垂直產業(yè)綜合體是一個地區(qū)城市和產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。

在我國，產業(yè)用地在城市建設之初，由于承載的多是二產類型，往往位于城市下風下水的邊緣地帶。伴隨著城市的擴張，這些用地從邊緣變身城區(qū)或者核心區(qū)，土地價值升高。傳統(tǒng)產業(yè)一方面自身面臨著升級和再次外遷，一方面產出價值已經遠低于土地價值的預期。產業(yè)用地的創(chuàng)新再利用勢在必行：提高容積率，以更多的“產出”兌現(xiàn)土地價值；同時，突破產業(yè)園原有功能，多元利用，功能復合，以高價值業(yè)態(tài)進一步提升價值。這也是各地新型產業(yè)用地的利用的導向，開發(fā)強度更大，功能更加復合，深圳的M0用地可以最多有30%的配套功能。

目前，我國經濟處于“三期疊加”（增長速度換檔期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期），各級政府大力推動“三新”經濟（新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式）發(fā)展，促進經濟轉型升級，引導經濟向更高質量提升。新產業(yè)、新業(yè)態(tài)，對于產業(yè)載體的功能也有新要求：強調產城人的融合；實現(xiàn)產業(yè)空間與商業(yè)空間、生活空間、交流空間等結合。

在時間、空間兩大機遇之下，垂直產業(yè)綜合體應運而生。以承載產業(yè)功能為主導，以促進區(qū)域經濟轉型和城市更新為目標，以功能復合、交流互通、企業(yè)共享、產城融合為特色，成為產業(yè)園的創(chuàng)新形式。

NO.2

四大特點，產業(yè)垂直綜合體的共性

在選址上，位于成熟區(qū)域。考慮到經濟與技術成本因素，垂直產業(yè)綜合體往往位于城區(qū)。一方面契合用地集約的原則，另一方面解決了城市土地通常在不同的時間段是被浪費的問題——“周末或晚上，產業(yè)區(qū)就沒有人氣，白天住宅區(qū)就被空置了”，讓土地在不同時間得以應用，最大化的提高了土地的利用效率。通過這種組織形式來釋放有限的空間，緩解交通壓力，還復城市綠地。

在功能上，高度集中和復合。垂直產業(yè)綜合體主要聚集的是高成長的產業(yè)集群，入駐企業(yè)主要是總部企業(yè)、高新技術企業(yè)、創(chuàng)意企業(yè)、綠色低碳企業(yè)、生產性服務企業(yè)。此外，還融合商務、交流、生活等功能，使之成為產業(yè)集聚、人才集聚、商務金融集聚、信息服務集聚的企業(yè)圈和高品質生活圈，呈現(xiàn)出物業(yè)形態(tài)的多樣性、功能復合性、產業(yè)融合性。

在業(yè)態(tài)上，連接互動更加緊密。主要業(yè)態(tài)與城市綜合體類似：商業(yè)、酒店、辦公等。而且隨著產業(yè)和服務功能融合的深化，以及產業(yè)訴求的多元化，二者的邊界愈加模糊。但產業(yè)綜合體的核心是，其他的功能，包括公共空間和產業(yè)不是分隔的，而是要為產業(yè)服務的——或是為產業(yè)發(fā)展提供服務平臺，或是為產業(yè)提供直接服務，整體構成完善的產業(yè)服務平臺，最終促進產業(yè)的發(fā)展。

 從空間和交通上，聯(lián)系更加便捷。以便捷的交通聯(lián)系和多元化的共享空間，為產業(yè)人群提供便利、舒適的交流場所。

作為高密度集約利用土地的代表：新加坡和日本，在垂直產業(yè)綜合體開發(fā)建設方面走在了前列。不僅僅為企業(yè)提供辦公場所，還實現(xiàn)了Work- Live -Play-Learn為一體的融合，讓每個綜合體都成為產城融合的創(chuàng)新社區(qū)。

NO.3

新加坡啟匯城-垂直產業(yè)綜合體的基本形態(tài)

 新加坡的啟匯城（Fusionopolis），作為緯壹科技城的一部分，在新加坡政府提出打造“工作-生活-休閑-學習”一體化（Work- Live -Play-Learn）的創(chuàng)新街區(qū)背景之下建設。啟匯城是緯壹科技城第一個體現(xiàn)了“四位一體”的垂直產業(yè)綜合體開發(fā)項目。項目分兩期建成，一期建筑面積12萬平方米，主要為信息技術、媒體、物理工程學產業(yè)提供全面的服務。

在一期20多層的“雙子塔”中，既有研究機構、科技企業(yè)，又有居住公寓、科技孵化器、新加坡科技研究局、零售與休閑配套商業(yè)和政府服務部門，在大樓負層還開設地鐵站，充分體現(xiàn)了綜合創(chuàng)新社區(qū)的建設理念，吸引了眾多國際一流研發(fā)機構落戶，其中包括知名網絡公司的總部和研發(fā)中心。

在商務辦公區(qū)域，除了為企業(yè)提供辦公場所外，更針對信息、媒體等主導行業(yè)，提供大量的共享辦公設施：共享洽談室、會議室、研討室、攝影/視聽工作室。還有一個400座的劇場，為企業(yè)舉辦大型發(fā)布會提供場所。這些共用的辦公設施，不僅避免了重復設置，節(jié)約空間，還為更多的創(chuàng)新類中小企業(yè)提供了活動空間，節(jié)約了公司成本，有利于中小企業(yè)的成長。

大樓內部還設置50套服務式公寓；休閑娛樂會所、屋頂游泳池、健身房及空中花園；并在5層設置零售設施，包括超市、餐飲、書店、零售店、診所、小孩看護等。為產業(yè)商務人群提供交流空間和全面的生活服務。

此外，還通過空中連廊的設計，加強了商務、酒店、商業(yè)等功能之間的聯(lián)系，進一步實現(xiàn)綜合體的各功能之間便捷高效的溝通。

在這樣的產業(yè)垂直綜合體中，以高效集中的空間組合方式，在一個可步行便捷到達的空間內，為企業(yè)和產業(yè)人群提供了生活、工作、休閑的服務閉環(huán)，實現(xiàn)了各種功能的互動，并為產業(yè)搭建了基本的服務平臺。

NO.4

大阪Grand Front的知識之都 –深度融合的產業(yè)垂直綜合體

伴隨著產業(yè)發(fā)展模式的變化、新興產業(yè)的多元化，和產業(yè)人群訴求的更加多元化，綜合體內各功能更加深入的融合起來。各種功能的融合度加深，“產、學、研、展、商”進一步深度融合；產業(yè)服務平臺更加全面，在綜合體內為促進產業(yè)發(fā)展提供更多元的服務；商業(yè)功能繼續(xù)放大，力爭為產業(yè)人群提供豐富的生活。

Grand Front是目前大阪城市核心區(qū)最大規(guī)模的城市綜合體項目，囊括了購物中心、標準寫字樓、五星級酒店、銷售型公寓等多種物業(yè)類型，總體面積約合56萬平方米。

Grand front北座是由12家開發(fā)商共同運營的聯(lián)合辦公項目——“知識之都”，整體面積為8.8萬平方米，由商業(yè)和寫字樓兩部分組成。一大批體驗館、展示廳與旗艦店，是將“產、學、研、展、商”結合在一起的場所，是產業(yè)、商業(yè)、研發(fā)、生活緊密聯(lián)系的垂直產業(yè)綜合體，產研商融合的典范。

The Lab整體面積3100平方米，坐落北側商業(yè)裙樓負一樓至三樓，由活力研究室、咖啡吧研究室、活動研究室3個部分組成。這里主要為大學、科研機構或者非零售類型的企業(yè)提供最新科學技術、產品發(fā)明的展示和交流場所。延展了學術交流，大眾參與企業(yè)展示的功能。

        每一個空間內都會有相應的解說員，解釋發(fā)明的作用和實際意義。為了方便交流，在一層設立了Café Lab，并且在每一個座位上放有平板計算機。 

為了便于大規(guī)模的企業(yè)展覽和交流，B1層設置了Event Lab。共1,074平方米的展覽空間可以容納近500人，舉辦各類藝術、科技、企業(yè)交流的短期展覽。

 為了便于初創(chuàng)企業(yè)、小企業(yè)的產業(yè)發(fā)展需求，在北側商業(yè)裙樓還設置了滿足不同需求的共享服務空間。

知識沙龍（Knowledge Salon）：會員式的知識共享和交流中心。設置開放式的討論空間、半封閉式的電話間或者寫字臺、還有8間大小不一的會議室，會員一周可以預約兩次，供小型企業(yè)開會、培訓和頭腦風暴。知識沙龍倡導的就是類似于創(chuàng)業(yè)咖啡廳的交流平臺，以推薦會員制的形式，向全大阪開放。便捷的公共空間服務了僅有實力租賃較小面積的初創(chuàng)型企業(yè)。 

合作辦公室（Collaborate Office）：共享小型辦公室。共52間18至64平方米不等的租賃型辦公室，最短租期是3個月。目前入住的主要以IT創(chuàng)業(yè)者和小型企事業(yè)機構為主。合作辦公室與知識沙龍構成了共同服務于中小型企業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)。

大阪創(chuàng)新Hub（Osaka Innovation Hub）：這個區(qū)域是由大阪市政府主力推動的非盈利區(qū)域，有資格的人士均可以免費申請入會。主要的目的包括給初創(chuàng)型企業(yè)提供在綜合性支持，給技術類企業(yè)提供商業(yè)合作伙伴，提供與基金或風投等金主見面的平臺。

在商業(yè)空間不斷的強調體驗性和展示性，奔馳品牌展示店、松下旗下的收費化妝體驗室CLUXTA、近畿大學水產研究所……在這些店面，賣的不是產品，而是企業(yè)的文化、企業(yè)的形象，甚至企業(yè)的愿景，而承載的因素可以是企業(yè)最新的科技、最健康的生活方式、最酷炫的互動體驗。以科研體驗、互動反饋，加強客戶對產品，對企業(yè)的認同，為主的拉近了企業(yè)與消費者之間的距離，形成對產業(yè)發(fā)展的良性推動。

遵循著集約、高效利用，促進創(chuàng)新、交流、共享的趨勢和原則，垂直產業(yè)綜合體從小融合逐步走向大融合——從功能間的配合互動，到各種業(yè)態(tài)上的緊密聯(lián)系；從為企業(yè)提供辦公空間，到成為企業(yè)展示的窗口、企業(yè)家交流的場所；從職住一體的綜合空間，到多元豐富生活的體驗中心。垂直產業(yè)綜合體在產城融合的方向上進一步創(chuàng)新：不僅打破了產業(yè)和城市的空間界限，還創(chuàng)新了二者融合發(fā)展的新體系和新方式。最終，構建了新型的產業(yè)生態(tài)集群，創(chuàng)造了新的城市產業(yè)空間。

參考資料：

【1】供應方式多元化，產業(yè)用地政策再起變化

【2】產業(yè)新城、產業(yè)綜合體和專業(yè)產業(yè)園區(qū)別

【3】揭秘新加坡最高垂直城市綜合體：將六元融為一體，再造城市社交

【4】每棟建筑都是一個創(chuàng)新社區(qū)——緯壹科技城

【5】https://www./industrial-land-and-space/Pages/fusionopolis.aspx

【6】日本城市綜合體如何將體驗式業(yè)態(tài)做到極致？

【7】贏商共享-新加坡OneNorth

【8】“創(chuàng)新街區(qū)”國際案例分析——新加坡緯壹科技城的經驗與啟示

【9】日本關西復興的起爆劑——大阪Grand Front綜合體

【10】下一代綜合體已來臨——日本大阪Grand Front全方位解讀