商業(yè)房地產(chǎn)一直飽受中層以上投資者喜愛的地產(chǎn)之一，競爭也是相當激烈的，那里更是財富的聚集地。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，評估商業(yè)房地產(chǎn)的能力也十分重要。



美國商業(yè)房地產(chǎn)是否值得投資價值

現(xiàn)在，選擇在美投資的中國人越來越多。不少高凈值人群為求穩(wěn)定的收益和在美發(fā)展商業(yè)，而對美國的商業(yè)地產(chǎn)進行了投資。美國商業(yè)房地產(chǎn)也是相當值得投資價值的。

1. 永久產(chǎn)權
和中國40年的產(chǎn)權不一樣，美國的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權是永久的，包括土地下面的礦產(chǎn)和地下水等自然資源都是歸產(chǎn)權方所有的。

2. 高收益
美國的房產(chǎn)年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內(nèi)租售比在1/50甚至更低。美國商業(yè)平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場是屬于國際市場，從長遠的角度，也更為穩(wěn)定。

3. 簡單管理
商業(yè)地產(chǎn)中零售商鋪和工業(yè)地產(chǎn)等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業(yè)租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。

4. 投資策略靈活
在美國購買商業(yè)地產(chǎn)投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯(lián)系銀行協(xié)助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現(xiàn)金全款買房了，買房后需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，您還可以做 Refinance，用已購房產(chǎn)找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產(chǎn)股權。

如何評估美國商業(yè)房地產(chǎn)投資價值

一、如何計算財產(chǎn)的收入價格和價值?

1.估計計劃總收入(GSI)
此種方法適用于公寓綜合樓、購物中心和分段式辦公樓。計劃總收入就是把整個空間的總租金加起來，同時在計算過程中要根據(jù)特定的市場價值確定空間里每個區(qū)域的租金預期。

2.從GSI中減去5%的空缺
結合實際情況來說，在美國，并非所有商業(yè)物業(yè)的單位在一年中都會被完全占用。為了計算的準確率，要從總GSI中減去5%，得出的數(shù)字是有效總收入(EGI)。這是大多數(shù)貸款人在考慮你的潛在購買時將使用的百分比。

3.計算物業(yè)的凈營業(yè)收入(NOI)
在美國，物業(yè)的凈營業(yè)收入可以幫助你決定是否會從一個財產(chǎn)中獲利。獲取物業(yè)第一年的估計營業(yè)總收入，根據(jù)你在同一時間段內(nèi)的估計運營費用(從你的收入中減去你的開支)。如果產(chǎn)生的NOI為正，那么你將獲得初始利潤。

為了更加準確地計算租賃房產(chǎn)，在計算過程中應該將GSI替換為EGI。

4.計算物業(yè)的資本化率或“資本化率”
在美國，NOI除以物業(yè)價格產(chǎn)生的百分比就是資本化率。資本化率因地區(qū)及其房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同有很大差異，這能夠顯示出潛在的房地產(chǎn)利潤率。

例如，如果房產(chǎn)的凈營運收入為7.5萬美元，定價為25萬美元，那么資本化率將為30%。

5.將NOI除以資本化率以確定房地產(chǎn)的理想價格
在美國，無論你是想買房還是賣房，制定適合市場的銷售價格都很重要。將當前或潛在的NOI除以該地區(qū)的資本化率，得到的就是一個包含利潤和運營費用的銷售價格。

例如，如果物業(yè)的資本化率為5%，凈營運收入為9萬美元，那么價格應為180萬美元。

6.計算物業(yè)的總租金乘數(shù)(GRM)
你需要獲取商業(yè)空間的掛牌售價，然后除以年總租金收入。這將給你一個GRM編號，然后你可以使用該編號來確定盈利能力。同時，你可以通過利用多個屬性執(zhí)行這些計算并平均結果來估計市場區(qū)域的GRM。

例如，如果一個房產(chǎn)的銷售價格是72萬美元，年總租金等于8萬美元，那么它的GRM為9。

7.使用GRM創(chuàng)建屬性值估計
將GRM對個別物業(yè)或該地區(qū)的年度總租金乘以倍數(shù)，得到的結果是根據(jù)當前市場對房地產(chǎn)價值的估計。

例如，如果一個房產(chǎn)的年總租金為7萬美元，GRM為8美元，那么一個合理的價格將是56萬美元。你的商業(yè)房地產(chǎn)代理或評估師應該能夠為你提供一個準確的地區(qū)或財產(chǎn)的GRM。

二、如何通過衡量財務因素來評估商業(yè)地產(chǎn)?

1.獲得精確的平方英尺
在美國，商業(yè)地產(chǎn)價值直接與空間內(nèi)可使用面積掛鉤，你可以通過查看賣方提供的評估和文件了解該空間的完整面積，然后用銷售價格除以總面積計算每平方英尺的價格(ppsf)。

2.查找需要修理的損壞區(qū)域
你可以與專業(yè)的商業(yè)檢察員合作，來查找商業(yè)房產(chǎn)中需要修理的損壞區(qū)域，如果物業(yè)在占用前有任何需要修理的地方，我們也需要在潛在收入中扣除這些費用。

3.計算一段時間內(nèi)任何維修的成本
你可以詢問業(yè)主其商業(yè)財產(chǎn)的所有電氣、管道或其他機械方面的年齡和狀況。然后，將這些項目的當前使用年限與估計的使用年限進行比較，全面了解房產(chǎn)中需要短期和長期維修的項目。

4.詢問當前所有者的收入和支出書面工作
當你對一處房產(chǎn)表示出強烈的興趣后，可以向業(yè)主或其代表尋求過去一年書面工作。他們可能會給你稅務文件、電費單，甚至是稅收文件。

5.閱讀年度房地產(chǎn)運營數(shù)據(jù)(APOD)報告
此報告包含有關特定物業(yè)的租金收入、運營支出、貸款明細和現(xiàn)金流動的信息。它的目的是展示過去一年房地產(chǎn)的整體財務狀況并且可用于確定未來的潛力。

三、如何通過無形因素來評估商業(yè)地產(chǎn)?

1.評估賣方的激勵水平
評估商業(yè)地產(chǎn)不是一門精確的科學，有時無形因素的影響也會有作用。例如賣方的欲望等，如果一個賣家不顧一切地想賣出房產(chǎn)，那么房產(chǎn)價格可能會低于市場價值。如果一個賣家有時間出售，那么他們可以在最初設定更高的價格。

2.了解地產(chǎn)周圍的情況
你可以花一個下午的時間在社區(qū)里走走，與居民討論該地區(qū)的發(fā)展、犯罪問題和其他潛在問題。如果商業(yè)地產(chǎn)周圍的區(qū)域犯罪猖獗或充滿了空缺，那么該空間可能不太理想。

3.影響店面宣傳價值的因素
如果你打算用這個空間做你自己的生意，或者把它租給其他生意，那就考慮一下房子的外觀、交通量和其他因素。