附件一? ? 

土?地?增?值?稅?清?算? ?? ?

鑒??證??報??告? ? ? ? 

單位簽章：? ? 年???月???日

• 土地增值稅清算鑒證報告? ? 

（200??）土增鑒字???號

? ???????????????公司：

? ??我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位??????????（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。

? 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。

現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：?

 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況???（主要披露以下內(nèi)容）? ?? （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。? ??

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

???二、鑒證結(jié)論

? ??經(jīng)對貴公司??????????????????（項目）土地增值稅清算稅款申報

   進行審核，我們確認(rèn)：

1. 收入總額：??????元；

?2.扣除項目金額：??????????元；

  3.增值額：??????????元；

?4.增值率（增值額與扣除金額之比）：??????????%；

?5.適用稅率：??????????%；

?6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：??????????元；

?7.已繳土地增值稅稅額：??????????元；

?8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：??????????元。

???清算事項的具體情況詳見附件。

? ? 本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。? ??? 稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：

???? 中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

??   地址：?? ???????????

       稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）? ??年??月??日

附件：

1. 稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書、北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會備案證明復(fù)印件。? ?

?2.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。

? 3.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明（格式附后）。

? ??4.土地增值稅納稅鑒證有關(guān)附表。具體包括：

???（1）《土地增值稅清算稅款鑒證主表》

? （2）《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一：普通住宅》

?（3）《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表二：其他商品房》

?（4）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

?（5）《清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表》

?（6）《扣除項目匯總表》

? （7）《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

?（8）《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

?（9）《前期工程費鑒證表》

?（10）《建筑安裝工程費鑒證表》

?（11）《基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表》

?（12）《開發(fā)間接費用鑒證表》

?（13）《公共配套設(shè)施費鑒證表》

?（14）《利息支出鑒證表》

? （15）《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

?（16）《土地增值稅繳款情況匯總表》

? ?5.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明

? ? 一、基本情況

? ??（一）企業(yè)基本情況

1. 企業(yè)名稱:?

2.成立日期：

?3.稅務(wù)計算機代碼:

?4.稅務(wù)登記證號：

???5.地????址：

???6.法人代表：

???7.注冊資本：

???8.企業(yè)類型：

???9.經(jīng)營范圍：

? ??10.股東及股權(quán)比例情況：

? 11.其他：

? （二）項目基本情況?

1. 項目名稱及地址。

??2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項目建筑結(jié)構(gòu)情況、項目裝飾裝修情況。

? ??3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說明普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。

?4.普通住宅的判定情況：

?（1）項目規(guī)劃容積率：

2）該項目屬于????級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格???? 元，普通住宅銷售價格上限????元。? 

（3）單棟號樓戶均建筑面積及售價?

 ①???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ②???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ③???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? ④???號樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積????平方米，總售價????元，平均單價?????元。

? 5.項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目予以說明。

? ??6.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。

???二、主要會計政策和稅收政策?

 ??1.公司執(zhí)行??????????會計準(zhǔn)則或《××?xí)嬛贫取芳坝嘘P(guān)規(guī)定。

???2.公司會計核算方法：

???3.主要內(nèi)部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

???5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：

???6.成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)：

???7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：

???8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：?

??9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：?

??10.其他政策：?

 ??三、土地增值稅的審核情況??

?（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

? ??截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為???????元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減????????元，其中：

1. 銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅??????平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)收入??????元。

???2.銷售其他商品房項目??????平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)收入??????元。

???3.視同銷售房地產(chǎn)??????平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)平均價格???????元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格?????元；或（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定。自報應(yīng)稅收入?????????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)應(yīng)稅收入??????元。

???（二）土地增值稅扣除項目的審核? ??截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額?????元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅扣除項目總額?????元，

比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減?????元，其中：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為?????元。

???2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本?????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，確認(rèn)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為??????元。其中：

? ??（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減?????元，確認(rèn)允許扣除的土地征用及拆遷補償為??????元。

? ??（2）貴公司自報前期工程費??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，確認(rèn)允許扣除的前期工程費為??????元。

???（3）貴公司自報建筑安裝工程費??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減????元，確認(rèn)允許扣除的建筑安裝工程費為?????元。

???（4）貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為??????元。

???（5）貴公司自報公共配套設(shè)施費??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減?????元，確認(rèn)允許扣除的公共配套設(shè)施費為??????元。

???（6）貴公司自報開發(fā)間接費??????????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的開發(fā)間接費為??????元。

? （7）四項成本測算的說明：經(jīng)測算，貴公司?????類商品房的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費之和高于稅務(wù)機關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。其中高層住宅?????平方米，四項成本?????元，每平方米????元；多層住宅?????平方米，四項成本?????元，每平方米????元。經(jīng)審核，無正當(dāng)理由，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除????元。（或經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)據(jù)實扣除。）

???3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

? ??（1）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為??????元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額??????元與開發(fā)成本??????元之和的5%扣除????元。因此，貴公司此項目可扣除金額為??????元。? ??（2）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額?????????元與開發(fā)成本??????元之和的10%扣除??????元。因此，貴公司此項目可扣除金額為??????元。

? ??4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。? ??貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為?????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為????元。其中：???（1）?貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為?????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為??????元。

? ??（2）?貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為??????元。? ??（3）?貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為??????元。

? ??5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額?????元與開發(fā)成本??????元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為??????元。

???（三）增值額及增值率的審核? ??貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為??????元。其中：

? ??⑴普通住宅土地增值稅的增值額為??????元，增值率為????%（計算公式）

? ??⑵其他商品房土地增值稅的增值額為?????元，增值率為????%（計算公式）

? ??（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核? ??貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為??????元，已繳稅款為??????元，免繳稅額為????元；應(yīng)補（退）稅額為??????元。其中：

1. 普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為?????元；已繳稅額為????元，免繳稅額為????元，應(yīng)補（退）稅額為??????元。

? ??2.其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為??????元；已繳稅額為??元，免繳稅額為????元，應(yīng)補（退）稅額為??????元。

? （五）清算時單位建筑面積成本費用：? 經(jīng)測算，該項目清算時單位建筑面積成本費用為?????元。（清算時單位建筑面積成本費用=清算時允許扣除項目總金額/清算總面積）???四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項：