我國(guó)法律關(guān)于“兇宅”并不存在統(tǒng)一的規(guī)定。然而實(shí)務(wù)中二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中關(guān)于兇宅的糾紛已經(jīng)不勝枚舉。一般認(rèn)為，兇宅指的是曾經(jīng)發(fā)生過(guò)居住人非正常死亡或者存在其他讓人產(chǎn)生畏懼的房屋。

司法實(shí)踐中，買(mǎi)方以所購(gòu)房屋為兇宅為由提出解除或者撤銷(xiāo)合同的，法院往往會(huì)對(duì)涉案事實(shí)是否構(gòu)成兇宅事由以及當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)是否明示相關(guān)情況而進(jìn)行調(diào)查。那么作為二手房購(gòu)買(mǎi)人如何防范因購(gòu)買(mǎi)到兇宅而導(dǎo)致權(quán)益受損呢，筆者現(xiàn)在從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度提供如下操作建議：

一、定金合同及買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)置兇宅防范條款

當(dāng)事人可以在定金合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確買(mǎi)方不接受合同標(biāo)的房屋為兇宅的情況。在任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋為兇宅的均有權(quán)解除合同。同時(shí)賣(mài)方保證所轉(zhuǎn)讓房屋并不存在上述情形。除做出上述約定外，還需要在定金合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)兇宅概念就行約定解釋。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的需求在合同條款中對(duì)該情形進(jìn)行明確。

注意定金合同中設(shè)置此類(lèi)條款有利于買(mǎi)方及時(shí)退回定金并向房屋賣(mài)方主張定金罰則。關(guān)鍵可以及早從此類(lèi)糾紛中解脫出來(lái)，防止房屋合同簽訂后再遇到此類(lèi)情況。

二、發(fā)現(xiàn)兇宅事項(xiàng)后及時(shí)取證

無(wú)論合同中是否已經(jīng)設(shè)定兇宅條款，買(mǎi)方在首次獲悉案涉房屋可能屬于兇宅時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮取證。取證方法包括：與房屋賣(mài)方、鄰居等人員的錄音、相關(guān)書(shū)面檔案材料等。從此方面的取證實(shí)務(wù)來(lái)看，比較容易獲得的是初期與房屋賣(mài)方、房屋前手購(gòu)買(mǎi)人、房屋承租人或其鄰居、物業(yè)管理方等人員的溝通錄音。除該類(lèi)證據(jù)外，房屋購(gòu)買(mǎi)人還可以考慮從媒體報(bào)道中嘗試獲取證據(jù)。

三、及時(shí)提出解除或撤銷(xiāo)合同或追究賣(mài)方違約責(zé)任

如果合同條款中已經(jīng)設(shè)置兇宅防范條款，則賣(mài)方此時(shí)構(gòu)成違約，買(mǎi)方有權(quán)據(jù)此解除合同。如果未設(shè)置該項(xiàng)條款，則買(mǎi)方有權(quán)以受到欺詐為由在合同生效之日起1年內(nèi)提出撤銷(xiāo)合同。買(mǎi)方在提出合同解除意向之前，應(yīng)當(dāng)審查涉案因素是否構(gòu)成傳統(tǒng)認(rèn)知中的兇宅或者是否符合合同關(guān)于兇宅防范條款的約定。

上述事項(xiàng)以及明確后，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向賣(mài)方提出解除或撤銷(xiāo)合同或者要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。注意，對(duì)于違約責(zé)任，買(mǎi)方可以在不解除或撤銷(xiāo)合同的情況下單獨(dú)提起。