對于絕大多數(shù)人而言，房子幾乎是一生中買的最貴的商品。

小白如何從0基礎(chǔ)，到順利買到適合自己的房子？

今天阿飛和大家一起聊聊在買房過程中必備的技能：

【買房三部曲】幫助你從入門到精通。

買房資金如何運用

簡單說，就是全款買房還是貸款買房，錢，怎么安排？

全款買房的優(yōu)點無非就是可以在售樓處問銷售要到相關(guān)的折扣；

而房子是唯一一個最多可以貸款30年的商品，這相當于國家給你的福利，能貸款盡量選擇貸款。

貸款買房的基本原則：

1.盡量少付首付，多用貸款；

2.將貸款的期限盡量延長。通常來說，購房應(yīng)該支付一個在允許范圍內(nèi)的最低首付；

3.盡量選擇公積金貸款，因為公積金利率低，可以減少月供。

優(yōu)點：減輕早期的支付壓力，對抗未來的通脹

買房的過程中，買房三部曲則是需要確定區(qū)域+板塊+小區(qū)

區(qū)域比較好理解就是需要買那個行政區(qū)。

買房的目的無非：剛需、改善、投資和情懷。

區(qū)域板塊的選擇上，宏觀上要了解上?；蛘吒鲄^(qū)（板塊）未來的城市規(guī)劃。

舉個栗子~

上海寶山區(qū)2035總體規(guī)劃中的三大分區(qū)的說明其實非常簡單，就以上海外環(huán)線S20、郊環(huán)線G1501劃分成南、北、中三大區(qū)域：

1.寶山區(qū)南區(qū)域：屬于上海中心城區(qū)

2.寶山區(qū)中區(qū)域：屬于上海主城片區(qū)的寶山部分

3.寶山區(qū)北區(qū)域：屬于城鎮(zhèn)地區(qū)

上海寶山區(qū)2035總體規(guī)劃中的三大區(qū)域的是多中心發(fā)展標志，寶山區(qū)不再是一個郊區(qū)類型的地區(qū)，而是全面的城區(qū)發(fā)展。

而尤其以寶山南區(qū)域更為重要，定位是上海中心城區(qū)。

宏觀了解好之后，是需要了解具體的板塊均價

上圖是3月上海市部分板塊的成交均價，這張圖怎么使用？

每個區(qū)各個板塊之間的價差非常之大，通過了解不同區(qū)域不同板塊的均價，可以在預(yù)算一定的基礎(chǔ)上，找到自己所中意且購買力足夠支撐的板塊。

比如說曹家渡、北外灘和古北，板塊的均價是基本一致的。

確定了區(qū)域和板塊之后，那就是小區(qū)的選擇。

1.對于新房來說，要求產(chǎn)品品質(zhì)高；

2.對于二手房來說，軌交+學(xué)區(qū)起碼是需要有其一。

網(wǎng)紅盤，“紅”代表的是人氣，也可以理解為是“搶手貨”，這往往代表著未來的潛力！

對于買房來說，哪里熱門，就應(yīng)該作為優(yōu)先選擇。而網(wǎng)紅盤的熱銷早已不是秘密。

舉例來說，西郊金茂府，金地璽悅、龍湖天璞（雖說二期簡配引起不小的爭議，但還是賣的好）就是網(wǎng)紅盤的杰出代表。

而二手房的人氣呢？勢必是關(guān)注它、惦記它的購房者。

即受關(guān)注指數(shù)高，簡而言之就是接盤俠排成行。

小區(qū)的具體選擇上，通過成交且活躍的小區(qū)，因為這些小區(qū)的價格相對較為透明，能夠比較準確 得到市場的合理價格。

任何一點樓市的風(fēng)吹草動，都會率先在這些活躍小區(qū)中得到價格漲跌的體現(xiàn)。

而如果小區(qū)本身掛牌較少，缺乏可參照的數(shù)據(jù)，對我們準確判斷小區(qū)價格是有一定困難的。

因為，市場比較法是很實用的定價原則。

新房的價格如何判定呢？

開發(fā)商推出新盤的兩年前，當時拿地的樓板價，同時預(yù)計有一個保本價格。

這個本就是保的開發(fā)商的成本。雖說千做萬做，虧本買賣不做。

舉例來說

開發(fā)商拿地時的樓板價完全可以給我們在購買新房時做足夠的參考。

因為，成本法同樣也是符合市場的定價原則之一。

當下的房地產(chǎn)市場，可以認為如果沒有賺到便宜，那就是吃虧了。

同樣舉例來說，網(wǎng)紅盤西郊金茂府，我們俗稱的日光盤，性價比就是日光盤的核心優(yōu)勢。

掌握了市場比較法和成本法之后，通過新房二手房的成交數(shù)據(jù)就能掐準市場的行情。

做到談價的時候有的放矢。

此外，不少二手房是上家買了不久的，很有可能其原先的裝修還是相當不錯。

當然，羊毛出在羊身上，上家一定會將裝修的折舊，甚至比折舊高的費用轉(zhuǎn)嫁至買方。

因此，貨比三家就變得極其重要。

舉例來說，同一小區(qū)位置，樓層差不多的有兩套面積近似的房子。

一套是豪華裝修，另一間是普通裝修。

這個時候要求我們對房價和裝修價有個合理的認識。

根據(jù)自身對房子裝修的喜好程度，正確選擇到底哪一套對自己更為適合，是否選擇另一套一般裝修的之后自己裝修。

看房到底看點啥

實地看房前，需要掌握一些房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識。

比如綠化率、容積率、得房率如何計算，多少合理。

尤其需要了解當這些參數(shù)不合理時，對居住體驗產(chǎn)生的負面影響。相關(guān)的數(shù)據(jù)信息可以通過房產(chǎn)網(wǎng)站獲得。

看房看點啥？

需要從小區(qū)+樓棟+房屋三個維度來觀察。

需要觀察小區(qū)周邊的交通和配套，是否與網(wǎng)站數(shù)據(jù)一致。進小區(qū)以后觀察小區(qū)路面是否干凈完整、停車秩序、健身設(shè)施等等是否井然有序。

具體樓棟所在小區(qū)的位置，通常情況不建議購買沿馬路的房子。

進入房間后，觀察房屋的朝向、戶型、裝修、采光以及通風(fēng)是否與線上或者VR看房的視頻相一致。

要知道不少視頻都是通過技術(shù)手段以及拍攝技巧處理的。

比如采光，視頻里看似整間屋子亮堂堂，其實是白熾燈亮閃閃。

比如開間，視頻感覺十分開闊，到了現(xiàn)場，雙手伸展一丈量，才3米出頭一點點，就顯得較為局促。

實地看房，看完這第一波仍然不夠，我們還需要二刷。具體來說是選擇不同天氣，不同時段實地考察。

有的是看小區(qū)環(huán)境

比如觀察具體樓棟所處小區(qū)位置附近的噪音情況，若是沿馬路的房子底層商鋪是否受到夜宵的影響，有沒有受到廣場舞的滋擾，并且晚上能夠從燈光數(shù)看出小區(qū)的空置率與光污染問題。

再者就是雨天看房

通過墻壁、墻角、天花板發(fā)現(xiàn)房屋的漏水情況，尤其是頂樓和邊套，更要重點關(guān)注漏水情況。

因為每年上海的梅雨季節(jié)會持續(xù)很久，一些相對老舊的小區(qū)年久失修，可能會有窗臺嚴重滲水的情況。

若是看房前，渾然不知，那買入之后可能就要為此買單了。

很多小戶型現(xiàn)在建得都非常實用，幾乎沒有一點浪費的面積，但這些小戶型往往也是一層有好幾戶人家，所以也容易出現(xiàn)暗房。

比如衛(wèi)生間、廚房沒有窗戶等。

而如今，并非只有老破小二手房才會出現(xiàn)暗間。前灘東方悅耀74㎡的1室2廳戶型，衛(wèi)生間是沒有窗的。

雖說通風(fēng)可以靠新風(fēng)系統(tǒng)，但是暗間確實照不進陽光了。

很多人對這個不太在意，覺得到時候安裝一個排風(fēng)扇就可以解決了。但買房入住后的真實情況則是異味難以排出，有時還會很潮濕，容易滋生細菌。

普通住宅和滿五唯一的重要性

買房的選擇可以是新房或者二手房。

而在買賣二手房的過程中，除了中介費之外，還要考慮稅費的因素。

要牢記兩個關(guān)鍵詞：普通住宅和滿五唯一。

上海目前的普通商品住房標準：

接著說說滿五唯一：

滿五唯一：出售的房產(chǎn)證下發(fā)滿5年或者契稅票滿5年，且是業(yè)主（家庭為單位）唯一住房的。免征個稅。

非普是差額×5.6%（遠郊區(qū)縣為5.5%）差額=此次交易的網(wǎng)簽價-原購買價（以原購房發(fā)票為準）。

營業(yè)稅：普通商品房，免征；

就是說普通商品住房+滿五唯一雙劍合璧，只征收1個點的契稅。

根據(jù)標的的大小，通常要省去好幾萬甚至十多萬的稅費。這招大家在購買二手房的時候格外牢記。

買房過程中其它的注意事項：

買賣過程中的任何協(xié)議及合同請仔細查看后再簽字

若是購買二手房，請選擇大品牌中介。尤其在看房時，會以完成工作量的說法讓看房客簽字。由于不少看房客沒有這方面的經(jīng)驗，甚至協(xié)議內(nèi)容也不看就草草簽字。

最后可能你未在這家門店看過的房子在別處成交，之前的中介會拿出之前協(xié)議讓你看，其實是一份獨家委托書，并且羅列這附近區(qū)域的所有小區(qū)。這是不是很荒唐。

所以，通常建議不要隨便簽協(xié)議，有些委托協(xié)議書，是為了證明確實有委托這個服務(wù)在其中，務(wù)必看清楚所有內(nèi)容；

名字不能隨便簽，以免未來買了該區(qū)域的房子，當初“坑蒙拐騙”你簽看房協(xié)議的中介會帶來不斷的騷擾。（首次買房的尤其要注意這點）

買房買品牌

無論新房或是二手房，品牌開發(fā)商體現(xiàn)的是更好的資金實力、更強的產(chǎn)品營造能力，以及更精細的管理能力。簡單來說，品牌樓盤的溢價能力遠遠大于雜牌樓盤，其中物業(yè)品牌更是考量的重點。

同一個區(qū)域，相鄰兩個小區(qū)差價巨大，這種情況在上海樓市早已不再新鮮。

究其原因，往往是因為品牌的差異。一個擁有良好美譽度的知名房企以及物業(yè)品牌，在二次轉(zhuǎn)讓時往往能比其它房子賣出更高的價格。

最后簡單說說買房的心態(tài)

剛需隨時都可以上車，而投資的話，就需要做足功課，因為如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是早些年隨便買買買都能漲漲漲了。

但是依然可以根據(jù)自己的最核心需求，確定目標房源后要果斷出手。

買房前，買房后，關(guān)注真有好房，做你買房路上的購房指南。

也期待大家在后臺分享各自買房時運用到的各項買房技能。

以上為正文，來自阿飛