房地產(chǎn)巨流中從不缺乏眩人耳目的數(shù)據(jù)，“2018年全國(guó)千億房企達(dá)30家”、“2019年上半年千億房企已12家”，動(dòng)輒千億的行業(yè)級(jí)別次次刷新大眾感知。但高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式下，龐大的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不代表真實(shí)現(xiàn)金流，資金像閉合鏈條般環(huán)環(huán)相扣、高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　容易被忽視的因素是，隨著合作開(kāi)發(fā)成為常態(tài)，房企普遍以全口徑進(jìn)行業(yè)績(jī)公告，即將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)，不考慮股權(quán)占比及是否操盤(pán)。如果擠去這些“水分”，房企真實(shí)的資金實(shí)力與投資能力要重新洗牌。

　　大浪淘沙。潮水退去后，誰(shuí)在裸泳？如果以權(quán)益口徑即項(xiàng)目股權(quán)占比看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年千億房企縮水至7家。

　　數(shù)據(jù)“擠水分”

　　上半年樓市在跌宕起伏中結(jié)束。年中成績(jī)單是，147家企業(yè)跨越50億門(mén)檻，較去年增加9家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額58537億元，同比增長(zhǎng)10.3%。若以千億為門(mén)檻，躍入其中的房企已達(dá)12家。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧萬(wàn)恒依然占據(jù)前三的位置，上半年分別錄得3895.4億元、3349.3億元、2825.4億元銷(xiāo)售額。其中，碧桂園僅6月單月便錄得820億元業(yè)績(jī)，刷新行業(yè)紀(jì)錄。合約銷(xiāo)售超2000億的房企還有保利和融創(chuàng)，分別錄得2501億元、2139億元。

　　行業(yè)集中度越來(lái)越高的今天，縱然房企競(jìng)爭(zhēng)猶存，但前二十位置基本穩(wěn)定。相較去年同期，今年新上榜房企分別為金地集團(tuán)和中梁控股，而泰禾集團(tuán)和綠城中國(guó)則失意TOP20。

　　頭部房企高增長(zhǎng)的榮光已成歷史，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模依然龐大。過(guò)去的2018年，流量銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)千億的房企從17家大幅增至30家。究其原因，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)自身的增長(zhǎng)，另一方面則是合作撬動(dòng)的影響。

　　房企跨入千億門(mén)檻后，維持規(guī)模高增難度愈高。由此，通過(guò)增加合作項(xiàng)目可確保一定的銷(xiāo)售及營(yíng)收增幅。此外，隨著土地成本不斷上升，房企共同拿地開(kāi)發(fā)已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。通過(guò)合作可分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力。

　　但合作機(jī)遇背后，并非毫無(wú)暗礁。目前，房企普遍以全口徑進(jìn)行業(yè)績(jī)公告，將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)，不考慮股權(quán)占比及是否操盤(pán)。如果擠去這些“水分”，房企真實(shí)的資金與投資能力要重新洗牌。

　　與全口徑銷(xiāo)售額相比，權(quán)益銷(xiāo)售額以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，能更真實(shí)反映房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平，對(duì)行業(yè)從業(yè)者和投資者更有參考意義。

　　以2019年上半年業(yè)績(jī)?yōu)槔?，?quán)益金額排名前十的分別為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利、中海、綠地、融創(chuàng)、新城、華潤(rùn)、龍湖。相較于全口徑榜單，萬(wàn)科、融創(chuàng)行業(yè)排位分別下降一名、二名。

　　如果將范圍擴(kuò)大，房企權(quán)益榜位次變化更為明顯。位列行業(yè)10~20位的房企有5家較全口徑榜單出現(xiàn)下滑，正榮、旭輝、中南、金地尤為突出，分別下滑10、7、4、3名。旭輝、正榮更是直接跌出前二十。

　　2019年上半年，旭輝全口徑銷(xiāo)售額884.4億元，權(quán)益銷(xiāo)售額486.4億元，銷(xiāo)售權(quán)益比低至55%；正榮全口徑銷(xiāo)售額688.4億元，權(quán)益銷(xiāo)售額355.1億元，銷(xiāo)售權(quán)益比更是低至51.58%。

　　整體來(lái)看，前六月百?gòu)?qiáng)房企平均權(quán)益比例為79%，TOP20房企中有16家銷(xiāo)售權(quán)益比低于80%。表現(xiàn)較為突出的是恒大、中海、綠地，權(quán)益比分別為95.1%、93.44%、90%，金科位列其后，權(quán)益比為87.75%，余下企業(yè)均在60%~70%左右浮動(dòng)。2018年，行業(yè)平均權(quán)益比是80%。

　　增收不增利

　　一般來(lái)說(shuō)，房企合作開(kāi)發(fā)有五種常見(jiàn)模式：合資成立項(xiàng)目公司獲取土地、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤(pán)、代建。而獨(dú)立操盤(pán)能力較強(qiáng)、在項(xiàng)目獲取和資金上實(shí)力較高的房企，如恒大、綠地、中海等，更傾向于通過(guò)獨(dú)資實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，絕大部分項(xiàng)目權(quán)益為100%。

　　但如果將千億企業(yè)的流量銷(xiāo)售規(guī)模排名和其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)等指標(biāo)排名進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)部分房企財(cái)務(wù)指標(biāo)排名相對(duì)落后，甚至出現(xiàn)企業(yè)歸母凈利潤(rùn)與流量銷(xiāo)售排名不相稱(chēng)的情況。實(shí)際上，銷(xiāo)售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)。

　　以2018年房企數(shù)據(jù)為樣本，2018年，碧萬(wàn)恒流量銷(xiāo)售金額居行業(yè)前三，融創(chuàng)保利緊隨其后。但營(yíng)收榜與銷(xiāo)售榜迥然不同，數(shù)據(jù)顯示，恒大以4678.14億元位居行業(yè)第一，碧桂園和綠地分別以3811.22億元和3390.79億元緊隨其后。

　　如果以歸母凈利潤(rùn)衡量，房企位置變動(dòng)更為明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，中海歸母凈利潤(rùn)393.42億元，蟬聯(lián)“利潤(rùn)王”角色。恒大以373.9億元位列第二名，緊追中海之后。歸母凈利潤(rùn)超過(guò)300億元的還有碧桂園、萬(wàn)科，分別為346.18億元和337.73億元，分列第三、第四名。保利以189.04億位居第六，融創(chuàng)歸母凈利潤(rùn)165.67億元，跌至第七。

　　合作推動(dòng)下，房企權(quán)益銷(xiāo)售比例逐漸下降。銷(xiāo)售規(guī)模的快速增長(zhǎng)并沒(méi)有對(duì)其營(yíng)收及利潤(rùn)形成有效支撐，增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，投資者從中能分享到的收益并無(wú)太大提升。

　　今年上半年跌落權(quán)益榜前二十的旭輝、正榮，去年分別以1625.2億元和1303.4億元位居流量銷(xiāo)售榜第15、20名。從去年?duì)I收榜看，旭輝下滑至22名，正榮下滑至35名；從歸母凈利潤(rùn)榜看，旭輝落至19名，而正榮則跌落至行業(yè)49名。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企注重合作和操盤(pán)并表手段的同時(shí)，投資者的利益也應(yīng)當(dāng)更受保護(hù)。房企應(yīng)主動(dòng)在財(cái)報(bào)中披露權(quán)益銷(xiāo)售額及增速、項(xiàng)目合作方的身份、明股暗債的融資成本、員工跟投當(dāng)期流出的現(xiàn)金分紅量等數(shù)據(jù)信息。

　　而隨著調(diào)控常態(tài)化進(jìn)行、小股操盤(pán)、合作及代建項(xiàng)目不斷入市，房企權(quán)益銷(xiāo)售比例逐漸下降已是行業(yè)趨勢(shì)。

　　2019年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)TOP10權(quán)益金額共計(jì)16167.5億元。較去年15663.5億元增加504億元，微增3%。TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速基本持平。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）