作者：婚姻家事專業(yè)律師王幼柏，廣東天穗律師事務(wù)所婚姻家事委員會(huì)主任

房產(chǎn)分割是離婚案件中非常常見的問題，也是老百姓和專業(yè)人士普遍關(guān)心的問題。本律師從我國《婚姻法》出發(fā)，結(jié)合司法實(shí)踐，分別從父母出資購房、婚前和婚后購房、戀愛或同居期間購房、繼承或贈(zèng)與房產(chǎn)、借他人名義購房和家庭成員共同建房等六個(gè)方面解讀離婚時(shí)房產(chǎn)的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破。

考慮到篇幅，本律師將陸續(xù)分六期推出。上兩期我分別給大家講了父母出資購房在子女離婚時(shí)的處理方法（點(diǎn)擊查看往期精彩）和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破和婚前和婚后購房在離婚時(shí)的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破（點(diǎn)擊查看往期精彩），今天我給大家講第三期，戀愛或同居期間購房在雙方分手時(shí)的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破。嚴(yán)格上講，該話題并不屬于離婚時(shí)房產(chǎn)分割的范疇，但因?yàn)樵诨橐黾沂掳讣写祟惣m紛也比較常見，因此，我還是把該話題作為單獨(dú)一期給大家講解。為了便于大家理解，下文我把戀愛或同居期間購房的不同情形共分為五類，逐一給大家解析：

1、一方出資，房屋產(chǎn)權(quán)只登記在出資方一人名下，雙方分手時(shí)，房產(chǎn)如何分割？

王幼柏律師解答：如果雙方?jīng)]有相反的約定，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出資方即房產(chǎn)登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分手時(shí)另一方無權(quán)分割該房產(chǎn)。

 實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：有朋友經(jīng)常會(huì)問到以下幾種情形如何處理的問題：

①如果另一方?jīng)]有出資購房，但出資裝修了，該類型房產(chǎn)能否作為共同財(cái)產(chǎn)分割？

本律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)不能作為共同財(cái)產(chǎn)分割，依然屬于出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)榱硪环匠鲑Y裝修的行為，是對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的添附行為，根據(jù)民法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，添附行為不會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生改變。因此，該類型房產(chǎn)不能作為共同財(cái)產(chǎn)分割。如果最終雙方分手，由于存在另一方出資裝修的事實(shí)，房產(chǎn)登記一方作為受益人，沒有法律根據(jù)取得利益，而出資裝修一方受到損失，且兩者具有因果關(guān)系，故房產(chǎn)登記一方取得的利益構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，房產(chǎn)登記一方應(yīng)當(dāng)把裝修款返還給出資裝修一方。

②該類型房產(chǎn)，如果雙方書面協(xié)議約定房產(chǎn)歸雙方所有或者非出資方所有，雙方分手時(shí)，房產(chǎn)能否按照約定分割？

本律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)不能按照雙方約定進(jìn)行分割，房產(chǎn)登記一方可以行使任意撤銷權(quán)，撤銷協(xié)議中的約定。《婚姻法解釋（三）》第六條規(guī)定：“婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，一方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！薄逗贤ā返谝话侔耸鶙l規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定?！币虼?，根據(jù)《合同法》第一百八十六條的規(guī)定，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同不能任意撤銷外，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。所以，只要房產(chǎn)沒有變更登記過戶，房產(chǎn)登記一方都可以撤銷協(xié)議中的約定。

2、一方出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下，雙方分手時(shí)，房產(chǎn)如何分割？

王幼柏律師解答：在司法實(shí)踐中，此類糾紛會(huì)著重考察雙方是戀愛買房還是同居購房及購房的目的。一般情況下，此類房產(chǎn)的處理分為以下幾種情形：

①如果雙方?jīng)]有結(jié)婚的目的，僅屬于戀愛型購房，那一方出資給另一方購房的行為只能算是普通的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。戀愛關(guān)系終止時(shí)，出資方可要求另一方退還支付的全部購房款；

②如果雙方是以結(jié)婚為目的戀愛或者同居，且一方出資買房并登記在另一方名下屬于其真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效的贈(zèng)與行為（有些法院認(rèn)為屬于彩禮）。該贈(zèng)與行為是附解除條件的民事行為，即將雙方不結(jié)婚作為贈(zèng)與行為失去法律效力的依據(jù)。如果雙方分手，導(dǎo)致無法結(jié)婚，贈(zèng)與行為就失去了法律效力，出資方有權(quán)要求對(duì)方返還全部購房款（備注：大部分法院支持返還全部購房款，個(gè)別法院還支持返還房產(chǎn)）；

③如果兩人未辦理結(jié)婚手續(xù)，但長(zhǎng)期共同生活，有些法院會(huì)認(rèn)為，雙方之間的財(cái)物狀況通常會(huì)混同，在同居期間購得的房產(chǎn)也屬于雙方的共同財(cái)產(chǎn)，按共同共有的規(guī)則處理；有的法院則認(rèn)為，同居畢竟不是夫妻關(guān)系，缺乏共同共有的法律基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)按照按份共有的規(guī)則處理。

實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：

如果一方出資購房，盡管房屋產(chǎn)權(quán)登記在另一方，但雙方簽訂有書面協(xié)議約定房產(chǎn)屬于出資方個(gè)人所有，該類型房產(chǎn)如何分割？

本律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)屬于出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權(quán)歸屬，保護(hù)交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實(shí)踐中，由于法律的例外規(guī)定、當(dāng)事人的真實(shí)意思保留等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法依理應(yīng)當(dāng)給予法律保護(hù)的事實(shí)物權(quán)?！段餀?quán)法》第二十八條至第三十條亦有類似的規(guī)定。在日常生活領(lǐng)域，存在大量由一方簽訂購房合同，而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下的情形，但實(shí)際上雙方之間有另行約定，此種約定充分體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意愿，系雙方意思自治的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)受到法律的尊重和保護(hù)。因此，如果一方出資購房，盡管房屋產(chǎn)權(quán)登記在另一方，但雙方簽訂有書面協(xié)議約定房產(chǎn)屬于出資方個(gè)人所有，從而排除了登記方的房屋所有權(quán)，該約定合法有效，如果出資方提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，對(duì)其要求房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有的訴請(qǐng)，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

3、一方出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，雙方分手時(shí)，房產(chǎn)如何分割？

王幼柏律師解答：如果戀愛或者同居期間，一方出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，從我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)的角度分析，則雙方在該房屋所有權(quán)上就是共有關(guān)系，房產(chǎn)屬于雙方共有。由于兩人尚未結(jié)婚，不構(gòu)成婚姻家庭關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定：“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！币虼?，在兩人事先沒有約定房子是共同共有還是按份共有的情況下，應(yīng)當(dāng)屬于按份共有。當(dāng)雙方分手即共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，一般法院按照以下兩方面考慮：

一是如果雙方有協(xié)議的，首先按協(xié)議處理；

二是如果雙方?jīng)]有協(xié)議的，在房產(chǎn)的具體分割上，應(yīng)根據(jù)雙方對(duì)取得房產(chǎn)貢獻(xiàn)的大小，主要是出資額來決定各自份額，同時(shí)適當(dāng)考慮照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬為一方所有，并由取得產(chǎn)權(quán)的一方給予對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償金。補(bǔ)償金額的多少，法院有一定的自由裁量權(quán)，各地法院在判決中可能有所偏差。上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問題的意見》第五條規(guī)定：“戀愛期間共同購房一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有，析產(chǎn)分割的處理:從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度分析，房屋已經(jīng)確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關(guān)系后分割共有財(cái)產(chǎn)符合重大理由需要分割的情形。共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額般以10％～30％的份額為宜?！?/p>

實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：

既然房產(chǎn)登記在雙方名下，能否認(rèn)為是出資方將房產(chǎn)的一半贈(zèng)與另一方？

現(xiàn)實(shí)生活中，戀人在戀愛期間，為了增進(jìn)感情，相互贈(zèng)送禮物是很正常的現(xiàn)象。而為了結(jié)婚，一方出資購房登記在對(duì)方名下或者雙方名下，現(xiàn)實(shí)生活中也不少見。

《合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。如果贈(zèng)與的是動(dòng)產(chǎn)，把動(dòng)產(chǎn)交付于受贈(zèng)人占有即權(quán)利轉(zhuǎn)移完成，不能主張撤銷；而房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，如果出資人即受贈(zèng)人經(jīng)依法登記，把房產(chǎn)登記為兩個(gè)人名字，即發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，亦不可再主張撤銷。所以，很多人于是認(rèn)為，非出資方應(yīng)該取得一半的產(chǎn)權(quán)份額或者補(bǔ)償。

其實(shí)此觀點(diǎn)是不合適的，因?yàn)椋浩湟?，?duì)于絕大多數(shù)人而言，買房花費(fèi)巨大，甚至需要借貸。在戀愛或者同居期間一方出資買房，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，其真實(shí)意思是以結(jié)婚共同生活為目的，所以一方愿意將房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，決不是把房產(chǎn)的一半贈(zèng)與給另一方?，F(xiàn)雙方分手，出資方贈(zèng)與的目的落空，在此情況下，不宜認(rèn)定為出資方將房產(chǎn)的一半贈(zèng)與給另一方；

其二，前已述及，戀愛同居關(guān)系不屬于家庭關(guān)系，所以房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于按份共有?！段餀?quán)法》第一百零四條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有?！比绻凑赵摋l規(guī)定，出資方是完全出資，而另一方?jīng)]有出資，是不是意味著非出資方無權(quán)分割房產(chǎn)呢？如果這樣，就無疑等于否認(rèn)非出資方享有的物權(quán)，就走向了另一個(gè)極端，是有違公平公正的；但若均等分割，對(duì)于全部出資一方也不公平。

因此，在具體分割時(shí)，法院一般會(huì)重點(diǎn)考慮雙方的出資額，傾斜照顧出資方的利益而確定各自的份額，并適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，確定房屋的所有權(quán)歸屬為一方所有，并由一方給予對(duì)方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

4、雙方出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，雙方分手時(shí)，房產(chǎn)如何分割？

王幼柏律師解答：戀愛或者同居期間，雙方出資，房產(chǎn)證上寫了一方的名字，分手時(shí)房產(chǎn)如何分割，因?yàn)榘赣刹煌?，或者法院不同，可能判決結(jié)果有所不同。一般來講，此類房產(chǎn)的處理方法分為以下幾種情況：

①如果雙方有協(xié)議，一般是按照協(xié)議的約定分割；

②如果雙方?jīng)]有協(xié)議，法院可能會(huì)按照雙方共有處理，也可能會(huì)認(rèn)定為另一方的出資為借款，甚至可能按照婚約或者附條件的贈(zèng)與的規(guī)則處理。

實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：

此類房屋的處理方法不盡相同，法院考慮的因素到底有哪些？作為出資方，如何選擇合適的案由維護(hù)自己的合法權(quán)益？

法院對(duì)于此類房屋的所有權(quán)歸屬的處理不盡相同，考慮的因素主要有：

①看看雙方是否有協(xié)議。如果雙方有協(xié)議，一般法院會(huì)按照協(xié)議約定處理。比如：約定一方出資方為借款，如果雙方分手后，另一方就可以取得房產(chǎn)所有人，但同時(shí)要返還該筆借款；約定房產(chǎn)為雙方共同共有或者按份共有，如果雙方分手后，法院會(huì)按照共有的規(guī)則處理；

②如果雙方?jīng)]有協(xié)議，此時(shí)看原告方以什么案由起訴。如果以婚約財(cái)產(chǎn)糾紛或者借款合同糾紛的案由起訴，法院一般會(huì)判決登記方向非登記方返還出資，但非出資方對(duì)房屋的增值部分不享有權(quán)益；如果以共有物分割糾紛或者同居析產(chǎn)糾紛的案由起訴，法院一般會(huì)判決房產(chǎn)歸登記方所有，同時(shí)給予非登記方一定的補(bǔ)償，非登記方一般對(duì)房屋的增值部分享有權(quán)益。

作為出資方，如何選擇合適的案由維護(hù)自己的合法權(quán)益，本律師認(rèn)為：

①要遵循客觀事實(shí)。比如雙方已經(jīng)有協(xié)議約定，此時(shí)一般要遵循協(xié)議的原意選擇案由，約定是借款，就以借款合同糾紛案由起訴；約定是共有，就以共有物分割糾紛案由起訴；

②結(jié)合案情，選擇最有利于自己的案由。比如，購房時(shí)，雙方都有共同所有或者按份所有的意思表示，此時(shí)如果有證據(jù)，我們?cè)谶x擇案由時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇共有物分割糾紛或者同居析產(chǎn)糾紛的案由起訴，而非婚約財(cái)產(chǎn)糾紛。因?yàn)榛橐鲐?cái)產(chǎn)糾紛，非出資方對(duì)房屋的增值部分不享有權(quán)益，在如今房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，尤其是北上廣深等發(fā)達(dá)地區(qū)，主張和不主張房產(chǎn)增值部分的權(quán)益，補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果可能非常懸殊。此時(shí)，選擇就顯得非常重要。因此，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，復(fù)雜的婚姻家事財(cái)產(chǎn)糾紛案件，建議廣大朋友選擇委托專業(yè)律師處理。

5、雙方出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，分手時(shí)，房產(chǎn)如何分割？

王幼柏律師解答：該類型房產(chǎn)應(yīng)該屬于雙方共有，法院對(duì)于此類房屋的所有權(quán)歸屬并無爭(zhēng)議，審理重點(diǎn)在于如何確定雙方之間的共有份額。如果雙方有協(xié)議，一般按照協(xié)議的約定處理；如果雙方無協(xié)議，一般會(huì)按照雙方出資額的多少來確定各自的份額。

實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：

雙方戀愛或同居期間共同出資買房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，分手后都想自己取得房屋的產(chǎn)權(quán)，該如何處理？

這里需要解決兩個(gè)問題：一確定雙方份額的問題；二是房屋產(chǎn)權(quán)判決歸誰，由誰給誰補(bǔ)償?shù)膯栴}。

首先如何確定雙方份額的問題：

①如果雙方有協(xié)議約定份額，或者雙方在房屋產(chǎn)權(quán)證登記了份額，那就按照該份額分割；

②如果雙方在房屋產(chǎn)權(quán)上登記為共同所有，則法院處理的結(jié)果會(huì)出現(xiàn)不同。有法院認(rèn)為：“雙方在戀愛期間購買涉案房屋并登記在雙方名下，且明確登記雙方占有份額性質(zhì)為共同共有，具有共同出資購房的共同擁有的意思表示。雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)的出資責(zé)任、所有權(quán)比例等并無明確約定，均是基于共同取得、共同占有和使用的目的，屬于共同共有。雙方出資不對(duì)等的情況，應(yīng)當(dāng)視為雙方在出資購買房產(chǎn)時(shí)出資多的一方向出資少的一方的贈(zèng)與，在析產(chǎn)處理上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為各方占有房屋50%權(quán)益?！薄景柑?hào)：(2013)穗中法民五終字第2505號(hào)，審理法院：廣東省廣州市中級(jí)人民法院】有法院認(rèn)為：“雙方當(dāng)事人在戀愛同居期間共同出資購置房屋的，在分割房屋時(shí)既不能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行平均分割，亦不能僅憑房產(chǎn)證確定的共同共有性質(zhì)等額均分，而應(yīng)根據(jù)共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的實(shí)際出資情況進(jìn)行分配。”【案號(hào)：（2011）湛中法民一終字第199號(hào)，審理法院：廣東省湛江市中級(jí)人民法院】

③如果雙方在房產(chǎn)登記時(shí)沒有約定房屋共有性質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定為按份共有。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有，此時(shí)雙方一般按照出資額比例享有份額。

其次是房屋產(chǎn)權(quán)判決歸誰，由誰給誰補(bǔ)償?shù)膯栴}：

①一般法院會(huì)考慮誰出資比例高、有無實(shí)際履行支付補(bǔ)償款的能力、房屋現(xiàn)在誰居住、有貸款誰償還等情況綜合判決房屋的歸屬；

②一般是由取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方補(bǔ)償另一方。確定補(bǔ)償款的數(shù)額首先看看雙方是否能夠協(xié)商一致，可以協(xié)商則按照雙方認(rèn)可的金額補(bǔ)償；如果達(dá)不成一致意見，如果雙方同意競(jìng)價(jià)，亦可以通過競(jìng)價(jià)取得房屋產(chǎn)權(quán)，由出價(jià)高者取得產(chǎn)權(quán)，按照出價(jià)確定最終補(bǔ)償款補(bǔ)償對(duì)方；如果達(dá)不成一致意見，又不同意競(jìng)價(jià)，則由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)計(jì)算取得房產(chǎn)者補(bǔ)償另一方的折價(jià)款。