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今天聊翡翠公園。

大多數(shù)第一次到現(xiàn)場的人，都會覺得它的賣場很好看。 

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好看從來不是白來的。

維密模特的身材好看吧？底子好只是一方面，更重要和關(guān)鍵的是，人家對自己夠狠，每天嚴格按照教練的要求練，按照食譜的清單吃，嚴格按照作息時間表睡覺和起床，而另外一些同學，天天喊減肥，但是中午蹄髈晚上火鍋，熬到半夜1點半還要點個燒烤外賣，如果這樣一通胡作下來、還能和維密身材一樣好，這個世界還有天理嗎？

大家總是想當然的認為，維密和我們這些靠臉吃飯的人，純粹只是靠老天爺打賞，這其實是一種偏見。

背后付出了多少，只有我們自己知道，一直以來、社會輿論都欠我們一聲問候：為了這個世界的美好，你們辛苦了。

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翡翠公園的顏值背后，也一樣有來歷。

它的建筑設(shè)計是上海日清的任治國，室內(nèi)設(shè)計是于舍設(shè)計事務(wù)所的于昭，關(guān)于這兩家機構(gòu)、和這兩位主創(chuàng)，我就不去百度復制粘貼了。

但關(guān)于這兩家機構(gòu)，有一點值得注意的是：除了翡翠公園以外，在它們的作品清單上，都有一個項目，就是深圳萬科臻山府。我個人覺得在國內(nèi)最近幾年的高端市場上，臻山府是一個多少有點被低估的項目，它位置在深圳僑鄉(xiāng)和北環(huán)之間，從地段屬性上講，在深圳高端客戶心目中它其實不如香蜜湖傳統(tǒng)豪宅區(qū)和深圳灣，但作為新盤銷售時多次秒光，三期曾經(jīng)瞬間賣掉60億，在今天的二手房市場上，一套建面240平米的五房，報價是單價15萬總價3600萬，無論總價還是單價，絕對都是深圳同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的一線水準。

很多人把它作為新盤時熱銷的理由、歸結(jié)于一二手房的價格差，但我覺得它的設(shè)計功不可沒，否則它在今天的二手房市場上，不太可能有這個價格和地位。這個項目所主張的，并不是鋪金鑲鉆的豪氣，而是一種非常有設(shè)計感、簡約但不簡單的現(xiàn)代風，它自稱體現(xiàn)了中國新貴新的生活潮流，并不完全是在吹牛。

（臻山府實景）

而這個套路，被萬科和這兩家設(shè)計機構(gòu)，延續(xù)到了翡翠公園身上。

這就是它賣場好看的原因，就是它和市面上其它同檔次項目看起來有所不同的原因。

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除了設(shè)計以外，它的家具和室內(nèi)陳設(shè)品，有些出自拿過幾次紅點設(shè)計大獎、被《福布斯》評為“中國最具影響設(shè)計師”的石大宇，有些出自雕塑圈最出名的夫妻檔之一李偉劉知音，其余的裝置，多數(shù)也是于舍做了專門的設(shè)計和定制，大多數(shù)作品的背后都說得出一些路數(shù)，比如這個名叫“欲望·城市”、由金屬和麻繩做成的裝置，取意源于漁網(wǎng)，設(shè)計者認為在重慶這樣一個被江水滋養(yǎng)的城市，應該有一些江岸生活場景的呈現(xiàn)。而重慶過去幾十個江景盤，絕大多數(shù)好像都沒想到這一點——說到底，可能還是文化水平低了。

（漁網(wǎng)裝置）

（夫妻檔的雕塑）

（石大宇做的椅子）

如果旁邊沒有解說，我們也許并不能完全理解設(shè)計者的初衷，但只要我們有正常的審美，應該都能發(fā)現(xiàn)，這些東西比其它售樓部的東西要好看一點，一個項目有沒有用心做，其實非業(yè)內(nèi)人士也能感覺得出來，就像我們就算不懂五線譜、也能發(fā)現(xiàn)羅大佑李宗盛跟楊成剛筷子兄弟不是一個檔次一樣，好的作品其實自己會說話。

而能做出好作品的人，從來都很稀缺，因為他們往往同時需要天賦、努力，以及運氣，這三個條件，已經(jīng)足以把絕大多數(shù)人排除在外。

還是那句話，好看不是白來的，我們這些靠臉吃飯的人或是產(chǎn)品、其實都很努力很不容易。

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所以從格調(diào)上看，這個項目至少高過重慶市面上九成以上的樓盤，最近半年以來，外地來重慶樓市考察的主管部門和地產(chǎn)企業(yè)，之所以幾乎都會把翡翠公園作為考察對象之一，原因大概就是這里，這也是我喜歡它的原因之一。

除此以外，還有另外幾個原因。

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其一，是它所說的堂會，實際上就是小區(qū)會所。

整個會所總建筑面積大約2500平米，已經(jīng)全部建成呈現(xiàn)，前面說到的那一堆東西，全部都擺在這個會所里面。

整個會所分為四個功能：

一是接待大廳兼小區(qū)出入口，就是現(xiàn)在售房部的那一部分。

二是私宴廳，內(nèi)部包括兩個私宴廚房，兩間配有茶室的大包房，業(yè)主宴請親戚朋友或是客戶的時候可以預約使用，可以自己做飯，又或是聯(lián)系客服提供配送，如果客人特別多，還可以把兩個大包房合成一個，我個人覺得這是一個很有實用性和逼格的配套，不過要是再加兩個隱蔽的機麻房，也許更符合重慶人的需求和喜好。

三是健身區(qū)，包括一個恒溫泳池，一個瑜伽室、一個健身房。

四是閱覽區(qū)和四點半學堂，業(yè)主可以在這里喝茶看書，放學以后父母下班之前，小朋友也可以在這里看書做作業(yè)。

在建筑平面上，四種功能各占一邊，圍成一個四合院。無論是建筑形態(tài)、室內(nèi)裝修和陳設(shè)，或是功能配置，我都覺得這是重慶的新樓盤里最好的會所之一。

 （堂會）

（恒溫泳池）

（健身房）

（私宴廳）

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其二，是它的產(chǎn)品標準。

萬科在重慶有不少精裝房項目，但在這些項目里，只有兩個是萬科體系內(nèi)的A標項目：一個是翡翠都會，另一個就是翡翠公園。

所以在翡翠公園的樣板房里面，我們可以看到厚重的鋼木復合門、旭格門窗、中央空調(diào)和地暖、柏麗櫥柜、唯寶和漢斯格雅的潔具、廚房還配了涼霸，這個標準已經(jīng)有點輕奢了，很多東西在其它萬科精裝項目里，是看不到的。

建筑外立面也一樣，除了大面積玻璃外，還大量用了干掛石材，在萬科其它高層產(chǎn)品里，也是不太看得到的。

（建筑外立面效果圖） 

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其三，是它在區(qū)域內(nèi)的位置條件。

項目一線臨公園，和建設(shè)中的360萬平米商業(yè)中心只有一路之隔，在目前的中央公園板塊，這個地段條件，差不多可以算最好的了。

在翡翠公園身上，萬科之所以愿意選擇比較高的配置標準、投入比較高的硬件成本，應該主要就是緣于項目的地段條件，在中央公園板塊，這種一線臨公園、同時又一線臨商業(yè)中心的地塊，本身有做高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)，同時項目地塊面積不大、總共只有600多戶，對于高端項目來講，這也是一個合適的體量，如果這塊地可以建兩三千套房子，估計萬科也不敢把標準做這么高，因為有錢人畢竟數(shù)量有限。

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接下來，聊一下項目的具體狀況。

整個項目總建筑面積17萬平米，674戶，車位1320個，戶數(shù)不多，車位比較充足。

項目分成一二期兩個地塊，一期5棟樓，已經(jīng)全部賣光，二期七棟樓，預計在6月份要開兩棟。從總平圖上看，二期的素質(zhì)要優(yōu)于一期，因為地塊面積更大，景觀尺度更大，項目的主要特色配套——2500平米的堂會，也坐落在二期地塊內(nèi)。

（項目鳥瞰）

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二期地塊有七棟樓，但總共只有AB兩種戶型，A戶型建面212，B戶型建面180，都是四房結(jié)構(gòu)，功能布局也有點類似，主要的區(qū)別有幾點：

一是面積更大的A戶型，在項目內(nèi)的資源條件更好，比如你想要一線看公園的景觀，就只能選212，同樣是家門口的公園，出錢多的可以坐在家里看，出錢少的就得走到小區(qū)外面去看，雖然聽起來有點扎心，但事實上很公平。

二是空間尺度，比如A戶型橫廳面寬是8米1，B戶型橫廳面寬是7米6，這50公分的差距，在空間感受上還是有一點差別的，除此以外，212的戶型有兩個帶衛(wèi)生間的套房，而180的戶型只有一個套房。

戶型如圖。

180戶型

212戶型

戶型總體來說中規(guī)中矩，但在局部環(huán)節(jié)有一些小亮點：比如它的橫廳都是兩面采光，這種做法在很大程度上優(yōu)化了餐廳的空間質(zhì)量；再比如它兩個戶型都做成了L型，對于景觀資源比較強的樓盤來說，這是一個比較好的設(shè)計，因為這樣可以把建筑的核心筒體放在背面，把所有的景觀面都留給客廳和主人區(qū)，同時把主臥和次臥在平面上做了隔離，降低了主人和家人的生活干擾，香港置地看江看湖的大平層，差不多也都是這個設(shè)計套路。

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項目價格還沒公布，參照中央公園板塊的房價水平、以及項目一期價格，我估計建面180平米的戶型，總價應該在400萬左右，建面212平米的戶型，總價很可能在450萬左右。

在重慶市面上，這已經(jīng)是一個不低的價格水平，但對于預算比較充裕的客戶來講，我個人覺得它依然值得關(guān)注。因為它地段條件比較出眾、設(shè)計格調(diào)比較在線、產(chǎn)品配置和硬件標準也比較在線，除此以外還有一個很有特色的堂會，在中央公園乃至整個大北區(qū)板塊，能夠同時滿足這些條件的項目并不多。

并且項目總共只有600多戶，對于高端項目來說，這是一個比較合適的規(guī)模。我們可以做個假設(shè)，如果這個樓盤有兩三千戶、日常住個三五千口，每個角落都有人在穿梭，你在私宴廳里擺兩桌請親戚朋友或是客戶，估計并不容易找到很放松很悠閑的感覺，很多所謂的生活格調(diào)，都需要在控制人數(shù)的基礎(chǔ)上才能實現(xiàn)，所以我一直覺得好的休閑度假酒店、一兩百間房差不多就應該是上限了，當然如果你是沖著想要賭博看秀遛孩子去的除外。

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在寫【豬看樓】的時候，我都會提到項目一些我個人認為存在的缺點，但在翡翠公園身上，我暫時還真沒發(fā)現(xiàn)有什么明顯的硬傷。

但所有的房子都是并不是適合每一個人，有幾類客戶，我覺得不用在它身上浪費注意力和時間：

第一類，接受不了這個單價和總價。

第二類，嫌遠不愿意買到中央公園這個版塊。

第三類，鐵了心要買洋房別墅不考慮高層。

第四類，堅決不想要精裝房。

第五類，能接受精裝房但喜歡比較華麗的裝修風格。

其它都還好。

end