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在物業(yè)糾紛頻發(fā)的大環(huán)境下，越來越多的業(yè)主現在都選擇拿起法律武器維護自己的權益。物業(yè)訴訟案件中，當事人是小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主的情況占多數。但是也存在少數物業(yè)案件，小區(qū)業(yè)主并不能作為適格原告直接起訴物業(yè)單位，例如業(yè)主不滿物業(yè)公司將小區(qū)停車位等共有部分用于經營而提起的訴訟案件。那么，如何確定物業(yè)糾紛訴訟主體的適格性呢？本文將通過物業(yè)糾紛具體案例對訴訟主體的適格性予以分析，以供各位讀者實務參考。

一

單個業(yè)主不宜作為涉及業(yè)主公共利益事項的訴訟主體

案例簡介：

在張娜與北京聚福祥物業(yè)管理中心物權糾紛一案[1]中，張女士以J物業(yè)管理中心違法收費的事實侵犯了其停車利益的事實向法院提起了訴訟，并依據《中華人民共和國物權法》第七十三條[2]的規(guī)定以業(yè)主身份主張其權益。

一審法院經審理認為：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有；當事人向人民法院提起民事訴訟，應當符合法律規(guī)定的起訴條件。本案中，張女士以J物業(yè)管理中心私自違法建設車棚、加裝地鎖嚴重侵害業(yè)主共同權益為由，起訴要求J物業(yè)管理中心拆除地樁、地鎖和車棚，還業(yè)主公共場所，而該項權利的主張應由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會或其他可以代表全體業(yè)主利益的單位及組織主張為宜。故而，法院判定駁回起訴。

二

小區(qū)分區(qū)業(yè)委會不經授權不能作為涉及業(yè)主公共利益的事項的訴訟主體

案例簡介：

在北京市西城區(qū)遠見名苑中心區(qū)業(yè)主委員會與北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司業(yè)主知情權糾紛一案[3]中，該小區(qū)中區(qū)業(yè)委會就小區(qū)內的停車場收益問題、車位租賃情況不予公開侵犯業(yè)主知情權為由將M物業(yè)管理公司訴至法院，一審法院審理期間，小區(qū)中區(qū)業(yè)委會表示該業(yè)委會提起本次訴訟未經過該小區(qū)業(yè)主大會決議或授權。一審法院認為：《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，“業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料”。根據上述規(guī)定，請求公布、查閱相關情況和資料的主體是業(yè)主，而非業(yè)主委員會；另一方面，從業(yè)主委員會的職責來看，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行業(yè)主大會賦予的職責。本案中，小區(qū)業(yè)委會起訴M物業(yè)管理公司業(yè)主知情權糾紛案，未經過該小區(qū)業(yè)主大會的決議或授權，故小區(qū)業(yè)委會作為本案原審原告提起訴訟主體有誤。因此，一審法院裁定駁回起訴，二審法院維持前述裁定。

三

案例評析

根據《物權法》第八十三條第二款[4]、最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條[5]之規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，有依法向法院提起訴訟的權利。據此，如被侵權權利人依法訴至法院，法院應當立案受理。

但是，法院在受理此類案件時較為慎重，尤其是涉及業(yè)主共同利益的事項，法院往往會重點審查起訴主體能否代表全體業(yè)主。個別或部分業(yè)主起訴的，應當得到全體業(yè)主的授權，即使業(yè)主委員會起訴的，也要審查其是否得到業(yè)主大會的授權，以證明其訴訟目的與全體業(yè)主的意愿達成一致。在這之前，法院一般不受理此類案件或受理后依法予以駁回。在前述案例中，案例一中的張女士沒有經業(yè)主委員會授權而以業(yè)主身份起訴至法院請求物業(yè)公司拆除地樁地鎖和車棚，還業(yè)主公共場所，不具備訴訟主體資格被駁回起訴；案例二中的小區(qū)分區(qū)業(yè)委會既沒有獲得業(yè)主大會授權，也不是以業(yè)主個人身份起訴要求物業(yè)公司公布小區(qū)相關場地和設施的使用、維護、收益等信息，也因主體不適格被法院裁定駁回起訴。

因此，當業(yè)主認為物業(yè)公司侵犯自己或整個小區(qū)業(yè)主的權益時，如果想通過司法程序獲取救濟，應首先考慮個人是否為適格原告以提起訴訟，以免“好心費力”卻不能達到好的結果。

注釋：

[1] 北京市第二中級人民法院（2017）京02民終6567號民事判決書。

[2] 《中華人民共和國物權法》第七十三條

建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

[3] 北京市第二中級人民法院（2018）京02民終3214號民事判決書。

[4] 《中華人民共和國物權法》第八十三條第二款

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

[5] 最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條

建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

轉自：蘭臺房地產法評（公眾號）

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安徽省法學會建筑與房地產法學研究會于2016年元月23日在安徽省高級人民法院成立，標志著安徽省建筑房地產專業(yè)法學研究與法律服務機構的誕生。本研究會理事會是由安徽省人大、安徽省高級人民法院、安徽省人民檢察院、安徽省人民政府法制辦、安徽省住建廳、安徽省國土資源廳、安徽省社科院、安徽大學、安徽建筑大學、安徽財經大學、法制日報、新華社、安徽法制報、安徽工人日報、中國工商銀行安徽分行、安徽省房地產業(yè)協會、安徽省建筑業(yè)協會、安徽省物業(yè)管理協會和安徽省律師協會等單位的人員組成。研究會內設專家委員會、建設工程合同爭議評審和糾紛調解處理中心，充分整合了建筑房地產行業(yè)研究與實務、相關法學研究與法律實務的人才資源。該研究會成立以來，將相關行業(yè)發(fā)展與法學研究、法律實務緊密結合，突出理論創(chuàng)新促進成果轉化，參加安徽省人大進行全省房地產調研、為合肥市人民政府行政復議提供咨詢、承擔建筑房地產課題研究、參與《房地產法律研究與司法實務》系列叢書的征文編審與推廣、支持安徽省房地產業(yè)協會、安徽省建筑業(yè)協會、安徽省物業(yè)管理協會等行業(yè)組織進行法律培訓講座、組織開展建筑房地產案件研究調解、行業(yè)標準制修訂評審等一系列工作。研究會面向社會，關注民生，服務大眾，常年開展義務法律咨詢等公益活動，為百姓排憂解難，為企業(yè)保駕護航，歡迎垂詢！

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