不知道大家有沒(méi)有注意到，魔都財(cái)觀文章里很少聊房子的產(chǎn)品維度，就是樓盤(pán)的外立面、戶型裝修和綠化配套這些。

的確，我這方面寫(xiě)的不多。

因?yàn)樵谖铱磥?lái)，房?jī)r(jià)里大概有6成是由地段決定的，還有2成房?jī)r(jià)來(lái)自于房子能獲得的資源，比如學(xué)區(qū)醫(yī)院這些。房?jī)r(jià)里剩下的只有2成來(lái)自于產(chǎn)品。

只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不是太差，房?jī)r(jià)表現(xiàn)最好的永遠(yuǎn)是那些潛力地段的中低價(jià)小區(qū)。

所以，自然我們的精力是放在大趨勢(shì)判斷和區(qū)位選擇上的。

但是，這并不代表房子的產(chǎn)品力不重要。

一個(gè)樓盤(pán)戶型配套做得好，在你賣(mài)房時(shí)是加不了多少分的。但如果一個(gè)樓盤(pán)戶型配套做的爛，一定能把你的黃金地段變成無(wú)人接盤(pán)。

今天我想帶著大家過(guò)一下市面上主流產(chǎn)品，看看到底哪種房子才是好賣(mài)又漲得快的，而又有哪些是坑。我不是建筑學(xué)專(zhuān)家，但好在自己買(mǎi)的足夠多，還算有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，希望可以幫到你。

01

根據(jù)我的觀察，上海市場(chǎng)上可以買(mǎi)到的房子，按照房齡不同呈現(xiàn)出明顯的代際變化，大概可以分成4代產(chǎn)品。全國(guó)其他地方差不多也是這樣。

我們先來(lái)看看第一代產(chǎn)品，就是2000年以前的老公房。

老公房一般是6到7層無(wú)電梯住宅，每層5到6戶人家。

房子外立面是用涂料刷出來(lái)的，時(shí)間長(zhǎng)了墻體會(huì)泛出那種陳舊的黃色，時(shí)不時(shí)還能看見(jiàn)幾塊補(bǔ)缺后的色差。

下圖是我某套房子的小區(qū)外墻。

小區(qū)里基本沒(méi)有配套，只有一些零星的綠化和健身器械。物業(yè)管理上，停車(chē)是隨意的，門(mén)口的老大爺除了關(guān)心收收停車(chē)費(fèi)，對(duì)其他事都沒(méi)啥動(dòng)力。

老公房常見(jiàn)的單套建筑面積在40到80平米，都是房改之前遺留下來(lái)的產(chǎn)品，也就是大家常說(shuō)的老破小。

因?yàn)槭且粚?戶，很少有南北通戶型，通常是走道進(jìn)深長(zhǎng)，采光面寬短的豎條戶型。

下圖是1991年建的上海寧和小區(qū)47平米一房。老歸老，還勉強(qiáng)做出了全明房，也算是用點(diǎn)心思的。

戶型不好也就算了，更要命的是，老破小都是磚混結(jié)構(gòu)。大家不用太較真這詞什么意思，只要知道磚混結(jié)構(gòu)基本都是承重墻，然后很難敲就行了。

因?yàn)椴荒芮脡?，所以自己裝修的時(shí)候，采光很難穿透，雖然可以用燈帶最小化影響，但的確居住體驗(yàn)不太好。

如果有一類(lèi)房子，叫作生存以上，生活以下，那就是老公房非它莫屬了。

02

在老公房這第一代產(chǎn)品之后，在二代產(chǎn)品出世之前，還夾著一個(gè)一代半產(chǎn)品，也就是大家常說(shuō)的老大樓。

老大樓可以理解成老公房的升級(jí)版，一般是十幾到二十幾層高的塔樓，三梯十戶的分布。

因?yàn)橛辛穗娞荩洗髽巧舷聵锹院糜诶瞎?，不過(guò)同樣有糟糕的物業(yè)管理和奇葩戶型，和不怎么好的居住體驗(yàn)。

其實(shí)很多人不知道的是，老破小和老大樓才是市面上房源供應(yīng)的絕對(duì)主力。盧俊給過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)60%的房子是一房和兩房，78%的房子是六層以下不帶電梯的，26%的房子沒(méi)有衛(wèi)生間和廚房，還有15%的房子歲數(shù)比我還大。

我們通常不建議大家買(mǎi)老破小和老大樓。除了住的不舒服，接盤(pán)俠少之外，還有一個(gè)重要的原因是房齡里的土地使用權(quán)不足。

房子本身是不值錢(qián)的，值錢(qián)的是下面70年的土地使用權(quán)。房齡損失太多的老房子，本質(zhì)上并不算一個(gè)完整的資產(chǎn)。

另外，房齡老的房子不管是按揭還是其他融資上都會(huì)被銀行降級(jí)，也損耗了接盤(pán)俠的購(gòu)買(mǎi)力。

現(xiàn)在的房子很貴，但更貴的是購(gòu)房資格和貸款資格。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)老房子，就是用100%完整的購(gòu)房資格和貸款資質(zhì)去買(mǎi)了一個(gè)70%壽命的資產(chǎn)，房票的浪費(fèi)讓人心疼。

所以除非是買(mǎi)學(xué)區(qū)房，或者稀缺地段做民宿，否則我一定一定會(huì)拉著你，不讓你買(mǎi)老房子。

03

接著說(shuō)說(shuō)第二代產(chǎn)品，2000年至2005年的商品住宅。

這是全國(guó)房改啟動(dòng)后造的第一批商品房?？赡苁且?yàn)楫?dāng)年房?jī)r(jià)不貴的緣故，戶型都設(shè)計(jì)的超大，120平米的2房，140平米的3房很多見(jiàn)。

但與它的大不相稱(chēng)的是功能性不足。

我們來(lái)看個(gè)例子，下圖是2003年建的上海中虹翡翠園100多平米的2房，這已經(jīng)是那個(gè)年代少見(jiàn)的緊湊戶型了。

但是依然可以從戶型圖上看出，客廳太大，房間卻又設(shè)計(jì)的太小，裝不下衣帽間和次衛(wèi)。各功能區(qū)之間的連接不夠緊湊，動(dòng)線很長(zhǎng)，人走的很累，還只有一個(gè)衛(wèi)生間。要命的是這戶型是改不了三房的。

另外，房子是毛坯交付，業(yè)主自己裝修，不專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)，經(jīng)常會(huì)留下儲(chǔ)物空間不夠的遺憾。

實(shí)際100多平米大房子的居住體驗(yàn)，很可能還不如現(xiàn)在90平米的新房。

所以如果要給2000年到2005年的商品房一個(gè)標(biāo)簽的話，我覺(jué)得傻大沒(méi)用四個(gè)字是最適合的。

這么大面積，真的是有點(diǎn)可惜了。

04

再來(lái)看看第三代產(chǎn)品，2005年至2015年建造的商品房。

這是中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的黃金十年，以萬(wàn)科為代表的房企銷(xiāo)售額突飛猛進(jìn)，大概翻了20倍。

同時(shí)期樓市產(chǎn)品創(chuàng)新的速度也是一樣的快。

由于房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房子的戶型開(kāi)始做小，90平米以下2房和120平米的3房成為主力。

小區(qū)配套得以加強(qiáng)，地下停車(chē)場(chǎng)成為標(biāo)配。外立面干掛石材、會(huì)所泳池、人車(chē)分流、停車(chē)入戶也在部分高端小區(qū)出現(xiàn)。

我們來(lái)看兩個(gè)例子。

下圖是2008年建的上海逸居苑83平米2房，極盡緊湊的南北通。

再下面一個(gè)下圖是2013年建的上海萬(wàn)科海上傳奇107平米3房。小戶型三房沒(méi)有采用傳統(tǒng)的飛機(jī)戶型，而是設(shè)計(jì)出動(dòng)靜分離的戶型，還是挺難得的。

大家可以看到，不管是2房還是3房，因?yàn)橐龅淖銐蚓o湊，操盤(pán)手在設(shè)計(jì)上都是用十字交叉動(dòng)線，便于走道可以復(fù)用。壓縮客廳空間的同時(shí)，還是盡可能保障臥室10平米以上的基本居住需求。

與此同時(shí)，這個(gè)年代精裝修房開(kāi)始出現(xiàn)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段就考慮好的室內(nèi)裝修布局，非常有利于使用電氣手段來(lái)彌補(bǔ)戶型上的缺陷。

比如新風(fēng)系統(tǒng)的出現(xiàn)，可以不那么強(qiáng)調(diào)南北通了。中央空調(diào)和地暖也可以讓房屋朝向更多考慮景觀，而并非一味盡可能追求南向。

2005年至2015年的商品房，是承上啟下的劃時(shí)代產(chǎn)品。

這十年的一輪輪暴漲讓我逐漸相信了，中國(guó)房?jī)r(jià)終有一天會(huì)是世界第一。而一個(gè)個(gè)戶型上的創(chuàng)新，也讓我看到中國(guó)房子的產(chǎn)品力成為世界第一的潛力。

05

最后是第四代產(chǎn)品，2015年至今的商品房。

這期間，房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，所以戶型繼續(xù)往小了做，主力戶型慢慢變成90平米3房和120平米4房。

雖然房子越來(lái)越小，但依靠整體精裝修、室內(nèi)功能合理設(shè)計(jì)和電器設(shè)備的輔助加強(qiáng)，居住體驗(yàn)并未受到很大影響。

我看過(guò)一些樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)直是驚為天人，幾乎沒(méi)有辦法再做得更多。

舉個(gè)例子，下圖是今年剛賣(mài)光的上海融創(chuàng)壹號(hào)公館。92平米做出了南北通3個(gè)房間，2個(gè)廳，2個(gè)衛(wèi)生間，其中1個(gè)衛(wèi)生間還是干濕分離。說(shuō)實(shí)話，這戶型接近完美，我不知道還能怎么再做優(yōu)化。

但其實(shí)，2015年以后的第四代產(chǎn)品進(jìn)步更大的是小區(qū)配套。

我們先來(lái)看看2005年以后第三代產(chǎn)品的小區(qū)?？梢钥吹较聢D里整個(gè)綠化，外立面處理已經(jīng)很棒了，只是亂停車(chē)有點(diǎn)扎眼。

但是第四代產(chǎn)品，基本上小區(qū)都會(huì)配備中央會(huì)所、泳池，還有徹底的人車(chē)分流，外立面干掛石材。

這種品質(zhì)感，即便房子沒(méi)造好也能感受到。

很多人沒(méi)意識(shí)到的是，其實(shí)房子產(chǎn)品力最重要的是小區(qū)配套部分。因?yàn)榉孔永锩娴牟糠?，你自己多少是可控的。而打開(kāi)家門(mén)之外，小區(qū)里的全部是公共面積，你完全沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。

未來(lái)不管是自己還是接盤(pán)俠，進(jìn)入小區(qū)第一印象，全部都反映在小區(qū)的外立面、入戶大堂和室外泳池里。

2015年后的房子，在家里的戶型和裝修上已經(jīng)接近完美，能拉開(kāi)差距的就是在小區(qū)大門(mén)到自家房門(mén)的那段路上。如果我是你，我會(huì)多花些錢(qián)和心思在選擇小區(qū)配套上。

06

好，我們聊完了這四代產(chǎn)品，一定會(huì)有人問(wèn)到底該怎么買(mǎi)。

在說(shuō)這個(gè)之前，我先給大家講個(gè)故事。

大概是一個(gè)月前，我去看復(fù)聯(lián)4。因?yàn)橄肟碔MAX寬屏，我提前找遍了上海各大影院。

經(jīng)過(guò)一番努力，我終于在上海近郊的寶山，買(mǎi)到了凌晨0點(diǎn)40分開(kāi)場(chǎng)的票子，一張票的價(jià)格竟然要250。不得不說(shuō)，這數(shù)字讓我心里想法很多。這場(chǎng)電影看完之后，天差不多都要亮了。

但是即便如此，依然是一票難求，我只能坐在邊邊角角。大家看下面這張圖里的已售座位，一起來(lái)感受下當(dāng)時(shí)電影院里的熱度。

這件事之后，我慢慢回想起這兩年，的確是越貴越好的東西，搶的人越多。大家可以看到，高檔餐廳，大品牌發(fā)布會(huì)，都是人滿為患。

經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，大城市的老百姓多少還是有點(diǎn)財(cái)富的。現(xiàn)在的問(wèn)題并不是沒(méi)有錢(qián)，而是沒(méi)有好的產(chǎn)品供給。

在房產(chǎn)領(lǐng)域更是如此。

房產(chǎn)供給過(guò)剩的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，中國(guó)人不缺房子，缺的是好房子。

要讓接盤(pán)俠掏錢(qián)買(mǎi)單，至少要給他一個(gè)理由。

這幾個(gè)月，我每周五在上海的茶話會(huì)，都能見(jiàn)到不少買(mǎi)房人。

見(jiàn)的人越多，我心里越有一種感覺(jué)：現(xiàn)在的買(mǎi)房人真的是見(jiàn)過(guò)市面的。

不少小伙伴都是賣(mài)一套房子，再來(lái)買(mǎi)一套房子，他們知道什么才是好房子。你說(shuō)其他的再多都沒(méi)用，他們只相信自己的眼光：寧可小些，也要好些。

所以不管大家是自住還是投資，不管是遠(yuǎn)郊還是市中心，我都認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先買(mǎi)2015年以后的第四代商品房，或者2005年以后的第三代商品房。

除非因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的特殊原因，否則沒(méi)必要去買(mǎi)2000年以后的第二代商品房和2000年以前的第一代商品房。

記住這是個(gè)資源充裕的時(shí)代，只有好東西才能受到追捧。

07

最后是給大家?guī)讉€(gè)產(chǎn)品選擇上的建議：

1、相信市場(chǎng)主流審美。那些好賣(mài)又漲的快的房子，就是明眼人一眼能看出來(lái)的好房子。如果當(dāng)年開(kāi)盤(pán)有搖號(hào)，好房子就是那些會(huì)被搖到前30%的人選走的房子。

2、樓市產(chǎn)品創(chuàng)新的主線是，小區(qū)配套高端化，戶型設(shè)計(jì)小型化，裝修電器科技化。大部分情況下，新一代產(chǎn)品是碾壓上一代的。選房子不要去對(duì)抗趨勢(shì)，要順應(yīng)這個(gè)時(shí)代的需求。

3、要注意各個(gè)維度的平衡。地段區(qū)位要配得上小區(qū)配套，小區(qū)配套要對(duì)得起戶型裝修。千萬(wàn)不要出現(xiàn)家里像歐洲，小區(qū)像拉美，馬路上像非洲這樣的錯(cuò)配。

4、再過(guò)個(gè)幾年大家會(huì)慢慢發(fā)現(xiàn)，那些依靠所謂的創(chuàng)新送面積彌補(bǔ)瑕疵，依靠大眾口味變化價(jià)值重估，依靠營(yíng)銷(xiāo)套路包裝概念的樓盤(pán)，拉長(zhǎng)看最終會(huì)跑不過(guò)大勢(shì)。因?yàn)榉孔幼罱K是用來(lái)住的，而每個(gè)人對(duì)住的更好的渴望是永恒的。

最后祝大家都能買(mǎi)到稱(chēng)心如意的好房子。