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愛情與婚姻之間的連接不能完全脫離物質(zhì)，如郭敬明在《小時代》中寫道的“沒有物質(zhì)的愛情就像一盤散沙，都不用風(fēng)吹，走兩步就散了”。 越來越多的人選擇通過送房子等方式來獲得對方的信任感，但又擔心對方獲得房產(chǎn)后就沒有自己什么事了。 前不久，我們的常年法律顧問客戶，在房地產(chǎn)公號圈粉絲眾多的“扒房”，替一位扒友向我們咨詢了一個大部分送房者都會擔心的問題： “我想和心儀的對象結(jié)婚，她的年紀比我小很多，為了日后有生活保障，她提出讓我贈與房產(chǎn)作為結(jié)婚的條件，我應(yīng)該如何選擇？” 這位扒友的顧慮是擔心女方獲得房產(chǎn)后，可能就勞燕分飛，彼時將面臨失了愛情和面包的危機。 為了解決扒友的后顧之憂，我們從專業(yè)的法律角度分別通過附義務(wù)遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議、房屋贈與三種靈活組合的方式給客戶提供了三種利弊不同的方案，最終促成了一段佳話。 除房屋買賣外，房屋過戶的主要方式分： 繼承、贈與 其中，繼承又因為主體、操作流程不同分為： 遺囑繼承、遺贈，以及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 綜上所述，房屋過戶共有四種形式： 遺囑繼承 遺贈 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 贈與 前述四種房產(chǎn)過戶方式均可保障自己的合法權(quán)益，實現(xiàn)“贈與”目的。 但是，因為每種方式的適用對象和適用范圍不同，四種方式的實現(xiàn)過程和保障手段各有不同。 接下來由文鰩君通過與小A的對話來引領(lǐng)大家了解這四種房屋過戶形式吧。 分割線 1.房產(chǎn)贈與合同 首先，肯定是吃瓜群眾 最關(guān)心的房產(chǎn)贈與合同。   我現(xiàn)在只想吃劉強東“不知 妻美”的瓜，據(jù)說他的婚前 協(xié)議極具教科書意義喔，婚 前協(xié)議與這里的房產(chǎn)贈與合 同有什么關(guān)系呢？ 婚前協(xié)議包括很多內(nèi)容， 如財產(chǎn)分配，房屋贈與 可能會在財產(chǎn)分配中體 現(xiàn)。 我想和小C結(jié)婚（不要問 我為什么不是小B），但 是小C想要我先給她一部 分房產(chǎn)，不然就不出那四 塊五的工本費，我能用房 產(chǎn)贈與合同么？同時我又 如何保證自己的權(quán)益？ 當然可以了！下面是敲重點時間！ 房產(chǎn)贈與合同是指，贈與人小A將自己的房產(chǎn)無償給予受贈人小C， 受贈人小C表示接受贈與的合同。 在操作步驟上，是這樣的： 小A和小C簽訂《婚前贈與合同》，約定“贈與合同婚后生效”等附生效期的條款。 如此一來，如小C拒不結(jié)婚，則該合同將不發(fā)生效力，小C無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)。 那如果小C結(jié)婚后馬上要求 離婚，怎么辦？ 不用擔心，剛才我們不是 附生效條件了么，現(xiàn)在我 們還可以附義務(wù)。 即約定房產(chǎn)贈與后，小C 應(yīng)該附帶一定的義務(wù)，當 小C不履行義務(wù)時，我們 可以撤銷合同喔。 說到撤銷合同，大家眼前又要一亮了！ 贈與合同可以撤銷的情況有下面幾種： （1）合同訂立后，房產(chǎn)辦理變更登記前，未辦理公證的情況 （2）房產(chǎn)辦理變更登記后，受贈人不履行約定義務(wù)時 我必須要公證嗎？什么時候 辦理變更房屋變更登記呢？ 小A 公證并非強制規(guī)定，但是 公證了，你就不可以隨便 反悔了。登記變更，理論 是合同生效之后就可以辦 理，但是你需要繳納稅款。 而且也沒有不辦理變更登 記，合同就無效的說法喔！ 小結(jié)：婚前，雙方可以單獨簽訂房屋贈與合同，也可以通過婚前協(xié)議約定房屋贈與。房屋贈與合同可以附義務(wù)，受贈人未履行義務(wù)或房屋未辦理變更登記前，可以撤銷贈與。 2.遺囑繼承 文鰩君：先上遺囑繼承的法律依據(jù)吧，《中華人民共和國繼承法》第十六條第二款規(guī)定“公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。”
 我又來了，那如果我想通過 立遺囑的方式把房產(chǎn)分給 小C，我應(yīng)該怎么做？ 在操作步驟上： 需要小C和你結(jié)婚，成為你法 律上的繼承人。然后嚴格按照 遺囑的幾種形式，訂立遺囑。 遺囑的法定形式 《中華人民共和國繼承法》第十七條： 公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機關(guān)辦理。 自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。 代書遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。 以錄音形式立的遺囑，應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證。 遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑?？陬^遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。 那訂立遺囑時，能像房產(chǎn)贈 與合同那樣約定義務(wù)么？ 同樣的，遺囑也是可以約定 義務(wù)的；同時，和贈與合同 相類似，若繼承人不履行義 務(wù)，在立遺囑人百年之前， 遺囑可以撤銷。 遺囑撤銷的情況 遺囑生效前，立遺囑人可以隨時撤銷； 遺囑生效后，繼承人不履行約定義務(wù)的，單位或有關(guān)個人可以申請法院撤銷。 那遺囑需要公證么？房產(chǎn) 什么時候辦理變更登記？ 小A 公證遺囑是一種遺囑形式， 公證遺囑比其他形式的遺囑 更具有效力，當然了，公證 遺囑也是可以通過另一份公 證遺囑撤銷。 小結(jié)：立遺囑人百年之后，遺囑才生效，這時候才可以去辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)。遺囑繼承可以附義務(wù)，繼承人不履行約定義務(wù)的，單位或有關(guān)個人可以申請法院撤銷。 3.遺贈 前面不是有說，遺囑是給 法定繼承權(quán)人的么，如果 給法定繼承權(quán)人以外的還 是遺囑么？ 當然了，只是為了區(qū)分，我們 換了一個名字，叫做遺贈。即 立遺囑人將房屋贈與給法定繼 承人以外的人。同樣，遺贈生 效時間是遺贈人死亡時開始， 至死亡后兩個月止，如果受贈 人在被繼承人死亡后兩個月內(nèi) 沒有提出接收遺贈或放棄遺贈 的意思，法律上視為放棄。 法條依據(jù) 《中華人民共和國繼承法》第十六條第三款規(guī)定“公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。” 第二十五條 遺贈生效時間是遺贈人死亡時開始，至死亡后兩個月止，如果受贈人在被繼承人死亡后兩個月內(nèi)沒有提出接受遺贈或放棄遺贈的意思，法律上視為放棄。
小結(jié)：遺贈適用于法定繼承人以外的人，自遺贈人百年之后才生效。遺贈可以附義務(wù)，若受遺贈人不履行義務(wù)，有關(guān)單位或者個人可以申請法院撤銷遺贈。 4.遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 那遺贈扶養(yǎng)協(xié)議呢，是 不是和遺贈相同？ 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議和遺贈的對象 相同，都是法定繼承人以外 的人。 但遺贈扶養(yǎng)協(xié)議自成立時生 效，具有扶養(yǎng)義務(wù)的內(nèi)容； 遺贈自遺贈人百年之后才發(fā) 生效力，只遺贈財產(chǎn)，無扶 養(yǎng)義務(wù)內(nèi)容。 我有個朋友，沒有子女， 可以通過遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 約定其他人進行扶養(yǎng)， 使其老有所依嗎？ 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議本身就是為了 實現(xiàn)這一個目的。扶養(yǎng)人承 擔該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)， 則享有受遺贈的權(quán)利。 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議和遺囑同時 存在，但又沖突怎么辦？ 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑有沖突， 按照遺贈扶養(yǎng)協(xié)議處理，與 協(xié)議抵觸的遺囑全部或部分 無效。 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議公證是否也 如遺囑一樣？ 并非完全相同，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 沒有法定的形式，所以并沒有 像公證遺囑般的遺贈扶養(yǎng)協(xié) 議。 但是，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的撤銷原 則與遺囑相同。 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議自成立時生效， 若撫養(yǎng)人不履行扶養(yǎng)協(xié)議，遺 贈人可以撤銷遺贈。 文鰩君：講到這里，總結(jié)一下四種過戶方式的主要異同點吧！ 第一 ，就適用對象而言，房產(chǎn)贈與合同的適用范圍包括所有人。遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議僅適用于法定繼承人以外的人。 第二，就生效時間而言。房屋贈與合同、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議自成立時成效。遺囑繼承、遺贈自遺贈人百年后才成效。 第三，房屋贈與合同、遺贈、遺囑繼承均可以附義務(wù)（遺贈扶養(yǎng)義務(wù)必須有撫養(yǎng)義務(wù)）。若受讓人沒有履行義務(wù)，可以撤銷房屋贈與。 但是 約定的義務(wù)不能違反法律規(guī)定！ 不能違反法律規(guī)定！ 不能違反法律規(guī)定！ 到這里，關(guān)于房產(chǎn)贈與的一些基本問題，相信大家已經(jīng)有所了解。 對于選擇何種方式，只能根據(jù)實際情況進行取舍。
更多“房產(chǎn)贈與”問題，我們將在后期的專題文章中給大家解析。 從今天起，文鰩地產(chǎn)律師團隊開始分期推送房產(chǎn)贈與有關(guān)其他專題文章，助力大家了解房產(chǎn)贈與中的法律問題，預(yù)防房產(chǎn)贈與中的法律風(fēng)險。 （未完待續(xù)）
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