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1、土地流轉(zhuǎn)中的幾種方式：應(yīng)注意《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中之“轉(zhuǎn)包、出租、互換”三定義均指應(yīng)在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的主體及該組織內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之流動(dòng)形式。 2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織一般指同一村民小組。（特殊情況有同一村或同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織) 3、流轉(zhuǎn)形式中的"轉(zhuǎn)讓、互換"也不必然要求登記發(fā)證。只是登記有對(duì)抗的效力。 4、不同的村小組承包主體之間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)"轉(zhuǎn)包"、"互換"并不是嚴(yán)格上述管理辦法中所定義的土地流轉(zhuǎn)，這涉及到關(guān)聯(lián)村小組之間的土地使用權(quán)問題。實(shí)際上法律只允許通過招標(biāo)、拍賣或協(xié)調(diào)協(xié)商對(duì)屬于集體的荒山、荒溝等適宜集體決定的土地外包時(shí)，才要求應(yīng)當(dāng)就承包進(jìn)行登記。這實(shí)質(zhì)上是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外包。并非家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。 5、 對(duì)于不同村小組承包主體之間土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的“轉(zhuǎn)包、互換”如果未辦理登記，一方主體直接向法院起訴承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛，法院可根據(jù)實(shí)際情況予以民事判決。如果所涉土地已經(jīng)在雙方流轉(zhuǎn)過程中辦理過變更登記，則應(yīng)由使用權(quán)之集體組織為主體向政府提出申請(qǐng)，首先解決土地權(quán)屬問題，對(duì)政府處理不服，進(jìn)行行政訴訟來厘清土地權(quán)屬爭(zhēng)議。該種類型案件不應(yīng)作為民事糾紛案處理。如果自然人為主體的當(dāng)事人以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛來訴訟，經(jīng)釋明后仍以民事請(qǐng)求直接起訴，法院應(yīng)裁定不予受理，受理的要裁定駁回起訴。如果一方主體認(rèn)為因?qū)嶋H使用土地遭受另一方損害，提出侵權(quán)民事訴訟，法院應(yīng)予受理，并作出民事實(shí)體判決。 注： 1、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。 當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)解。 當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。 第三十五條 本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。 承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。 互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。 本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。 2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理。 個(gè)人之間、個(gè)人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)人民政府處理。 當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。 在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決以前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。 3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百二十九條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 |
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