隨著各地高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)日益泛濫，以往傳統(tǒng)的政府招商、廣撒網(wǎng)及單純的依賴政府招商模式效率日益日益低下，且過度競爭，成功率差。

傳統(tǒng)的方式是通過吸引龍頭企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，營造良好產(chǎn)業(yè)氛圍，從而帶動上下游配套產(chǎn)業(yè)企業(yè)。

傳統(tǒng)地產(chǎn)具備地產(chǎn)開發(fā)思維、政府擁有政策支持及土地資源、實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)行業(yè)優(yōu)勢基礎(chǔ)，金融具備資金運(yùn)作能力，其他高科技企業(yè)具備先進(jìn)技術(shù)并帶來巨大的人力物力及資本聚集能力。

因此有必要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破不利的局面。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，即以土地為基本要素、以企業(yè)投資、開發(fā)、運(yùn)營為載體所開展的一系列市場化經(jīng)濟(jì)活動。

與政府招商引資平臺相比，開發(fā)商主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基于市場化運(yùn)作更加靈活、資金活、招商團(tuán)隊(duì)積極性更高、服務(wù)效率更高、人力物力投入更便利。

政府、開發(fā)商及產(chǎn)業(yè)方之間的合作，建立在三方合作互利互惠的基礎(chǔ)上，政府提供土地資源、開發(fā)商提供開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)方提供產(chǎn)業(yè)。

前期對接政府關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，從各種資源產(chǎn)業(yè)庫涵蓋國內(nèi)外各種產(chǎn)業(yè)中為政府訴求尋找合適的產(chǎn)業(yè)資源。

三方的合作打造城市形象、產(chǎn)業(yè)集聚、擴(kuò)大就業(yè)和稅收，借助平臺、金融、產(chǎn)業(yè)、城市系統(tǒng)化構(gòu)建新生態(tài)系統(tǒng)。

形成生態(tài)智慧的規(guī)劃體系、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的建設(shè)目標(biāo)、確?？蒲袆?chuàng)新的成果轉(zhuǎn)化。

同時，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺、通過總部商務(wù)、科研創(chuàng)新、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)，形成業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。

開發(fā)商招商運(yùn)營的主要收入來源，前期是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、租金，后期是廣告運(yùn)營收益。

招商不限種類行業(yè)、規(guī)模、只求招來進(jìn)駐即可，忽視了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和未來長遠(yuǎn)打算，缺乏后期獲益的來源。

典型例子就是很多工業(yè)園、普通擅改商的辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態(tài)，消防設(shè)施未必符合。

招商的普遍是所謂輕資產(chǎn)的電商、微小企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門檻幾乎無，只要不是違法經(jīng)營，不會影響其他入駐企業(yè)的利益或影響園區(qū)的安全即可。

當(dāng)然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設(shè)施和服務(wù)娛樂設(shè)施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴(yán)重不足，運(yùn)營基本無，商業(yè)業(yè)態(tài)基本無。

與其他工業(yè)園、辦公商業(yè)寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭力缺乏，租金取勝僅僅依賴租金優(yōu)勢吸引客戶入住。

最后，若企業(yè)自身效應(yīng)不好，損失也不過是裝修費(fèi)用，成本低廉，很多業(yè)者基本都是屬于二房東性質(zhì)，實(shí)在不行再次流轉(zhuǎn)走人。

地理位置基本都是原本工業(yè)區(qū)或偏僻的區(qū)域。獲益的方式主要是較為穩(wěn)定的租金。

招商同樣葷素不忌，產(chǎn)業(yè)類型不忌、產(chǎn)業(yè)規(guī)模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，辦公業(yè)態(tài)也較為高端，較低端玩法更為高大上，也提供一些基礎(chǔ)的公共配套服務(wù)。

這些辦公寫字樓從一開始，就已經(jīng)不同于低端玩法的簡單廠房裝修而成或低端寫字樓從建筑形態(tài)上已經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)角度更偏向正規(guī)商業(yè)寫字樓；同時，地理區(qū)位也偏向市區(qū)的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。

這些寫字樓同質(zhì)化也十分嚴(yán)重，業(yè)主對招商運(yùn)營沒有明確的認(rèn)識，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，對產(chǎn)業(yè)沒有任何門檻（除了某些特定的電子城之類），幼兒娛樂、青少年培訓(xùn)、餐飲等紛紛進(jìn)駐其中，一般也有自己的停車場，規(guī)模較低端玩法更大一些。

獲益的方式主要還是租金，物業(yè)管理費(fèi)及一些停車場收費(fèi)之類。

這類玩法已經(jīng)開始有一些產(chǎn)業(yè)的門檻要求了，招商引資這塊不再饑不擇食。

幼兒娛樂青少年培訓(xùn)這類已經(jīng)被剔除，但是普遍門檻也較低，大多數(shù)是一些咨詢服務(wù)公司為主，研發(fā)機(jī)構(gòu)很少。

但也產(chǎn)生了一定產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提供較為齊全的生活工作配套。

所在的地理區(qū)位一般為市區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域或次中心為主，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑方案已經(jīng)是高端的辦公寫字樓。

開發(fā)商為利用產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，采取組團(tuán)模式，向政府爭取一些優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，為各個產(chǎn)業(yè)方申請優(yōu)惠政策。

與地方政府合作行政服務(wù)大廳，共同集中為眾多小微企業(yè)共同同質(zhì)化需求，集中為小微企業(yè)一攬子解決招聘、稅務(wù)、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節(jié)省小微企業(yè)成本。

為企業(yè)提供環(huán)保審批、項(xiàng)目備案、注冊登記、建設(shè)手續(xù)、消防手續(xù)等，為企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照年檢、法律咨詢、合同審查、知識產(chǎn)權(quán)、發(fā)展基金、稅務(wù)申報(bào)、水電、車輛駕照年檢、員工子女入學(xué)、戶口遷移、房屋租賃等相關(guān)配套服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)方可享受便捷優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)移的服務(wù)、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關(guān)系、享受政府和開發(fā)商一些優(yōu)惠政策。

開發(fā)商則獲得穩(wěn)定租金現(xiàn)金流、一些簡單初級配套增值服務(wù)，位于重點(diǎn)城市的可以發(fā)行REITS。

這個階段的開發(fā)商招商是一般的企業(yè)，對企業(yè)的種類、規(guī)模有一定的要求，但是對產(chǎn)業(yè)的趨勢脈絡(luò)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)聚集特性不了解。

一般而言，越是相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)聚集在一起，越能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，越能相互帶動發(fā)展。

這類玩法，對產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有較高的門檻，比如我們深圳南山的高新區(qū)。

開發(fā)商聚集金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)配套為企業(yè)解決投融資及擔(dān)保服務(wù)、共同實(shí)驗(yàn)室、代為招聘、代辦申請優(yōu)惠政策、良好的公共配套、企業(yè)交流合作平臺、同一個企業(yè)管理軟件等，提供財(cái)務(wù)資助、市場推廣、協(xié)助各地合作伙伴、上市孵化、風(fēng)險(xiǎn)投資、入股入駐企業(yè)等，與產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得共同成長的收入。

解決滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等各環(huán)節(jié)需求、滿足企業(yè)員工居住、生活、工作、娛樂需求，政府也獲得提升本地產(chǎn)值稅收、市民就業(yè)、完善公共服務(wù)、城市形象、領(lǐng)導(dǎo)政績等需求。

項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)是從產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，有一定的要求。

硬件方面提供：公用研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、孵化中心、檢測認(rèn)證中心、展示交易中心、招聘中心、教育培訓(xùn)中心、商務(wù)會議中心、公共服務(wù)中心、學(xué)術(shù)交流中心、博士后工作站和實(shí)習(xí)中心、生活服務(wù)中心

軟件提供服務(wù)：咨詢、保險(xiǎn)、會計(jì)、稅務(wù)、電子商務(wù)、信貸、人力資源、廣告；產(chǎn)品經(jīng)銷、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品維修、行政管理、承建外包、物流倉儲、出版發(fā)行、公司代理、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等等。

這個階段的開發(fā)商可以申請容積率突破、一般情況下規(guī)劃功能改變、優(yōu)惠地價(jià)了。

獲益則更多來源于深度的增值服務(wù)，一般城市的項(xiàng)目也可以發(fā)行REITS及上市融資。

這個階段的開發(fā)商招商已經(jīng)有意識到產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)，入駐產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，足夠令當(dāng)?shù)卣槍π缘闹贫ㄒ恍┊a(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

但是對產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)動態(tài)掌握不夠明晰，很難與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共同成長，從產(chǎn)業(yè)企業(yè)成長中獲益。

不同的產(chǎn)業(yè)，有不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，不同的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。

有些屬于高技術(shù)高資本高技術(shù)密集型高風(fēng)險(xiǎn)高產(chǎn)出型，屬于值得長期培養(yǎng)培育的企業(yè)。

比如京東方連續(xù)虧損十幾年，但是一旦盈利就能輕松占據(jù)廣大市場。有些屬于短平快型，比如一般的工業(yè)設(shè)計(jì)公司。

不同的研發(fā)機(jī)構(gòu)也有不同的特點(diǎn)，比如，國家實(shí)驗(yàn)室、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，他們屬于基礎(chǔ)研究，一般的科研機(jī)構(gòu)則市場需要什么就研發(fā)什么，追求成果轉(zhuǎn)化效率和市場占有率。