"管理"
1,首先，必須指出，物業(yè)管理并不是管理，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的管理是管理人，而物業(yè)管理是管理物。
2，其次物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，他就是保姆，不想用就換，業(yè)主才是真正的主人。
3，為什么現(xiàn)在相反呢，我認(rèn)為有以下方面的原因。
第一，人心不團(tuán)結(jié)，每個(gè)小區(qū)的業(yè)主很難團(tuán)結(jié)起來，往往是危機(jī)到自身利益才團(tuán)結(jié)起來。
第二，對物業(yè)管理法規(guī)的淡薄，不知該怎樣維權(quán)。
4，物業(yè)管理也是企業(yè)，是追逐利益最大化，又如何搞好服務(wù)呢。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)最重要的產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)只有把服務(wù)工作做好，才能在競爭中脫穎而出。筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問題，但是解決這些問題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來落實(shí)。
國內(nèi)不少專家學(xué)者根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容將物業(yè)管理中的服務(wù)分為以下三類：常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運(yùn)等；委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報(bào)紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。
一、目前物業(yè)管理服務(wù)中還存在不少問題
1 ．物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。目前，我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時(shí)，有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗(yàn)和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。
2 ．管理制度混亂，服務(wù)變形。物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對物業(yè)管理進(jìn)行經(jīng)營、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實(shí)中有些物業(yè)管理公司在沒有得到廣大業(yè)主委托下，強(qiáng)行對某一物業(yè)進(jìn)行管理，有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約，強(qiáng)行要求業(yè)主簽字，有的單方制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且無理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機(jī)構(gòu) — 業(yè)主委員會。凡此種種現(xiàn)象，與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的，相應(yīng)地，由于服務(wù)在諸多方面變形，使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實(shí)，導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3 ．物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題嚴(yán)重。導(dǎo)致收費(fèi)難的主要原因有二：一是政府和物價(jià)部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，使物業(yè)管理人員工資、獎(jiǎng)金福利來源的服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺困難，正常收費(fèi)無法可依，而一些業(yè)主思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利型的管理模式上，錯(cuò)誤認(rèn)為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的，是一種不計(jì)報(bào)酬的義務(wù)勞動(dòng)；二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù)，或者只收費(fèi)不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標(biāo)準(zhǔn)來考慮其費(fèi)用水平的，它必須覺得“費(fèi)有所值”才會樂于繳費(fèi)。所以這兩種現(xiàn)象實(shí)際上都是不正常的。
4 ．職能單一。重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù)，而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費(fèi)等常規(guī)性的原始服務(wù)上，而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄，不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求，也使公司失去很大一塊利潤。物業(yè)管理公司作為一個(gè)企業(yè)，在盈利項(xiàng)目上花的精力較多，而很少加強(qiáng)社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè)，由于忽視社區(qū)的文化建設(shè)，致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨(dú)、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
二、建立健全物業(yè)管理體制
基于上述存在的問題，要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)行規(guī)范，形成與社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)和全面推行住房商品化、社會化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運(yùn)作模式。
1 ．建立健全物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)管理市場的運(yùn)作。物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展，離不開一個(gè)既有競爭、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場，而市場健康運(yùn)作的前提是市場規(guī)則的完善。目前，物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系，有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況，因此，應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為，協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系，將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運(yùn)作軌道。
2 ．培育市場主體，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行機(jī)制。根據(jù)市場需求，組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作，具體包括：首先，政府應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營業(yè)，各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系，從而形成一個(gè)競爭的趨勢，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平；其次，制定完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，提倡競爭機(jī)制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項(xiàng)社會化的經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)與市場競爭，通過競標(biāo)來獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，形成一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)市場的競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場循環(huán)，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理的整體水平，淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3 ．建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)有的作用。對于沒有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地區(qū)應(yīng)盡快建立，同時(shí)，應(yīng)通過政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為，明確其職責(zé)和作用，避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會只收費(fèi)、不發(fā)揮作用的局面。通過行業(yè)協(xié)會，一方面，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；另一方面，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高，以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運(yùn)行的規(guī)范化。
4 ．規(guī)范投資開發(fā)建設(shè)行為，形成良好的物業(yè)管理氛圍。當(dāng)前，開發(fā)建設(shè)活動(dòng)追求短期經(jīng)濟(jì)效益和輕視環(huán)境、社會效益的現(xiàn)象比較普遍，由此造成的問題和后果是物業(yè)管理中不可彌補(bǔ)的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補(bǔ)作用，但要從根本上解決問題，還必須從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此，一方面開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的認(rèn)識，開發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長遠(yuǎn)生存、發(fā)展的條件；另一方面，政府在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)。通過內(nèi)外兩方面的作用，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。