文/陜西融德律師事務(wù)所 宗玫

近日筆者在街頭接到如下傳單，看似收益很吸引人，便掃了下面的二維碼進(jìn)行了咨詢。后面越想越覺得這里面利益大的驚人，按銷售的說法，后15年那都是純利潤，每月收入2000元，15年收入36萬，相當(dāng)于本金11.5萬20年后加上利息36萬變成本息和47.5萬，這樣算年利率是20.8%，是銀行理財收益5倍左右。你們心動嗎？

銷售傳單

與銷售的對話

近兩年，寫字樓、商鋪及酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)無疑是投資一大熱門，其中酒店式公寓則成為房地產(chǎn)市場的新寵，作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點?？呻S著時間的推移，酒店式公寓的一些弊端也漸漸顯現(xiàn)出來：投資回報逐漸走低、經(jīng)營狀況不甚理想、房屋使用方式受限。

在目前的投資環(huán)境中，酒店式公寓已經(jīng)不再是香餑餑，甚至有點過于泛濫了，酒店式公寓購買后必定要采用返租的形式才能獲得投資回報，如果沒有市場的承接力，一切都是枉然?，F(xiàn)在時下越來越多的酒店式公寓對于市場來說已經(jīng)是供過于求，看看酒店套房的價格就可以知道一二，對于酒店式公寓更加殘酷，現(xiàn)在普通上班族都能住得起的酒店公寓，其回報率就可想而知了。

一、比較擁擠狹促

酒店式公寓，由于戶型較小，所以進(jìn)到樓層里以后，肯定會發(fā)現(xiàn)每一層有好多戶，真的很像酒店，視覺上比較擁擠狹促。而且，很多酒店式公寓都是商住兩用的，你們的小家，被很多公司所包圍，來來往往的人很多，這也是挺煞風(fēng)景的一件事。

二、物業(yè)、水電和使用年限

酒店式公寓的物業(yè)管理費(fèi)通常都比較高，如果是商住兩用的房子，水電費(fèi)可能是要收取商用的標(biāo)準(zhǔn)，這也是一筆不小的費(fèi)用。由于酒店式公寓的經(jīng)營相當(dāng)非常復(fù)雜，所以定位時必須把握準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗，卻堅持自己經(jīng)營，也會為交房后的矛盾留下隱患。

三、得房率低

據(jù)統(tǒng)計，多數(shù)酒店式公寓項目只有60%多的得房率（得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%），這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，并直接影響其保值增值功能。

最后必須注意的是，酒店式公寓面積小，總價容易控制。和其他商鋪住宅等投資品相比，酒店式公寓的投資額度確實相對較低。但因為物業(yè)性質(zhì)不同，70年產(chǎn)權(quán)的物業(yè)可擁有個人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售?？墒?，因為這類物業(yè)屬于住宅，就不能開展經(jīng)營。如果開發(fā)商提出為你開展“保值經(jīng)營”的話，必定是假話。公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類物業(yè)，整個物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資再交由一家專業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機(jī)構(gòu)或公司的，不能將客房分割出售給個人。

四、售后包租，海市蜃樓，暗藏風(fēng)險

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的售后包租和返本銷售“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益9%”、 “5年返本”……當(dāng)這些充滿誘惑力的字眼充斥著投資人的眼球時，會有多少人是不動心的呢？為了加快資金回籠速度、為滾動開發(fā)提供資金，“售后包租”和“返本銷售”就成為了很多房地產(chǎn)開發(fā)商融資的法寶。

那么，什么是“售后包租”和“返本銷售”呢？所謂售后包租，即房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房出售給購房人，但是購房人并不用于自住，而是交給開發(fā)商或開發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式。所謂返本銷售，即購房人一次性付給開發(fā)商全部購房款，開發(fā)商在一定年限內(nèi)將購房人的房價款全部返還給購房人。

這兩種銷售策略都是以所謂的穩(wěn)定收益作為基礎(chǔ)的，其表現(xiàn)形式通常是，以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等。

對于房地產(chǎn)業(yè)日益盛行的這一現(xiàn)象，國家早在2001年6月就開始執(zhí)行了建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。

國家為什么要明令禁止這一銷售策略呢？“售后返租”和“返本銷售”真的像開發(fā)商描述得那么好嗎？接下來我們將分別看一下“售后返租”和“返本銷售”究竟有哪些弊端，以至于國家如此下大力度打擊整治。

“售后返租”是從國外傳入我國的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，簡單地說，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者。隨后與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業(yè)返租給開發(fā)商，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回報率為購房總價的8%至10%。由于“售后返租”通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進(jìn)入高峰，“售后返租”模式的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證；五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。

那么有人會問了，“返本銷售”是不是就相對安全一些了呢。理論上是成立的，但實際上，“返本銷售”和“售后返租”的效果大有“異曲同工”之妙。常言道，“天底下沒有免費(fèi)的午餐。”實際上，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“返本銷售”涉嫌非法集資甚至詐騙，一方面不利于國家對金融活動的監(jiān)管，同時對于購房者來說，最大的風(fēng)險就是開發(fā)企業(yè)的返本承諾往往得不到兌現(xiàn)。若干年后企業(yè)或者破產(chǎn)倒閉，或者錢款被卷走，或者企業(yè)無力履行返本義務(wù)。

按現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所有人必須獲得產(chǎn)權(quán)后，才可以對其所擁有的房屋行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。期房時期，開發(fā)商承諾售后代為包租是超前行為，既沒有權(quán)利，也不合法。在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。

所以，對于“返本銷售”、“售后返租”這種聽起來實惠的做法，投資人還是要妥善為之，透過華麗的外表，理性分析個中原因。投資渠道千千萬萬，為何單挑極端的那一條呢？專業(yè)人士及國家相關(guān)部門的建議是，不要通過“返租”或“變相返租”的形式進(jìn)行投資。

投資是一種理性的行為，一定要三思而后行！

作者：宗玫 西北政法大學(xué)碩士

專業(yè)：法學(xué)