不考慮賣售人有一房二賣或其他違約行為，買受人沒有購房資格導致房屋買賣合同無法履行的，分兩種情形：（1）一種是由于新政的影響導致買受人無購房資格，對此，買受人并無過錯，法院一般以不可歸責于雙方當事人的事由導致合同不能履行為由解除合同，并判令賣售人給予買受人一部分房屋差價補償（一般是房屋差價的35%左右，各案可能有較大差異）；（2）另一種情形是買受人并非受新政的影響而無購房資格，此種情形法院一般認為買受人構成違約，需承擔違約責任。本文所討論是買受人無購房資格指的是第二種情形。

我認為，房屋所有人一房二賣（或有其他違約行為），買受人因無購房資格而無法主張房屋差價損失。理由如下：

一、任何人不得因其違約行為而獲利

《合同法》第113條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！?《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定：“……對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。……”根據(jù)上述規(guī)定，違約方向守約方賠償房屋差價損失的本質是承擔違約責任。

任何人不得因其違約行為而獲得利益，這是基本法理。買受人無購房資格，本身也是違約方，買受人無權獲取房屋差價利益。

二、房屋差價賠償所賴以存在的“假設”不存在

損失分兩種：積極損失（現(xiàn)有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失、預期利益的損失，即本文所說的房屋差價損失）。

作為守約方的買受人向賣售人主張房屋差價損失（房價上漲且賣售人違約的背景下）的法理基礎是（用數(shù)學公式計算）：假設合同能夠履行完畢買受人的利益狀態(tài)（減數(shù)）和合同沒有履行買受人的利益狀態(tài)（被減數(shù)）的差額（差）。但是，由于買受人沒有購房資格，合同客觀上不能履行，即便賣售人沒有一房二賣等違約行為，房屋也不能過戶到買受人名下，也就是說“假設合同能夠履行完畢買受人的利益狀態(tài)（減數(shù)）”不存在，“減數(shù)”不存在，自然也就不會存在“差”，即買受人無權主張房屋差價賠償。

附：孫某某、賈某某與顧某某、徐某某、朱某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介： 2011年2月17日，顧某某、朱某某、徐某某原位于XX村XX號宅基地房屋遇動遷，預訂了包括系爭房屋在內5套安置房屋。

2011年7月30日，孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某簽訂系爭合同，約定：孫某某、賈某某向顧某某、朱某某、徐某某購買系爭房屋，總價款704,700元。同日，顧某某出具《承諾書》，承諾轉讓給孫某某、賈某某的系爭房屋在辦理產(chǎn)證時不得漲價。同日，顧某某向孫某某、賈某某出具收據(jù)，確認收到現(xiàn)金350,000元。

另查明，2011年3月14日，顧某某、徐某某與案外人陸某簽訂《房屋買賣合同》，約定將系爭房屋出售給陸某。顧某某安置獲得系爭房屋后將該房屋鑰匙交付給了陸某。2014年3月26日，陸某起訴至法院，要求履行2011年3月14日與顧某某、徐某某簽訂的《房屋買賣合同》，2014年6月20日雙方達成調解協(xié)議，法院據(jù)此出具（2014）奉民三（民）初字第1185號民事調解書（以下簡稱1185號調解書），該調解書查明事實為：陸某與顧某某、徐某某簽訂的《房屋買賣合同》約定：陸某向顧某某、徐某某購買系爭房屋；建筑面積86.84平方米；房屋價款600,000元；簽訂合同當天，陸某通過銀行轉賬向顧某某支付購房款600,000元。該調解書的調解協(xié)議內容為：“一、被告徐某某于2014年6月23日前辦理位于上海市奉賢區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋的產(chǎn)權登記，第三人上海A有限公司予以配合，辦理登記所產(chǎn)生的費用（如有）均由被告徐某某自行承擔。二、被告徐某某于上述房屋產(chǎn)權登記辦理完成之后三日內協(xié)助將上述房屋過戶登記至原告陸某名下，房屋過戶產(chǎn)生的稅、費由雙方各半負擔。三、原告陸某于2014年8月20日前支付徐某某補償款共計人民幣300,000元。”

2016年8月8日，孫某某、賈某某起訴至法院，要求履行系爭合同，后因涉嫌刑事犯罪，一審法院于2016年9月23日裁定終結訴訟。但之后孫某某、賈某某并沒有向公安機關報案。

2016年12月13日，一審法院向上海市奉賢區(qū)稅務局、上海市奉賢區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，告知1185號調解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，要求相關部門配合辦理系爭房屋的審稅和登記過戶工作。2016年12月30日，系爭房屋被核準登記過戶至陸某名下。

2016年11月9日孫某某、賈某某向一審法院提起訴訟，要求撤銷1185號調解書。經(jīng)審理，一審法院駁回了孫某某、賈某某的訴訟請求。孫某某、賈某某遂再次提起本案訴訟。

審理期間，根據(jù)孫某某、賈某某的申請，一審法院委托上海B有限公司對系爭房屋進行評估，該房屋現(xiàn)價值為2,400,000元。

二審另查明，被上訴人孫某某、賈某某在上海未繳納過社保，不具備上海市購房資格。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號】買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。本案中，孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某簽訂的系爭合同，是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。顧某某、朱某某、徐某某稱雙方之間實為借款關系，但未能提供證據(jù)予以佐證，不予認可。系爭合同簽訂前，顧某某、朱某某、徐某某就系爭房屋已另行與案外人簽訂買賣合同，并經(jīng)法院調解后過戶至案外人名下，造成本案合同無法繼續(xù)履行，責任在顧某某、朱某某、徐某某?，F(xiàn)孫某某、賈某某要求解除合同，由顧某某、朱某某、徐某某返還購房款并賠償房屋增值損失的請求于法無悖，予以支持。對于孫某某、賈某某支付的購房款，孫某某、賈某某認為有354,700元為原借款轉為購房款，但未能提供足夠證據(jù)予以佐證，不予認可，孫某某、賈某某已付購房款為350,000元。對于孫某某、賈某某主張利息損失，已在房屋增值損失中予以體現(xiàn)，利息損失不予支持。

據(jù)此，一審法院于二○一八年三月九日依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項、第九十七條、第一百一十三條的規(guī)定，作出判決：一、解除孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日簽訂的《房屋買賣合同》；二、顧某某、朱某某、徐某某于判決生效之日起十日內返還孫某某、賈某某購房款350,000元；三、顧某某、朱某某、徐某某于判決生效之日起十日內賠償孫某某、賈某某房屋增值損失1,695,300元；四、駁回孫某某、賈某某其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費26,800元，減半收取13,400元；保全費5,000元；評估費7,650元，由顧某某、朱某某、徐某某負擔25,000元，由孫某某、賈某某負擔1,050元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5809號】本院認為，民事主體從事民事活動應當遵循誠實信用原則。上訴人徐某某及原審被告顧某某在與案外人陸某簽訂《房屋買賣合同》將系爭房屋出售給陸某后，又與兩被上訴人簽訂系爭合同，將系爭房屋出售給兩被上訴人，有違誠信，應承擔相應的法律責任。本案的爭議焦點是系爭合同客觀上能否履行，兩被上訴人主張房屋增值損失有無事實和法律依據(jù)。根據(jù)法律規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。房屋增值損失系合同履行后兩被上訴人可以獲得的利益，而本案中，兩被上訴人并不具備上海市購房資格，故即便上訴人及原審被告沒有將系爭房屋出售給陸某，兩被上訴人與上訴人及原審被告簽訂的系爭合同客觀上也不能履行，故兩被上訴人主張房屋增值損失，缺乏事實和法律依據(jù)，應不予支持。原審對兩被上訴人的購房資格未作審查，并判決兩上訴人及原審被告賠償兩被上訴人房屋增值損失，認定事實不清、適用法律不當，本院依法予以糾正。鑒于系爭合同因兩被上訴人不具備上海市購房資格及系爭房屋已出售給案外人而客觀上不能履行，故兩被上訴人要求解除合同，由兩上訴人及原審被告返還購房款及利息，依法有據(jù)，應予支持。兩上訴人不同意支付利息，于法無據(jù)，本院不予采信。另，原判主文第一項對系爭合同的名稱表述有誤，本院予以一并糾正。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號民事判決主文第二項；

二、撤銷上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號民事判決主文第一、第三、第四項；

三、解除孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》；

四、顧某某、朱某某、徐某某于本判決生效之日起十日內支付孫某某、賈某某以人民幣350,000元為本金自2011年7月31日起計至實際償還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息；

五、駁回孫某某、賈某某的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費減半收取計人民幣13,400元、保全費人民幣5,000元，由孫某某、賈某某負擔16,376元，由顧某某、朱某某、徐某某負擔2,024元；評估費人民幣7,650元，由孫某某、賈某某負擔。二審案件受理費人民幣20,058元，由孫某某、賈某某負擔。

本判決為終審判決。