■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

最近，鄭州市場上的公寓項目漸次增多。

多年的實踐經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，大家平常所見、所說的公寓，跟原本從歐洲傳過來的公寓已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。

我們?nèi)粘Ｋ?、所說的公寓，其實和歐美甚至是東南亞的公寓相比，已經(jīng)不是同樣的內(nèi)涵與外延了。面對霧里看花的紛擾，很有必要和大家說清楚，公寓到底是怎么一回事。

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你之所見公寓

和開發(fā)商的公寓產(chǎn)品

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我們傳統(tǒng)意義上講的公寓一般是指：商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，一般面積在25-50平方米之間，售價是比住宅便宜一些，一層一般都在20戶左右，有的可能會達到30-40戶甚至更多，一棟樓上少則三五百，多則上千戶。許多項目全部都是這樣的產(chǎn)品。

這樣的項目一般是小地塊，建在臨近馬路的邊上。購買的人一般有兩種：投資者，買不起住宅或者被限購者。

投資者也分兩種：買一套或者是更多的套數(shù)用于出租——有的自己出租，有的租給一些酒店或者公寓酒店；另一種投資者是自己或者合伙買幾十套甚至更多，自己經(jīng)營酒店或者公寓酒店。

往往，開發(fā)商會以售后返租的形式去銷售，一般會簽3年的期限，然后租金一般會高于市場價格——因為按照套路是拔高了這樣產(chǎn)品的售價，說到底其實是拿購房者自己的錢去補貼他們自己。

交付的標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。一般有毛坯和裝修的，當(dāng)然，也有些號稱是精裝修。

隨著一線房企和責(zé)任房企在該類產(chǎn)品上的投入，也會有相對高品質(zhì)的產(chǎn)品出現(xiàn)，比方在鄭州的萬科最近就推出了一款22平方米的公寓產(chǎn)品，其戶型設(shè)計和裝修還是不錯的。

這就是交付標(biāo)準(zhǔn)及購買者用途，還有就是產(chǎn)品本身也有差異。

這些差異一種是平層的，就是只有一層，另外一種是兩層的，也叫LOFT，即便是兩層的也有客廳挑空與不挑空兩種產(chǎn)品。

在大部分的在開發(fā)商和購房者眼里，公寓都是這樣的產(chǎn)品。

這些產(chǎn)品被散售后一般都處于“無組織狀態(tài)”：沒有人管理入住者身份、職業(yè)和入住后的從事什么活動，所以魚龍混雜。

有人在那里居住，有人在那里辦公，有人在那里開各種各樣的工作室，有人在那里從事微商，甚至有人在那里從事違法活動。

總之一句話，這些所謂的公寓沒有統(tǒng)一管理，也就沒有功能定位，也就成為魚龍混雜的地方，在交付三五年后不但變得陳舊，而且相比住宅產(chǎn)品升值空間大打折扣，有的甚至就不會再升值。加之這樣的產(chǎn)品本身交易環(huán)節(jié)稅費較高，算下來即便是在三五年升值60%左右，二次銷售后其實并不能賺到多少錢。

自然，這類產(chǎn)品在市場上越發(fā)受到明智的投資人士拋棄。當(dāng)然，在限購、限貸政策下，一些看不清真相或不理智的投資者因為其不限購、不限貸而不假思索地購買。

隨時大城市房價的不斷上漲，加之涌入這些城市的人越來越多，買不起房子就成為一種必然，在這樣的情況下另外一種產(chǎn)品就產(chǎn)生了一種長租現(xiàn)象。

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長租公寓

具有有限服務(wù)功能的住宅

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長租公寓是具有簡單服務(wù)的住宅，與前文所講的公寓完全兩碼事。

雷布斯（雷軍）曾說過一句話——只要有風(fēng)，豬都會飛起來！那年，雷布斯還干了一件事——在電梯里和YOU+的劉昕談了幾分鐘，后來就投給了幾千萬，這年大概是2014年，這年伴隨著實際上是YOU+青年社區(qū)的長租公寓，因為雷布斯名氣很大，外界都習(xí)慣把這樣的青年公寓稱為“小米公寓”。隨著小米公寓火爆九州，“長租公寓”開始走入人們的視野。

其實，出租房早就存在，而且“二房東”也伴隨著人口的流動出現(xiàn)有十幾年了，只不過這些人都習(xí)慣悶聲發(fā)大財。

這是一群把別人的房子裝修過或者未裝修的拿過來自己改造，然后再分房間租給租戶，有的二房東甚至把房子分割的讓人慘不忍睹。

據(jù)報道，北京有一個二房東曾經(jīng)對一套154平方米的四室兩廳房子改造后住進去了54個人，當(dāng)然上海、深圳甚至鄭州也有出租床鋪的，房間放滿了雙層床。

最近各地出臺的政策中，最低標(biāo)準(zhǔn)每人不能低于5平方米，除夫妻外，一個房間不能住兩個人。在部分城市允許N+1存在，就是允許把客廳改成臥室，但是不允許把餐廳及廚房改成臥室，也就是說只能在原來房產(chǎn)證上房間數(shù)量上多出一間用于出租。

因為租房的人太多，有利可圖，所以資本進來了。資本進來之后給這些合租的房子，還有第一部分提到的公寓整棟或者若干層，統(tǒng)一起了一個好聽的名字叫——長租公寓。

長租公寓從存在分為分布式和集中式。

分布式就是在住宅小區(qū)里拿別人不住的單元房，改造后再租出去，從中間賺取差價。2015年，由于大量資本進入，搶房到了火熱的地步，最終導(dǎo)致長租公寓中所謂的品牌公寓虧得一塌糊涂。

單一的盈利模式因為競爭搶奪房源導(dǎo)致入不敷出，再加之長租公寓突然火爆，人手不夠用，拿到資金的一些公司根本不具有管控能力。

到了2016年，開發(fā)商這個土豪群體也加入到長租公寓行業(yè)之后，大家的日子都不好過了；再到今年7月，長租公寓的國家隊加入，長租公寓市場又多了一個詞匯叫人才公寓。

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長租公寓國際隊進場

人才公寓大量興起

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必須明白一點，人才公寓是服務(wù)于專門群體的住宅產(chǎn)品，是同購買的40平方米左右的那種產(chǎn)品不同的。

人才公寓由來已久。雛形是單位職工宿舍，升級版則是人才公寓。

人才公寓分為三種：單位自建的，為單位買不起房的大中專畢業(yè)生準(zhǔn)備的；政府統(tǒng)一建設(shè)的，按照政策對那些符合政策的人提供居住服務(wù)的住宅產(chǎn)品；另外是社會企業(yè)建設(shè)的而獲得政府補貼的，并由政府審查或者企業(yè)自行審查入住資格的人入住。

人才公寓是提供給人才的住房統(tǒng)稱，里面住的人是經(jīng)過審查的符合入住條件的，同時提供簡單服務(wù)，并享受到政策補助，這樣的公寓在發(fā)達城市不少。在武漢，“可遇”就是由民企與政府合作的。

還有的是單元房，比方成都，就只建60、90、120平方米三種面積的人才公寓。

而在一些地方為了吸引全球或者區(qū)域頂級人才，會拿出更高級的獨棟別墅作為人才公寓。

從上述來看雖然同叫公寓，兩者已有巨大差別。這還不算，其實還有兩種形態(tài)的公寓產(chǎn)品，一種是在國內(nèi)早就有的酒店公寓

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酒店公寓

一種被玩壞的舶來品

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中國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在海南。

這樣的產(chǎn)品是歐洲度假酒店的變種，是為適應(yīng)以家庭出行為主的度假時代的來臨，而在發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)的度假產(chǎn)品。該產(chǎn)品在中國出現(xiàn)在旅游剛剛興起的時代，是個早產(chǎn)兒。

在當(dāng)時，還不具備度假經(jīng)濟條件的情況下，這樣的產(chǎn)品被抄襲到中國，只能成為變種，沒有辦法完全按照度假酒店形式走，國人只好發(fā)揮自己的想象力，變成一種四不像的產(chǎn)品，不但從旅游目的地走到了城市，甚至病毒般地蔓延到了縣城。

以公寓的形式出現(xiàn)，然后有人賦予一個“酒店公寓”或者是“公寓酒店”唬人的名字，開始忽悠人，很多最后都成為一種類似公寓一樣的東西。當(dāng)然，里面也會有經(jīng)營得不錯的。

更有甚者，有人把這種產(chǎn)品變成一種分割產(chǎn)品出售。這種分割后的產(chǎn)品叫分時度假產(chǎn)品，把一間公寓酒店賣若干份，然后賣給不同的人，大家共同擁有一個產(chǎn)權(quán)或者沒有產(chǎn)權(quán)。

說了半天，僅僅只談了一些國內(nèi)不同的“公寓”。那么，公寓在歐美發(fā)達國家是什么樣的概念？又是什么樣的一種存在呢？那些人會買這樣的公寓？為何要買？是什么吸引他們的呢？

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高端服務(wù)公寓

只有塔尖人士才住得起的公寓

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世界上最貴的房子不是別墅。

不論是在倫敦、巴黎、紐約、新加坡、東京還是香港，價格最貴的住宅產(chǎn)品竟然是公寓，這樣的公寓貴到令人不可思議的地步。比方倫敦的最貴公寓折合人民幣11億元，單位售價折合人民幣150萬元/平方米。

這些公寓都叫服務(wù)公寓。那么什么是服務(wù)公寓呢？

服務(wù)式公寓強調(diào)的仍然是擁有良好居家氛圍的居住功能，并且也會提供商務(wù)辦公功能，如會議室、會客間等。此外，還會提供類似于小型兒童樂園等為攜帶孩子的顧客提供貼心服務(wù)。

服務(wù)式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)，也不需要大量的酒店服務(wù)人員一對一的進行服務(wù)，相對于酒店而言，服務(wù)式公寓具有一定的價格優(yōu)勢。

由其服務(wù)的是高端客戶，服務(wù)式公寓必須有酒店一般完善的服務(wù)，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上與酒店相同。

典型客戶群包括因工作調(diào)動需在所在地解決臨時過渡住所的公司高級職員；被指派到所在地參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、以及從事評估和統(tǒng)計的工作人員；中短期逗留及追求住家環(huán)境的休閑度假和商務(wù)客人、家庭旅游者、律師、工程技術(shù)人員等。

目前，國內(nèi)一些城市也出現(xiàn)了這樣的公寓，鄭州已經(jīng)有先行者來填補這個空白。也就是定位高端的正弘城·麗汀公寓。

為什么我們把麗汀公寓稱作鄭州首家服務(wù)式公寓呢？原因有以下幾個方面：

首先，鄭州主城核心繁華地段，優(yōu)越的生活配套，是服務(wù)式公寓的必要條件，也就是常說的地段價值；

其次，便捷的立體交通體系，打造一種時尚摩登的垂直都市生活。這個優(yōu)勢更明顯，得益于區(qū)位的優(yōu)越性，南連農(nóng)業(yè)快速路，北接北三環(huán)快速路，東抵中州大道快速路，西達京廣快速，還有地鐵二號線和八號線換乘站；

第三，闊綽的空間和視野，主力戶型是60-90平米的一居室，方能滿足服務(wù)型公寓的功能需要。所以，當(dāng)你站在麗汀公寓環(huán)視這個城市的時候，感覺是不一樣的；

第四，全天候物管，讓公寓擁有者享受到星級酒店的服務(wù)。這也是非常硬的一項考評指標(biāo)，因為作為一個高端服務(wù)型公寓來說，最講究自身配套和增值服務(wù)，這也是這類項目一項重要的價值構(gòu)成。

麗汀公寓配備有早餐廳、中央洗衣房。為增進業(yè)主間的交流互動，還設(shè)置有城市會客區(qū)、棋牌室和“品味吧”。

另外，還設(shè)置有健身房，提前預(yù)約，即可享用。在商場的8層屋面，還設(shè)置有近2000m2的屋頂花園。

擁有這么完善的配套，相信業(yè)主入住之后會有奢尚尊貴的體驗感。具有國際物業(yè)水準(zhǔn)的物業(yè)公司還為業(yè)主提供早餐預(yù)約、家居助手、清潔服務(wù)、空房代管等特色增值服務(wù)。

從這個意義上來看，服務(wù)型公司是這個城市與國際融入的一種途徑，也為在這里居住的人們提供了一種特殊的生活模式。在這個絕版地段上，基于傳統(tǒng)文化的傳承、融匯與創(chuàng)新，給予一座城市高端居住產(chǎn)品，提倡一種“生活在城市”的生活方式。

這才是服務(wù)型公司真正的價值。