文/吳少玲

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【核心法規(guī)】

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！保ㄒ韵潞喎Q“《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條”）

【問題】適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條，應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

答：關(guān)于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，依照《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條規(guī)定以及司法實踐掌握的標(biāo)準(zhǔn)，案外人亦即受讓人，在案涉財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（1）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（2）買受人已經(jīng)履行支付買賣合同約定價款的全部義務(wù)。（3）案外人對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示：占有。（4）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時，應(yīng)遵照此標(biāo)準(zhǔn)。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號

【問題】如何證明“實際占有”？

答：證據(jù)線索如下：①交接手續(xù)的交接單；②物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費收據(jù)；③案外人已經(jīng)對案涉房產(chǎn)進(jìn)行裝潢、裝修、添附：垃圾清運費收據(jù)和裝潢押金、裝潢材料清單、裝修合同、合同發(fā)票等；④案外人已支付且至今仍在支付案涉房產(chǎn)的水、電、煤、暖、物業(yè)管理等費用：電費開戶信息、客戶用電繳費通知書、水費通知書、公攤水電費收據(jù)、自來水公司收費信息查詢清單；⑤案外人已經(jīng)在且至今仍在案涉房產(chǎn)內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營；案外人已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房產(chǎn)作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地；案外人為公司的，已經(jīng)在公司固定資產(chǎn)賬目中予以登記并在工商部門備案；⑥其他：租賃合同、租金發(fā)票、村委會/居委會證明、證人證言等等。

參考案例：江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第0147號

【問題】查封行為在先，轉(zhuǎn)讓房屋在后，買受人能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條規(guī)定提出執(zhí)行異議？

答：最高院認(rèn)定該執(zhí)行異議不能成立。第一，涉案房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第二十六條“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人”。第二，即使買賣雙方均認(rèn)可轉(zhuǎn)讓款已全部支付完畢，鑒于買受人在未審查案涉房屋及土地權(quán)屬登記狀況、未辦理過戶手續(xù)的情形下違反約定提前付清全部轉(zhuǎn)讓款，亦難以證明其已盡到合理注意義務(wù)、對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯。

參考案例：最高人民法院(2013)民申字第1745號

【問題】房屋的用途為經(jīng)營性質(zhì)，是否會影響到買受人適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條？

答：不能因買受人所購房屋為只能用于經(jīng)營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》為現(xiàn)行有效的司法解釋，該司法解釋第十七條規(guī)定的目的在于保護(hù)無過錯的買房人，通過賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級保護(hù)方式，實現(xiàn)對買房人利益的優(yōu)先保護(hù)，屬于基于特殊價值取向?qū)τ谔厥鈧鶛?quán)給予的保護(hù)。蘊含其中的價值取向在于：在同是債權(quán)的情況下，購房人的債權(quán)因為是先履行的債權(quán)而應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)；無過錯的買受人對物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獗Ｗo(hù)。該條司法解釋對于無過錯購房人的保護(hù)，并非以購房用途系自住為條件，故不能因買受人所購房屋為只能用于經(jīng)營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用。

參考案例：最高人民法院（2014）民一終字第119號

【問題】房屋買賣合同的買受人能否直接依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條請求法院“確認(rèn)物權(quán)”？

答：房屋買賣合同的買受人不得依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條請求法院“確認(rèn)物權(quán)”。因為，購房人基于房屋買賣合同、以物抵債合同等方式轉(zhuǎn)移物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成后，買受人才取得訴爭不動產(chǎn)的所有權(quán)。買賣合同履行過程中，在買受人與出賣人之間尚未完成標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前，雙方存在的是債的法律關(guān)系，此時買受人僅依據(jù)買賣合同或履行買賣合同的判決而逕行主張確認(rèn)其對于標(biāo)的物享有所有權(quán)，尚缺乏法律依據(jù)?！恫榉饪垩簝鼋Y(jié)規(guī)定》第17條雖然對不動產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)原則作了一定的突破，但這種突破僅限于對抗執(zhí)行查封措施時，并不能廣泛適用，也不能產(chǎn)生就此改變不動產(chǎn)物權(quán)取得原則的效果。因此，房屋買受人依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條主張確權(quán)的，應(yīng)駁回其訴訟請求。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號、廣東省高級人民法院(2011)粵高法民一終字第113號、廣東省中山市中級人民法院(2013)中中法民一終字第1020號、濟(jì)南市中級人民法院民事判決書（2014）濟(jì)民四終字第896號、北京市第二中級人民法院（2010）二中民初字第3478號

【問題】無權(quán)處分的交易中，房屋被查封，買受人能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條阻礙執(zhí)行？

答：無權(quán)處分交易中，在未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人訂立合同后未取得處分權(quán)的，買受人無法獲得物權(quán)期待權(quán)，無法適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條阻礙執(zhí)行。因為，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”雖然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條，將出賣人無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，案涉房屋買賣合同難謂無效，但是由于出賣人無權(quán)處分案涉房屋，在未取得房屋所有權(quán)人的追認(rèn)的情況下，買受人依法只能向出賣人行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號

【問題】拍賣所得的土地為空地，沒有地上附著物，也未進(jìn)入開發(fā)階段，在適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條時，如何認(rèn)定“占有”與“過戶無過錯”的問題？

最高院認(rèn)為（具體案例審判理由）：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北景钢校姘竿恋厥褂脵?quán)在2008年4月2日拍賣成交后，何家雄于同年4月8日支付了全部拍賣價款。2008年5月5日，廣東省陽江市中級人民法院裁定查封涉案土地使用權(quán)，導(dǎo)致何家雄無法辦理土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。由于涉案土地為空地，沒有地上附著物，也未進(jìn)入開發(fā)階段，實施占有沒有經(jīng)濟(jì)上的意義，且對于空地?zé)o從判斷是否已經(jīng)實際占有。可見，何家雄對其經(jīng)拍賣程序受讓的涉案土地使用權(quán)未辦理過戶登記手續(xù)不存在過錯。因此，二審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為涉案土地不得查封，并判決撤銷廣東省陽江市中級人民法院（2008）陽中法執(zhí)字第5-6號民事查封裁定，有事實和法律依據(jù)。

參考案例：最高人民法院(2013)民申字第1704號

【問題】以房抵債交易中，涉案房屋在辦理過戶前被查封的，能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條規(guī)定申請停止執(zhí)行？

答：“以房抵債”的《商品房買賣合同》其實質(zhì)仍是商品房買賣，不能因“以房抵債”而否定商品房買賣的實質(zhì)，雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系，“以房抵債”視為買受人已經(jīng)支付購房全款，付款方式為債務(wù)抵消。

參考案例：最高人民法院民事裁定書(2013)民申字第679號、廣東省高級人民法院(2011)粵高法民一終字第113號、廣東省高級人民法院(2014)粵高法民二終字第1號、江蘇省高級人民法院民事判決書(2013)蘇民終字第0324號

【觀點】提起案外人執(zhí)行異議之訴的起訴期限為15日。

答：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定，執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的“十五日”屬于法定不變期間，不存在訴訟時效中斷。

參考案例：廣東省高級人民法院(2014)粵高法立民申字第4號

【問題】買受人依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條申請停止執(zhí)行，可否同時主張申請執(zhí)行人賠償損失？

答：因申請執(zhí)行人基于對被執(zhí)行人的債權(quán)，申請法院執(zhí)行被執(zhí)行人名下財產(chǎn)，符合法律規(guī)定，買受人主張申請執(zhí)行人賠償損失的缺乏法律依據(jù)。

案例參考：廣東省中山市中級人民法院民事判決書(2013)中中法民一終字第1020號

【問題】申請執(zhí)行人提起許可執(zhí)行之訴，可否直接訴請法院確認(rèn)房屋為被執(zhí)行人所有？

答：申請執(zhí)行人基于生效法律文書申請法院對涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行，案外人提起執(zhí)行異議，在法院裁定案外人執(zhí)行異議成立后，申請執(zhí)行人有權(quán)提起許可執(zhí)行之訴。關(guān)于申請執(zhí)行人請求確認(rèn)涉案房屋歸被執(zhí)行人所有的訴訟主張。江蘇省高級人民法院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對涉案房屋尚不具備辦理過戶登記條件，無法過戶，目前歸被執(zhí)行人所有的事實并無爭議。申請執(zhí)行人作為一般債權(quán)人，其債權(quán)的標(biāo)的是金錢給付，而非特定的涉案房屋，且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條之規(guī)定，在被執(zhí)行人有所有權(quán)的前提下，案外人仍有權(quán)要求對涉案房屋停止執(zhí)行。因此，判決涉案房屋歸被執(zhí)行人所有，對申請執(zhí)行人而言沒有訴的利益。故對申請執(zhí)行人請求確認(rèn)涉案房屋歸被執(zhí)行人所有的訴訟主張不予支持。

參考案例：江蘇省徐州市中級人民法院（2012）徐民初字第00028號；江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0003號

【問題】審查買受人是否已經(jīng)支付全部價款時，是否需要考慮其價款的合理性？

答：《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條所指的第三人支付全部價款，應(yīng)參考交易時交易地物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價予以確認(rèn)，不能為明顯不合理的低價，支付價款過分偏離市場價值不能認(rèn)定為支付全部價款。江蘇省徐州市中級人民法院認(rèn)為（具體案例觀點）：如果以買受人與出賣人簽訂的《二手房買賣合同》價格計算房產(chǎn)價值，在短短的四個月內(nèi)，涉案房產(chǎn)的價格相差近一倍，即便考慮期間裝潢、升值等因素的影響，買受人購房時涉案房產(chǎn)的實際價值也遠(yuǎn)高于其與出賣人合同約定的50萬元?！兑?guī)定》第十七條所指的第三人支付全部價款，應(yīng)參考交易時交易地物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價予以確認(rèn)，不能為明顯不合理的低價，支付價款過分偏離市場價值不能認(rèn)定為支付全部價款，因此，買受人主張已經(jīng)支付全部購房款的觀點與事實不符，本院不予采信。