊鋈涡馒櫥禺a(chǎn)副總裁，同時擔(dān)任北京APM購物中心總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)新鴻基內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓及其他物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營。”

如果消息屬實(shí)，那么余國安的離職也是可以理解的。人往高處走。從單項(xiàng)目總經(jīng)理，到知名地產(chǎn)集團(tuán)的副總裁，相比原職務(wù)，新職務(wù)顯然高了不止一兩個級別。且市值與規(guī)模方面，新鴻基地產(chǎn)也大大領(lǐng)先太古地產(chǎn)。

馬云爸爸曾經(jīng)說，員工的離職原因很多，但只有兩點(diǎn)最真實(shí)：1、錢，沒給到位；2、心，委屈了。這些歸根到底就一條：干得不爽。此話雖主要針對普通員工，但在某種程度上來說，也適用于“位高權(quán)重”者，尤其是當(dāng)其尚且屬于職業(yè)經(jīng)理人時。

太古六年，余國安的成績有目共睹，但是再怎么樣還是“給人打工”的。且先不說收入是否令其滿意，單從職業(yè)發(fā)展方面來看，要想再升恐怕也比較困難。

比如，同樣是項(xiàng)目總經(jīng)理，前廣州太古匯總經(jīng)理隋頌偉已于去年升任太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展（中國）總經(jīng)理。隋頌偉1998年即加入太古匯地產(chǎn)，從管培生一步步做到今天的地位。在太古內(nèi)部，其十幾年的資歷遠(yuǎn)比余國安豐富。

當(dāng)然，收入多寡與職位高低以外，也可能是在面對三里屯太古里的第二個十年時，作為項(xiàng)目總，余國安與公司高層對項(xiàng)目接下來的發(fā)展理念不一致而導(dǎo)致最終分手。

無論如何，無法洞悉這些精英的真實(shí)想法，因此做出如上猜測，純屬“以小人之心度君子之腹”。如果大家覺得可笑，那就權(quán)當(dāng)笑話吧。

二、“功成身退”

年紀(jì)輕輕，就掌管中國人氣最旺的購物中心，余國安一定有不少過人之處。這樣的精英，多數(shù)在出色的工作能力以外，亦不乏大智慧。

“功成身退”?；蛟S，余國安的離職也有這方面的原因。雖然其“退”，并非徹底退出商業(yè)地產(chǎn)的江湖。

月滿則虧。如果說2018年，隨著十周年到來，三里屯太古里迎來其“人生巔峰”，那么可以想象，接下來項(xiàng)目的發(fā)展即便不走下坡路，要想再創(chuàng)輝煌也是難上加難了。

▲圖自：STARBOX

事實(shí)上，從近年來太古在內(nèi)陸的幾個購物中心的銷售額增長率上就可看出端倪。雖然是人氣最旺的那個，但三里屯太古里的增長率在幾個項(xiàng)目中連續(xù)3年處于末尾。如2018年成都遠(yuǎn)洋太古里的銷售額上升22%，三里屯太古里則僅有11%。

“盛名之下”，外界只看到光輝燦爛，只有“局內(nèi)人”才明了已出現(xiàn)的增長瓶頸。

太古2017年報顯示，內(nèi)陸項(xiàng)目中三里屯太古里銷售額增長率最低。

不僅如此，整個太古地產(chǎn)在內(nèi)陸的步伐也被普遍“詬病”太保守。眾所周知，過去十多年是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代，在其他開發(fā)商都忙著“跑馬圈地”的時候，太古卻在以往十年里只開了5個項(xiàng)目（另有昆明、上海前灘項(xiàng)目正在籌備中）。以至于外界有太古“錯失時代”的說法。從這方面來看，對于一位年輕有為、前途無量的明星職業(yè)經(jīng)理人而言，太古或許并不是個理想的平臺。

回到三里屯太古里身上，過去幾年，其輝煌很大程度上得益于成功的“首店”策略。但是，首店畢竟是有限的。再加上這兩年，北京、上海、成都等多地出臺政策，支持發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，而全國各地購物中心大爆發(fā)，成千上萬個項(xiàng)目都在瘋狂搶首店。顯然一直打“首店”的牌是行不通的。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)已不乏相關(guān)的疑問：如

對此，項(xiàng)目方似乎還沒有找到下一個“王炸”。部分業(yè)內(nèi)媒體曾在報道中指出，三里屯太古里的下一個目標(biāo)是“旗艦店收割機(jī)”。

說歸說，但是，首店魅力尚且今非昔比，旗艦店又何足論？因此，三里屯太古里接下來何去何從，似乎是一個暫時無解的“世紀(jì)難題”。

總之，在一年開業(yè)上千個購物中心的中國商業(yè)地產(chǎn)界，一個項(xiàng)目的“生命周期”太短暫。“長江后浪推前浪”，能紅十來年真的太難能可貴。因此，在項(xiàng)目巔峰時刻及時抽身離去，或許不失為一種大智慧。

下一站： 新鴻基？

上面提過，從太古地產(chǎn)離任后，余國安或?qū)⒊鋈涡馒櫥禺a(chǎn)副總裁，同時擔(dān)任北京APM購物中心總經(jīng)理。

果真如此的話，事情就更有意思了。兩家老牌港企在內(nèi)陸最核心的城市，上演了一場“搶人”大戰(zhàn)。當(dāng)然，在這場戰(zhàn)爭之前，雙方早已較量多年。只不過這種較量，在香港市場上更為激烈。

雖然整體來說，港企在內(nèi)陸開發(fā)的購物中心要比其他企業(yè)，尤其內(nèi)陸企業(yè)開發(fā)的更精品，但是相比主要做“精品中的精品”的太古地產(chǎn)，新鴻基在內(nèi)陸的項(xiàng)目，似乎還沒有能與三里屯太古里同日而語者。因此，余國安的跳槽也給這場較量增加了不少懸念。

有意思的是，北京apm也是2008年開業(yè)（同年開業(yè)的項(xiàng)目還有西單大悅城、藍(lán)色港灣、銀泰中心）。與“偏安一隅”的三里屯太古里相比，北京apm擁有更完美的地段（坐落在王府井大街上），硬件條件也相當(dāng)好，且在北京也算是明星項(xiàng)目。

那么，在接下來的幾年內(nèi)，余國安能否再造一個“太古里”？

而其接任者馬澤丹（二人都曾任成都遠(yuǎn)洋太古里物業(yè)營運(yùn)副總監(jiān)），在接手三里屯太古里后，如何在“后余國安”時代，走出屬于自己的風(fēng)格？

這些都給業(yè)界留下頗多想象。 本文轉(zhuǎn)載自 / 深港商業(yè)觀察