以下為馮侖演講實(shí)錄

各位朋友下午好，我在這里分享一下在新技術(shù)推動(dòng)下，未來(lái)十年房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生哪些變化。

最近這段時(shí)間新技術(shù)有了很多新的發(fā)展，像人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、生物生命科學(xué)等等，這些東西似乎和房地產(chǎn)關(guān)系不大，但就業(yè)界來(lái)看，這些可能深刻影響未來(lái)十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2016年之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到“后開發(fā)時(shí)代”！

2016年之前所有的房地產(chǎn)廠商，全國(guó)7萬(wàn)家一年將近20萬(wàn)億的市場(chǎng)，他們基本只做了一件事情，就是“圍繞著住宅進(jìn)行開發(fā)和銷售”。

在2016年之后，業(yè)界認(rèn)為這個(gè)快速增長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)代結(jié)束了，開始進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。

住宅以外叫商用不動(dòng)產(chǎn)，有五大類——寫字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、教育研發(fā)。如果在國(guó)外還要加一類，叫公共物業(yè)，比如監(jiān)獄叫公共物業(yè)，建完了租給政府，不要讓犯人逃跑就可以了，最重要的不是舒適、安全，而是讓他們不能越獄。

對(duì)五大類生意而言，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，而不是蓋了賣——這是一個(gè)基本改變。

這個(gè)改變之下，未來(lái)這么多新技術(shù)，有哪些方面跟以前非常不同呢？

首先要了解房地產(chǎn)是干什么的。

房地產(chǎn)這個(gè)買賣用一句話來(lái)講，創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間。

我們是做人造空間的，是做有商業(yè)價(jià)值、但又固定的固定空間。不是汽車、火車、飛機(jī)，這些都是移動(dòng)的人造空間。

既然這樣，我們跟空間的關(guān)系決定了未來(lái)所有的生意怎么走，空間的變化、使用方式、空間對(duì)技術(shù)的依賴，都會(huì)影響到我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)當(dāng)中商業(yè)模式的變化，以及技術(shù)業(yè)務(wù)的走向。可以看到，有五個(gè)空間和技術(shù)發(fā)生化學(xué)反應(yīng)以后，可能帶來(lái)的變化。

也就是對(duì)公共空間，特別是住以外的空間，需求量大大增加了。

而這個(gè)增加是由技術(shù)帶來(lái)的！

大家有了各種各樣的社交工具，微信、微博、陌陌等等，大量的便捷的社交工具做了一件事，把大家呼喚出來(lái)，從各地連接起來(lái)，在同城把大家抓在一起，很容易晚上攢個(gè)飯局。

現(xiàn)在由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，一生跟陌生人要說(shuō)很多次話，和原本不可能發(fā)生聯(lián)系的人都建立了聯(lián)系，甚至連談戀愛(ài)的次數(shù)都比以前多很多了。

舉個(gè)例子，比如在陌陌上第一次線上認(rèn)識(shí)，第二次有可能在會(huì)場(chǎng)，第三次可能去酒吧，第四次去參觀。這一路用了很多空間，都是在室內(nèi)。

今天建群很常見(jiàn)，上午還在開會(huì)，突然晚上要聚會(huì)，大家四面八方約在一個(gè)地方吃飯。所以公共空間、社交空間的使用量在大大增加。

為什么開了這么多咖啡廳生意，還有人去呢？這都是公共空間，也就是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)把我們連接得越來(lái)越緊密，我們線下活動(dòng)的頻次越來(lái)越多，需要的空間越來(lái)越多。

比如經(jīng)濟(jì)型酒店如家、漢庭發(fā)展這么多，為什么呢？因?yàn)槿说牧鲃?dòng)加速的。人的流動(dòng)加速以后，白天是這些空間，晚上要睡覺(jué)，就要去經(jīng)濟(jì)型酒店或者更好的酒店?？傊部臻g的需求量增加了，這對(duì)我們來(lái)講是個(gè)好消息。

也就是技術(shù)進(jìn)步，如果萬(wàn)物再繼續(xù)互聯(lián)，彼此之間活動(dòng)的效率更高，一生要在公共空間與人打交道的時(shí)間越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的生意就會(huì)越多越好，我們可以提供更多更好的空間來(lái)讓大家在里面活動(dòng)。

工業(yè)革命的時(shí)候，寫字樓就是寫字樓，酒店就是酒店，購(gòu)物中心就是購(gòu)物中心，一個(gè)空間最多承擔(dān)一個(gè)功能，特別是二戰(zhàn)以后，曼哈頓的寫字樓就是承擔(dān)一個(gè)功能。

隨著技術(shù)進(jìn)步，有了點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的通訊、有了新能源、有了納米級(jí)材料、有了鋼結(jié)構(gòu)，有很多技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致在空間里的享受是均質(zhì)化的。同時(shí)，功能越復(fù)合的空間使用效率越高，人也不會(huì)走丟。

以至于全世界房間的建筑發(fā)生了變化，復(fù)合功能拓展到三個(gè)功能、七個(gè)功能。

所以空間進(jìn)一步復(fù)合化使用、綜合化利用、同時(shí)向高處發(fā)展，這是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。

技術(shù)上帶來(lái)的可能性，對(duì)我們來(lái)講也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

我們的挑戰(zhàn)就是會(huì)不會(huì)做這些綜合功能的生意，比如以前只會(huì)做一個(gè)寫字樓，現(xiàn)在寫字樓功能復(fù)合到多功能。

日本研究出第六代寫字樓，里面有幼兒園、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所、農(nóng)場(chǎng)、辦公，這種寫字樓功能高度復(fù)合化，就是未來(lái)空間使用的方向。

隨著技術(shù)越來(lái)越進(jìn)步，空間使用復(fù)合化也越來(lái)越多。此刻在這里開會(huì)，可能有些朋友在玩游戲，可以看成游戲廳；有的人在電商上買東西，可以理解為超市；有人在談戀愛(ài)，不管怎樣，這不是一個(gè)會(huì)議，而是復(fù)合化的使用功能。

過(guò)去空間是封閉的，有些有保姆的家庭，可以告訴你東西放在哪、誰(shuí)來(lái)過(guò)。今天不需要了，以后更不需要了。

智能化發(fā)展到一定階段，進(jìn)門的時(shí)候，關(guān)于空間里面需要服務(wù)的部分，都由人工智能和手機(jī)鏈接提供，甚至連手機(jī)都不需要，大腦一個(gè)閃念，就能夠連接起所有的服務(wù)單元幫你來(lái)做這些服務(wù)。

你在很遙遠(yuǎn)的地方，可以關(guān)閉家里面的設(shè)備，也可以開啟某一項(xiàng)設(shè)備，甚至有人敲錯(cuò)你家門，可以用3到5秒鎖定這個(gè)人是不是盜竊犯，以前有沒(méi)有偷過(guò)東西，干過(guò)壞事沒(méi)有，身份識(shí)別都可以搞定。

也可以在房間里設(shè)置任何場(chǎng)景，根據(jù)不同心情體驗(yàn)不同的空間布景。而且還可以讓你的房子旋轉(zhuǎn)起來(lái)。

所以智能化的空間使用，將是我們對(duì)空間的增值部分最重要的一個(gè)方向。

空間越來(lái)越健康化。

大家買個(gè)房間要除甲醛，新建的購(gòu)物中心有半年時(shí)間天天在宣傳，我們空間是健康的，沒(méi)有讓身體不好的東西。

美國(guó)新開發(fā)出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)建筑是不是健康建筑，有15個(gè)指標(biāo)，聲音、氣味、空氣，都有指標(biāo)。也就是在空間里面，怎樣待在里面更健康，有一套管理方法，也有指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這些東西和技術(shù)有關(guān)。

如果天天對(duì)著太陽(yáng)，眼睛會(huì)壞掉，所以在室內(nèi)怎樣讓燈光不發(fā)熱，這是技術(shù)，同時(shí)不晃眼，就對(duì)健康有幫助。對(duì)噪音的控制、隔音的控制，所有這一切我們叫做空間越來(lái)越健康。

技術(shù)讓空間的交易、連接、市場(chǎng)買賣越來(lái)越不一樣了。

現(xiàn)在有了Airbnb，可以把家里多余的房拿出去出租，因?yàn)橛辛嘶ヂ?lián)網(wǎng)，可以讓辦公室共享辦公，因?yàn)橛辛嘶ヂ?lián)網(wǎng)，可以網(wǎng)上租房子，可以買二手房，進(jìn)行更多的交易。

由于技術(shù)進(jìn)步，所有跟空間相關(guān)的交易發(fā)生了變化。

現(xiàn)在在美國(guó)納斯達(dá)克專門有一個(gè)系統(tǒng)已經(jīng)開發(fā)了關(guān)于區(qū)塊鏈技術(shù)下的交易平臺(tái)，哪怕有1平米的房收了租金，可以不經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)體系，直接放到網(wǎng)上，自動(dòng)審核形成合約，就可以變現(xiàn)了。通過(guò)數(shù)字貨幣，變成法幣，進(jìn)行這樣的交換。這些技術(shù)都是在房地產(chǎn)領(lǐng)域、空間領(lǐng)域，交易形式改變以后帶來(lái)的新機(jī)會(huì)。

以上這五個(gè)變化，是房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代空間創(chuàng)新發(fā)展的方向。

面對(duì)這樣一個(gè)非常廣闊的前景，不僅要知道我們?cè)谧龉潭ǖ娜嗽炜臻g，更要知道技術(shù)、科學(xué)和人類行為的改變，對(duì)房地產(chǎn)的超級(jí)進(jìn)化，將會(huì)帶來(lái)非常好的機(jī)會(huì)，同時(shí)也讓我們這個(gè)行業(yè)得到更快、更長(zhǎng)足的發(fā)展，謝謝！

 專注地產(chǎn)30強(qiáng)之變