房屋調(diào)控政策實(shí)施后，被限購(gòu)的人群想到了通過(guò)借名買房來(lái)規(guī)避相關(guān)政策的辦法。但借名買房，房屋到底是誰(shuí)的？本文試圖對(duì)近幾年的司法實(shí)踐做一總結(jié)，梳理法官審理該類型案件的思路。

2000年9月5日，吳**與北京中海信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。主要內(nèi)容為：吳**自愿購(gòu)買北京市西城區(qū)***公寓1A、 1B房屋，總價(jià)款為7,704,360元。
　　2002年11月15日，鄭**與吳**簽訂了一份《協(xié)議書》，主要內(nèi)容為：西城區(qū)后廣平胡同***公寓底商1A、1B系鄭**的住房，但由于鄭**尚未取得北京市戶口，故使用吳**名義購(gòu)房；鄭**對(duì)上述房產(chǎn)享有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)和完全的使用權(quán)（包括收益權(quán)）。

2007年3月28日，北京市西城區(qū)房屋管理局向吳**頒發(fā)了京房權(quán)證西私字第11****號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證。

2007年6月，鄭**起訴至法院，要求確認(rèn)其對(duì)以上房屋享有所有權(quán)。

法院認(rèn)定：吳**對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的法律上的所有權(quán)，鄭**享有事實(shí)上的所有權(quán)。現(xiàn)因吳**拒絕承認(rèn)鄭**對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有權(quán)利，鄭**依據(jù)協(xié)議書請(qǐng)求確認(rèn)恢復(fù)其對(duì)該訴爭(zhēng)房屋享有法律上的所有權(quán)，符合法律規(guī)定，可以認(rèn)定鄭*是該房屋的真正購(gòu)買人，是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人。

本案是典型的“借名買房”案件 。在此類型案件中，涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是出名人（房屋登記人）與房屋出賣人之間形成的房屋買賣法律關(guān)系，二是出名人（房屋登記人）與借名人之間形成的委托購(gòu)房法律關(guān)系。

實(shí)踐中，對(duì)以上兩個(gè)法律關(guān)系的效力存有很大的分歧：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為“房屋買賣法律關(guān)系和委托購(gòu)房法律關(guān)系均無(wú)效”。因兩種法律關(guān)系設(shè)立的背后目的非法，所以均無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為“房屋買賣法律關(guān)系有效，委托購(gòu)房法律關(guān)系無(wú)效”。若房屋出賣人并不知購(gòu)房行為背后的非法目的，不存在惡意串通，應(yīng)保護(hù)房屋出賣人權(quán)益，房屋買賣法律關(guān)系有效。但因委托購(gòu)房法律關(guān)系存有不法目的，違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。被借名人取得房產(chǎn)，但應(yīng)歸還借名人的房屋出資款。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為“房屋買賣法律關(guān)系和委托購(gòu)房法律關(guān)系均應(yīng)有效”。只要委托購(gòu)房是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行義務(wù)，行使權(quán)利。在借名人提供充分證據(jù)證明其具有實(shí)際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的前提下，就可認(rèn)定其是房屋實(shí)際所有權(quán)人。

作者同意第三種意見(jiàn)。理由如下：

1、委托購(gòu)房是一種民事法律行為。依據(jù)《民法總則》第143條，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗、意思表示真實(shí)、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力的民事法律行為即為有效。
    委托購(gòu)房是當(dāng)事人屆時(shí)真實(shí)意思表示，雖然規(guī)避了一些“限購(gòu)政策”，但限購(gòu)令非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)當(dāng)被輕易否定，否則會(huì)造成交易不穩(wěn)定，財(cái)產(chǎn)損失和浪費(fèi)。且民事行為應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方協(xié)商一致達(dá)成的借名購(gòu)房合同，均應(yīng)恪守，任何人均不應(yīng)因其不誠(chéng)信行為而獲利。

2、一般說(shuō)來(lái)，同一物上的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的，但在現(xiàn)實(shí)中發(fā)生分離的也并不少見(jiàn)。

房屋產(chǎn)權(quán)證書是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明。依據(jù)物權(quán)法之規(guī)定，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式，賦予登記以公信力。但賦予登記以公信效力，僅是為保護(hù)因善意信賴登記而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第三人所設(shè)，而在當(dāng)事人之間，登記名義人尚不能僅主張登記之公信力以否認(rèn)真實(shí)權(quán)利的存在，倘若登記原因存在瑕疵，在第三人未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利前，真正權(quán)利人仍得對(duì)登記名義人主張其真正權(quán)利之存在。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，當(dāng)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生不一致時(shí)，法律注重客觀事實(shí)。只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動(dòng)產(chǎn)的最終歸屬，應(yīng)當(dāng)依據(jù)“事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利優(yōu)先保護(hù)”的原則，保護(hù)該事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。

3、有法律依據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第十五條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。

北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）第十條：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

 經(jīng)濟(jì)適用房買賣過(guò)程中的“借名買房”，也不應(yīng)輕易否認(rèn)“借名”效力。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，在一定條件下經(jīng)濟(jì)適用房允許出售轉(zhuǎn)讓。

《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（2011年12月13日）第9條規(guī)定：“因住房限購(gòu)政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過(guò)戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)?！?。

由此可見(jiàn)，北京高院就限購(gòu)房的借名買房案件處理原則是：登記人為所有權(quán)人，若借名人雖然在簽訂借名買房協(xié)議當(dāng)時(shí)不滿足購(gòu)房資格，但截止至案件審理階段已經(jīng)符合了購(gòu)房資格，也可以請(qǐng)求法院判決登記人為其辦理過(guò)戶登記。

但需注意的是，法院對(duì)此類案件案由規(guī)定并不一致。

有些法院將此類案件案由歸類為“物權(quán)糾紛”——確認(rèn)原告的房屋所有權(quán)，而另一些法院歸類為“合同糾紛”——要求被告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

占俊華、虞秀斌訴占劍所有權(quán)確認(rèn)糾紛案【2016）滬0115民初45811號(hào)】

北京市高級(jí)人民法院吳重凡與鄭磊所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案【(2008)高民終字第862號(hào)】

北京市高級(jí)人民法院田小軍與姚宏偉財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案【（2007）高民提字第529號(hào)】   

上海市浦東新區(qū)人民法院高志雄訴趙群英等財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案【(2004)浦民一(民）初字第8422號(hào)】