土增稅怎么降?——向內部管理要利潤！

秦淮明月河畔升 2019-05-22

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編者按：土地增值稅作為房地產行業(yè)的獨有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復雜、持續(xù)周期長的特點。因此，各大房企都將土增稅管理作為財務工作的重中之重。但很多稅務工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內部管理的作用。本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產開發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻的價值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）

核心思路——清算口徑下的收入成本匹配

作為地產三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實票據、真實業(yè)務作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個項目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項目利潤呈顯著正相關。也就是說，項目越賺錢、所繳納的稅金越高；項目不賺錢、基本就不用交稅。

然而由于土增稅將一個項目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產品類型，來進行增值額的計算。基于計算方法的細致性和業(yè)務發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤率不配比的問題。也就是，項目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。

因此，土增稅內部管理要解決的核心問題：在充分學習理解稅務政策的基礎上，盡量實現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無效成本、低效收入”的產生。

破題抓手—全周期、全端口策劃

1.1：二手項目股權收購高額溢價，沉淀于股東層面無法稅前扣除【投資團隊】

破題思路1：在建工程轉讓——雖然在建工程轉讓較股權轉讓多一次土增稅、契稅的納稅義務，但基于土增稅的超率累進特點可能產生全周期優(yōu)化效果
破題思路2：出讓方利益轉移——許多本地開發(fā)商除房地產開發(fā)業(yè)務外，往往還有工程施工、土方樁基、設計規(guī)劃等地產上下游業(yè)務，通過更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價支付方式

1.2：招拍掛項目代建學校、公園、道路等紅線外工程義務【投資團隊】

破題思路1：溝通政府規(guī)劃調整——比如代建學校就存在紅線內直接建設、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團隊可關注置于紅線內外于可售貨值、稅負的影響，爭取前置溝通、獲得最有利的條件

2.1：產品設計，局限與產品溢價與成本間的平衡，未考慮稅負視角【設計團隊】

破題思路1：低毛利項目少做非普通產品、用足普宅稅務優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無償配建房的項目，普通住宅均價會被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時通過大戶型產品提升的銷售溢價遠不足彌補非普通類型繳納的土增稅。
破題思路2：別墅類產品盡量地上地下產權合一。為了使用面積最大化，別墅產品往往存在很多精妙的空間設計。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會決定能否取得一個整體的預測繪、產權證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會做低地下價格、提升地上售價。進一步拉大地上產品的增值率，產生額外稅費損失。
破題思路3：車位、儲藏室未必越多越好。一方面，車儲資源已成為很多開發(fā)商長期庫存中的重要構成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤和現(xiàn)金流，可能是沒法盤活的資產。另一方面，有些地域的政策中地下可售產品也需分攤地價，此時地下產品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產品的增值率越高、產生稅費損失。

2.2：施工策劃過程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項目/工程團隊】

破題思路1：拉高拍低項目，爭取多個工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項目往往會嘗試高層洋房疊拼的產品方案。如果售價截然不同的產品出現(xiàn)在同一個工規(guī)證中，土地價款就只能按建筑面積分攤，無法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過政府背書不同標段的占地面積，就可以在土增清算中爭取按占地面積分攤。
破題思路2：大體量長周期項目，盡量共用更多公建配套設施。大體量穿越周期的項目，在售價上往往存在明顯的高開低走。如果是完全獨立的分期開發(fā)，會導致前期退稅、后期高額補稅的情況。但低開高走本就是一體化的操盤思路，應盡量實現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭取合并清算。

3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應做出科學化的選擇【招采團隊】

破題思路1：若拆分合同可實現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應拆分合同。比如一個住宅項目中的精裝合同，可能存在洋房（假設非普通）的裝修標準顯著高于高層（假設普通）。若簽為一個合同，則只能按建筑面積分攤成本。若簽署為獨立的兩個合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。
破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細化及時間問題需要關注。交付前后，出于品質提升、業(yè)主投訴等，往往會做一系列的整改工程。但若簽署時間于交付之后、稅局及其可能認定其并不是項目的成本，而是客關營銷費用、不予確認。

3.2：銷售階段，銷售策略需多與財務確認【營銷團隊】

破題思路1：買一贈一可以是銷售說辭，不能是業(yè)務操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應在錄入業(yè)務系統(tǒng)、簽署合同時將車位簽署成正常價格、在住宅價格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價格出售、被做稅務調整的可能。
破題思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免稅的政策，房價上漲導致增值率超過20%時會出現(xiàn)貨值增加、反而利潤減少的情況。財務與營銷同事應動態(tài)關注增值率情況，在無法大幅漲價的背景下、確保增值率控制在18%左右。
破題思路3：尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達到可清算條件，住宅項目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時、增值率超過100%、甚至200%都是極有可能的。