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第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

釋義] 本條是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接驗(yàn)收的規(guī)定。

物業(yè)接管驗(yàn)收,是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí),進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料,從而著手實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)的接管驗(yàn)收是開(kāi)展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié),是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件, 也是物業(yè)管理工作真正開(kāi)始開(kāi)展的首要環(huán)節(jié)。

人們往往認(rèn)為,物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),理所當(dāng)然要對(duì)合同標(biāo)的物進(jìn)行認(rèn)真的清點(diǎn)和查驗(yàn),以明確雙方的責(zé)任。但目前的現(xiàn)實(shí)情況多數(shù)不是這種理想規(guī) 植的做法,要么不經(jīng)過(guò)物業(yè)承接驗(yàn)收這道程序,要么做起來(lái)流于形式。

從全國(guó)看,大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來(lái)的"父子關(guān)系"企業(yè),這種"建"、"管"不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在問(wèn)題時(shí),處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不可能進(jìn)行正常的承接驗(yàn)收,有的甚至連合同都不簽。很多應(yīng)由建設(shè)單位解決的矛盾和問(wèn)題,諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等,推給下屬的物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)解決不了,造成物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對(duì)業(yè)主的投訴相互推語(yǔ),矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。

目前,我國(guó)的物業(yè)管理還處于起步階段,一些物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范。在行業(yè)普遍虧損的情況下,有的物業(yè)管理企業(yè)為了生存,一味滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的要求,存在"先接下來(lái)再說(shuō)"的思想,不認(rèn)真進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收,就與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。有的企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,法制意識(shí)較差,認(rèn)識(shí)不到物業(yè)承接驗(yàn)收的重要性、復(fù)雜性,在簽訂合同時(shí),忽視了物業(yè)承接驗(yàn)收。房屋的管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等存在的問(wèn)題,有些往往在業(yè)主人住后才會(huì)暴露出來(lái)。如果不進(jìn)行嚴(yán)格的承接驗(yàn)收,后果必然是產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任不清,糾紛 多、投訴多,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法利益得不到有效保護(hù),物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò) ,業(yè)主怨聲載道。

因此,物業(yè)接管驗(yàn)收具有以下幾方面意義 :

1. 明確建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利 , 維護(hù)各自的合法權(quán)益。

2. 促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量,加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接,提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件,確保物業(yè)的使用安全和功能,保障物業(yè)買(mǎi)受人享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益。

3. 著力解決日趨增多的物業(yè)管理矛盾和糾紛,規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)有序發(fā)展,提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量,維護(hù)社會(huì)安定。

具體的接管驗(yàn)收程序與標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部 1997 年 7 月 1日發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。從該標(biāo)準(zhǔn)看,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)承接驗(yàn)收的對(duì)象為房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)的共用部位、共有設(shè)施設(shè)備。因此,本條規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。