文/馬家強(qiáng) 湖北謙順律師事務(wù)所

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【案情介紹】

胡某與張某于2000年登記結(jié)婚，二人于婚后購(gòu)買(mǎi)取得位于武漢市武昌區(qū)某房屋。2015年12月，胡某與張某在上海市靜安區(qū)民政局辦理離婚登記，離婚協(xié)議中約定位于武漢市武昌區(qū)某房屋歸胡某所有。2016年11月，胡某依據(jù)《離婚證》、《離婚協(xié)議書(shū)》、《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等資料與吳某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。2017年2月，不動(dòng)產(chǎn)登記局核發(fā)了該房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，注明共同共有人：胡某、張某。2017年4月，胡某反悔，拒絕繼續(xù)履行《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，稱該房屋雖約定歸其所有，但并未到房產(chǎn)部門(mén)辦理析產(chǎn)手續(xù)，該房屋仍為其與張某共同共有。

筆者以本案為研究藍(lán)本，以類(lèi)似案例的裁決文書(shū)為研究對(duì)象，對(duì)本案的法律問(wèn)題展開(kāi)研究并分別論述如下：

一、《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效？

人民法院在審理合同糾紛案件時(shí)，首要關(guān)注的就應(yīng)當(dāng)是合同效力問(wèn)題。合同是否有效，不僅關(guān)乎到原告的訴請(qǐng)能否得到支持，還直接影響著法官對(duì)案件的審判走向。

與有效合同相對(duì)應(yīng)的法律狀態(tài)包括效力待定合同、可撤銷(xiāo)合同以及無(wú)效合同三種情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l之規(guī)定，在司法實(shí)踐中，對(duì)于認(rèn)定無(wú)效合同最為復(fù)雜的就是對(duì)強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分，即案件所涉及的強(qiáng)制性規(guī)定到底是管理性規(guī)范還是效力性規(guī)范管理性規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。

效力性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類(lèi)規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。此類(lèi)規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。

在本案中，胡某作為房屋產(chǎn)權(quán)人之一，與吳某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》亦為雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效。至于胡某是否存在超越夫妻代理權(quán)、無(wú)權(quán)處分等問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，無(wú)權(quán)處分最終只是影響物權(quán)變動(dòng)的效力，并不會(huì)影響到合同本身的效力。綜上，本案中胡某與吳某所簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》亦為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，當(dāng)然合法、有效。

二、《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》能否繼續(xù)履行？

根據(jù)當(dāng)前各地房屋管理部門(mén)對(duì)房屋過(guò)戶登記的行政管理要求，凡未注明為單獨(dú)所有的房產(chǎn)，夫妻雙方離婚后，一方僅憑離婚協(xié)議，房產(chǎn)局正常不能辦理房屋過(guò)戶，需要夫妻雙方均到場(chǎng)，才能辦理相關(guān)手續(xù)。具體到本案中，吳某若要取得權(quán)屬證書(shū)就必須要求胡某和張某均到場(chǎng)配合辦理過(guò)戶手續(xù)。然而，除非張某自愿配合，否則，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)性原則，吳某只能向胡某主張登記過(guò)戶的權(quán)利。但是，如果張某拒不配合，胡某作為產(chǎn)權(quán)人之一，客觀上并不能配合辦理《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的過(guò)戶義務(wù)。

由此引發(fā)一個(gè)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：張某是否有配合買(mǎi)受人吳某履行過(guò)戶的義務(wù)？該問(wèn)題的深層次問(wèn)題即為，雙方在離婚協(xié)議中對(duì)于房屋權(quán)屬的約定能否直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。此問(wèn)題在理論界和實(shí)務(wù)界目前尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，無(wú)論是實(shí)務(wù)類(lèi)文章，還是實(shí)踐中的裁決，對(duì)此類(lèi)案件的處理并不完全統(tǒng)一。筆者通過(guò)無(wú)訟檢索相關(guān)案例，并將相關(guān)法院在裁決書(shū)中的說(shuō)理部分摘要如下：

（一）部分法院認(rèn)為，離婚協(xié)議中既已約定歸一方所有，則此時(shí)夫妻雙方已就所涉房產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诎藯l：“離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力”之規(guī)定，約定得到房屋所有權(quán)一方自然享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。代表性裁決理由摘要如下：

1、杭州市西湖區(qū)人民法院在（2009）杭西民初字第1782號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為：“因被告與吳介菊已于2009年4月24日簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)明確約定訴爭(zhēng)房屋歸被告所有，故此時(shí)訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)進(jìn)行了析產(chǎn)，被告已是房屋的完全所有權(quán)人”。

2、建德市人民法院在（2010）杭建壽商初字第455號(hào)民事判決書(shū)中載明：“雖然被告胡祥與余繼霞離婚后未對(duì)該房屋進(jìn)行析產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，這僅表明因此未產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示效力，但并不能以此來(lái)否定被告胡祥與案外人余繼霞之間簽訂的協(xié)議效力；該協(xié)議依法成立，即對(duì)雙方具有法律約束力。根據(jù)該協(xié)議的約定，被告胡祥對(duì)該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。原告歐陽(yáng)建華、胡麗艷與被告胡祥于2010年10月20日所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出自雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效；雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”

3、延邊朝鮮族自治州中級(jí)人民法院在（2015）延中民四終字第353號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為：“2000年安云善與申吉順在婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚手續(xù)時(shí)，已經(jīng)進(jìn)行了分家析產(chǎn)的約定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诎藯l‘離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力’的規(guī)定，申吉順對(duì)訴爭(zhēng)房屋不再享有處分權(quán)，故安云善以申吉順不同意賣(mài)房為由主張2009年的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，本院不予支持。”

4、上海市第二中級(jí)人民法院在（2009）滬二中民二（民）終字第2079號(hào)民事判決書(shū)中載明：“陳甲在離婚協(xié)議中與吳某某約定將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更為吳某某、陳乙，應(yīng)誠(chéng)實(shí)信用地履行該協(xié)議。據(jù)此，房屋權(quán)屬可確認(rèn)歸吳某某、陳乙所有?！?/p>

（二）部分法院分階段解讀債權(quán)與物權(quán)，雖有離婚協(xié)議之約定，但若未到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)分割登記，則某一方進(jìn)行房屋交易時(shí)的權(quán)利性質(zhì)尚不屬《物權(quán)法》意義上的物權(quán)。此時(shí)，法院多以合同目的無(wú)法履行等為由判令房屋出售人承擔(dān)違約責(zé)任。代表性裁決理由摘要如下：

1、浙江省高級(jí)人民法院在（2013）浙民申字第1422號(hào)民事裁定書(shū)載明：“協(xié)議簽定時(shí)，該房屋的產(chǎn)權(quán)證尚不能辦理，葉蕓未取得訟爭(zhēng)房屋的物權(quán)。因此房屋交易時(shí)的權(quán)利性質(zhì)尚不屬《物權(quán)法》意義上的物權(quán)。二審適用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”的規(guī)定，認(rèn)為田駿取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的合法性應(yīng)予保護(hù)，并無(wú)不當(dāng)?！?/p>

2、宿遷市中級(jí)人民法院在（2015）宿中民終字第2365號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為：“《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。涉案房屋房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人為案外人葉華林，葉華德自認(rèn)不能將涉案房屋的所有權(quán)人進(jìn)行變更登記，因此葉華德、肖龍梅無(wú)法取得涉案房屋的所有權(quán)，導(dǎo)致葉華德、肖龍梅與張超簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同履行不能。”

3、南京市中級(jí)人民法院在（2015）寧民終字第6513號(hào)民事判決書(shū)中載明：“本案中，上訴人楊曉輝明知離婚協(xié)議已約定涉案房屋歸其前妻段小趁和其女兒所有，其并不具有處分房屋的權(quán)利，但并未主動(dòng)向陳爭(zhēng)光告知這一影響房屋交易的重大事實(shí)，且因?yàn)樵撾x婚協(xié)議約定的房屋權(quán)屬情況與產(chǎn)權(quán)登記不一致，導(dǎo)致被上訴人貸款未能辦理。因此，上訴人楊曉輝應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)法履行的違約責(zé)任。”

4、廣東省高級(jí)人民法院在（2013）粵高法民一申字第935號(hào)民事裁定書(shū)中認(rèn)為：“汪蘊(yùn)華認(rèn)為其與侯丁生于1995年9月12日簽訂的《離婚協(xié)議書(shū)》中對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，張鳳艮與侯丁生就涉案房屋轉(zhuǎn)讓而簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》侵害了汪蘊(yùn)華對(duì)涉案房屋權(quán)利。但汪蘊(yùn)華與侯丁生并未到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)分割登記，涉案房屋轉(zhuǎn)讓前登記產(chǎn)權(quán)人仍然是侯丁生，二審判決認(rèn)定汪蘊(yùn)華如認(rèn)為侯丁生擅自處分了其財(cái)產(chǎn)，可另循法律途徑解決，并未剝奪汪蘊(yùn)華的權(quán)利救濟(jì)途徑?！?/p>

三、另一種維權(quán)途徑之思考——債權(quán)人代位權(quán)訴訟

在本案類(lèi)似案例中，由于涉及兩份合同引申出來(lái)的法律關(guān)系，而我國(guó)法律體系中能夠在一個(gè)官司中附帶審查兩個(gè)合同關(guān)系的案由并不多，其中包括債權(quán)人代位權(quán)訴訟。

代位權(quán)訴訟作為一種有效的債的保全措施，即：“因債務(wù)人怠于行使其債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的除外。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使代位權(quán)的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！?/p>

具體到本案中，張某系所涉房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，但其并非買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方，故，無(wú)論從合同相對(duì)性的角度，還是從稅費(fèi)管理的角度，都不可能實(shí)現(xiàn)從張某直接過(guò)戶至吳某名下。因此，吳某應(yīng)當(dāng)以胡某怠于主張自身權(quán)利，以張某為被告，并將胡某作為第三人，依法提起債權(quán)人代位權(quán)訴訟，要求張某將其名下的產(chǎn)權(quán)份額直接過(guò)戶至胡某。一旦胡某取得房屋權(quán)屬證書(shū)，本案后續(xù)維權(quán)工作即可迎刃而解。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前階段，各大城市的房?jī)r(jià)急速上漲。作為買(mǎi)方，應(yīng)當(dāng)更加審慎地作出決定，在簽訂相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同之前應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行核查清楚房屋的權(quán)屬狀態(tài)，實(shí)地查看房屋的使用現(xiàn)狀；作為賣(mài)方，在房?jī)r(jià)上漲的巨額利益面前，更應(yīng)當(dāng)遵守雙方合同之約定，秉承最基本的誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同約定之義務(wù)。

編排/孫亞超

責(zé)編/張雨  微信號(hào)：Ann199313