【裁判要旨】審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權(quán)變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優(yōu)先履行。

【案情】　　

上訴人(一審原告)：陽某?！　?/span>

上訴人(一審被告)：桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。　　

法定代表人：周某，該公司總經(jīng)理。　　

被上訴人(一審被告)：張某。

2007年12月21日，廣西壯族自治區(qū)桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某公司)與張某簽訂商品房買賣合同六份，約定：某公司將桂林市芳華路某小區(qū)第5棟1單元4層1號房(本案訟爭房屋，下同)等六套房屋出售給張某，并于2008年12月30日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋交付張某，于交付后的200個工作日內(nèi)(2010年10月17日前)為上述房屋辦好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。簽約當(dāng)日，張某依約向某公司支付全部購房款110.1061萬元，上述商品房買賣合同在桂林市房產(chǎn)局進(jìn)行備案登記。2008年1月20日，某公司另與張某簽訂商品房退款退房協(xié)議書，約定：若某公司在2008年3月20日前以現(xiàn)金支付方式將全部購房款退還張某，則張某將上述房屋退回某公司，否則雙方繼續(xù)履行先前簽訂的商品房買賣合同。但某公司沒有如約退款。2009年8月18日，某公司與陽某簽訂商品房買賣合同，約定：某公司將涉案房屋出售給陽某，總價款為46.8萬元，付款方式為簽約當(dāng)日支付23.4萬元，余款以銀行貸款方式支付。2009年8月18日，陽某向某公司支付23.785萬元，含首付款23.4萬元及某公司代收辦證費(fèi)、對講門、一戶一表(水電)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚報》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司將房屋交付陽某，后陽某裝修居住至今。2010年10月，張某向桂林市秀峰區(qū)人民法院起訴，請求：判決某公司交付房屋，并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，支付逾期辦證違約金，以及賠償逾期交房租金損失。2010年11月15日該院(2010)秀民初字第713號民事判決支持張某的上述訴訟請求。某公司不服提起上訴，2011年4月11日桂林市中級人民法院(2011)桂市民終字第287號民事判決駁回上訴，維持原判。2016年7月，陽某向桂林市中級人民法院訴請撤銷桂林市中級人民法院(2011)桂市民終字第287號民事判決和桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號民事判決。同年12月28日，桂林市中級人民法院判決駁回陽某的訴訟請求。陽某和某公司均不服提起上訴。2017年7月10日，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2017)桂民終75號判決支持陽某和某公司的上訴請求?！　?/span>

【審判】廣西壯族自治區(qū)桂林市中級人民法院于2016年12月28日作出(2016)桂03民撤3號判決，認(rèn)為所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其取得方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的原因之一。對于不動產(chǎn)物權(quán)的繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權(quán)請求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。依據(jù)物權(quán)法第九條第一款和第十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，買受人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)。由于本案訟爭的房屋尚未辦理權(quán)屬登記手續(xù)，故張某、陽某均不能成為訟爭房屋的所有權(quán)人，對訟爭房屋均不享有物權(quán)。但因?qū)嵺`中不動產(chǎn)登記制度不完善，對于買賣不動產(chǎn)等需要登記產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人而言，即使沒有物權(quán)，但如果其因?yàn)楹贤鴮υ撠敭a(chǎn)享有物權(quán)登記請求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件的，準(zhǔn)予其享有不同于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，并且在與一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時，法律亦優(yōu)先保護(hù)物權(quán)期待權(quán)。張某與某公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，張某已經(jīng)全部支付購房款并且辦理商品房買賣合同的備案登記手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，其對訟爭的房屋享有物權(quán)期待權(quán)。陽某與某公司亦簽訂了合法有效的商品房買賣合同，但合同約定購房款為46.8萬元，陽某只給付了23.4萬元，雖然房屋已經(jīng)合法交付給陽某，但其對訟爭房屋因未支付全部價款而不享有物權(quán)期待權(quán)，只享有債權(quán)。當(dāng)張某的物權(quán)期待權(quán)與陽某的債權(quán)保護(hù)發(fā)生沖突時，依法應(yīng)當(dāng)保護(hù)張某的物權(quán)期待權(quán)。據(jù)此，陽某以一般債權(quán)請求排除物權(quán)期待權(quán)的主張，于法無據(jù)，不予支持。遂判決駁回陽某的訴訟請求?！　?/span>

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院于2017年7月10日作出(2017)桂民終75號判決，認(rèn)為：2007年12月21日某公司與張某簽訂的商品房買賣合同為合法有效合同。雖然某公司又于2009年8月18日與陽某簽訂商品房買賣合同，將訟爭房屋出售給陽某，陽某依約支付了首付款并實(shí)際占有房屋，但無證據(jù)證明陽某與某公司之間存在惡意串通的故意，故陽某與某公司簽訂的商品房買賣合同亦合法有效。張某主張陽某明知訟爭房屋已出售給張某，仍惡意與某公司簽訂商品房買賣合同，但沒有提供充分證據(jù)證明，依法不予支持。所以，涉及本案訟爭房屋的兩份商品房買賣合同均為有效合同，這屬于一房二賣的情形，導(dǎo)致陽某與張某的民事權(quán)利發(fā)生沖突。根據(jù)公平原則，在一房二賣的情況下，如果兩個涉及共同標(biāo)的物的合同均已發(fā)生法律效力，已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)先于未辦理房地產(chǎn)登記的；均未辦理登記，先占有的優(yōu)于后占有的。故在本案訟爭房屋存在一房二賣且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的情況下，應(yīng)根據(jù)先行占有的原則確定合同的先后履行順序。本案中，房屋所有權(quán)人某公司就訟爭房屋分別與張某和陽某訂立了兩個有效的商品房買賣合同，且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證，而訟爭房屋已由陽某先行占有六年多，故在買受方張某與陽某對訟爭房屋的合同履行發(fā)生爭議時，應(yīng)優(yōu)先履行實(shí)際占有方陽某的合同。由于房地產(chǎn)合同備案登記手續(xù)屬行政管理手段，不具有物權(quán)變動的效力，故張某以此主張優(yōu)先履行，不予支持。陽某與某公司簽訂的商品房買賣合同約定購房余款以銀行按揭方式支付，但未能辦理銀行按揭并不是陽某自身原因造成，亦未影響合同效力，故一審判決以陽某未支付完購房款為由，認(rèn)定陽某對訟爭房屋不享有物權(quán)期待權(quán)，沒有法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。桂林市中級人民法院(2011)桂市民終字第287號民事判決主文及桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號民事判決主文存在錯誤，損害了陽某的民事權(quán)益，陽某及某公司上訴請求撤銷上述判決，有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持。　　

【評析】一房數(shù)賣是指出賣人分別與兩個以上的買受人簽訂買賣合同，將同一房屋出賣給兩個以上不同的買受人，又稱房屋的多重買賣。本案就是典型的一房數(shù)賣糾紛案件，主要涉及房屋所有權(quán)的變動模式、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力，以及一房數(shù)賣中多個買受人的權(quán)利保護(hù)順位問題?！　?/span>

一、我國民法上房屋所有權(quán)的變動模式　　

房屋買賣通常經(jīng)過兩個步驟：第一，當(dāng)事人訂立房屋買賣合同；第二，辦理房屋權(quán)屬變更登記，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移。民法理論將這一過程稱為物權(quán)變動。綜觀世界各國民事立法，基于法律行為的物權(quán)變動模式有以下三種：　　

一是以法國民法和日本民法為代表的債權(quán)意思主義。依此主義，當(dāng)事人只須簽訂一個買賣合同即發(fā)生物權(quán)變動的效果，交付或者登記只是對抗第三人的要件?！　?/span>

二是以德國民法為代表的物權(quán)形式主義。依此主義，房屋所有權(quán)變動，除須有債權(quán)行為(如合同行為)外，還須當(dāng)事人就物權(quán)變動達(dá)成一個獨(dú)立于債權(quán)行為之外的合意(物權(quán)合意)，以及履行交付或登記的法定形式?！　?/span>

三是債權(quán)形式主義，也稱意思主義與登記或交付的結(jié)合。該模式首創(chuàng)于奧地利，后為各國廣泛采用。依此主義，物權(quán)因法律行為而變動時，除了需要當(dāng)事人之間有債權(quán)合意(如買賣合同)外，僅須踐行登記或交付的法定形式，即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。　　

我國關(guān)于基于法律行為的物權(quán)變動的立法模式系原則上采債權(quán)形式主義，例外地采債權(quán)意思主義。原則上采債權(quán)形式主義的法律依據(jù)是民法通則第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”物權(quán)法第六條、第九條、第二十三條對動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)因法律行為而變動作了原則性規(guī)定。例外地采債權(quán)意思主義主要表現(xiàn)在物權(quán)法對土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等少數(shù)特定物權(quán)變動模式作的規(guī)定?！　?/span>

在我國，房屋作為一種不動產(chǎn)，其物權(quán)變動模式為債權(quán)形式主義，即買賣雙方既要訂立有效的房屋買賣合同，又要去房產(chǎn)管理部門辦理過戶登記。　　

二、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力　　

根據(jù)法律對合同成立是否要求一定的形式為標(biāo)準(zhǔn)，可以將合同分為要式合同和不要式合同。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”之規(guī)定，房屋買賣合同為要式合同，原則上應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立房屋買賣合同。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。此為商品房預(yù)售合同登記備案制度。那么，房屋預(yù)售合同是否需經(jīng)登記備案而生效呢？最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”，通查城市房地產(chǎn)管理法以及其他法律、行政法規(guī)，未有關(guān)于房屋買賣合同需經(jīng)登記而生效的規(guī)定，所以房屋買賣合同不論預(yù)售合同還是現(xiàn)售合同，均自合同訂立時生效。

關(guān)于房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力問題。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人對預(yù)售房屋享有的權(quán)利具有對抗第三人的法律效力。如開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又將涉案房屋售與第三人，預(yù)購人有權(quán)請求法院判定后一出賣行為無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋預(yù)售合同登記備案類似于物權(quán)法上的不動產(chǎn)預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記，經(jīng)登記后的債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。如開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)告登記備案的房屋售與第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段，未登記備案也不影響合同效力，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，在很大程度上起著保護(hù)交易安全的作用。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，房屋預(yù)售合同登記備案是我國相關(guān)法律、行政法規(guī)就商品房預(yù)售規(guī)定的一種行政管理手段。從備案登記的對象、申請主體、性質(zhì)及效力等方面看，房屋預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記存在較大區(qū)別，不能等同視之。房屋預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人除了請求賣房人履行交房義務(wù)外，在主張權(quán)利方面還享有一些便利，如合同登記備案后，預(yù)購人證明后購房人具有過錯相對容易；在一定情況下，甚至可用來證明后購房人與出賣人惡意串通，損害其合法權(quán)益，從而援引合同法第五十二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，主張他們的合同無效?！　?/span>

三、一房數(shù)賣中多個買受人的權(quán)利保護(hù)順位　　

債權(quán)形式主義模式下，房屋買賣合同的效力和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移得以區(qū)分，既體現(xiàn)對當(dāng)事人意思自治的尊重，又便利物權(quán)交易，還有效保障物權(quán)交易安全。同時，這也為一房數(shù)賣現(xiàn)象提供了廣闊空間。在多個買受人均提出履行要求時，該如何處理？筆者現(xiàn)就實(shí)踐中可能出現(xiàn)的情形加以分析。　　

出賣人已為一方買受人辦理登記。此時，辦理登記的一方買受人與出賣人的合同履行完畢，該買受人依登記現(xiàn)實(shí)地取得房屋所有權(quán)。此前簽訂的合同，有關(guān)買受人可向出賣人主張違約責(zé)任；此后簽訂的合同，系出賣人的無權(quán)處分行為，依無權(quán)處分的法律規(guī)定處理。　　

房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。在這種情況下，多個就同一房屋訂立的合同均為有效合同，各買受人均享有請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)。根據(jù)債權(quán)的平等性理論，出賣人享有選擇合同相對人的自由。但是，這樣一來有違公平、誠實(shí)信用原則，有損交易安全，因而這樣的自由應(yīng)加以必要的限制。筆者認(rèn)為，對于一房數(shù)賣，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記時，優(yōu)先履行受領(lǐng)房屋一方買受人的合同；均未受領(lǐng)的，優(yōu)先履行先付款一方買受人的合同；均未受領(lǐng)且均未付款的，優(yōu)先履行合同先訂立一方買受人的合同。具體如下：1.受領(lǐng)在先規(guī)則。即由最先從出賣人處受領(lǐng)標(biāo)的物的買受人(房屋轉(zhuǎn)移占有)取得標(biāo)的物的所有權(quán)。主要原因在于：其一，由于某一買受人已經(jīng)合法占有房屋，享有占有權(quán)，此種占有權(quán)涉及物權(quán)關(guān)系，具有明顯的公示與公信作用，能夠產(chǎn)生對抗第三人的效力，應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán)。其二，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。先行占有訟爭房屋的買受人已開始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，不支持其合同履行要求不符合公平原則。其三，某個買受人占有房屋之后，往往會對房屋進(jìn)行裝修改造，如果對此不予保護(hù)，而要求恢復(fù)原狀，則會造成財產(chǎn)的浪費(fèi)，有違公平原則。2.付款在先規(guī)則。即由最先支付價款的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。主要原因在于：其一，根據(jù)債權(quán)的平等性理論，出賣方享有任意履行的權(quán)利，如果某個買受人已經(jīng)支付價款，則表明出賣人已作出選擇；其二，已經(jīng)全部或部分實(shí)際履行的合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于根本未履行的合同受到保護(hù)，符合公平原則，有利于提高交易效率。具體會有如下情形：(1)有的已支付價款，有的未支付價款，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已支付價款的買受人；(2)若數(shù)個買受人先后都已經(jīng)支付了價款，則不應(yīng)當(dāng)考慮支付價款多少的因素，仍應(yīng)當(dāng)按照價款支付先后順序確定所有權(quán)歸屬；(3)若數(shù)個買受人同時支付價款，則應(yīng)當(dāng)參考其他標(biāo)準(zhǔn)確定所有權(quán)歸屬，如優(yōu)先保護(hù)先請求交付的買受人。3.合同訂立在先規(guī)則。即數(shù)個買受人都沒有交付或登記，也沒有支付房款的情況下，應(yīng)當(dāng)由最先簽訂買賣合同的買受人取得房屋所有權(quán)。主要原因在于：一方面，相較而言，最先簽訂合同的人，最早與出賣人之間形成一種信賴關(guān)系，其有權(quán)信賴自己能夠按照合同約定取得房屋，一般而言其為履行合同作出了更為充分的準(zhǔn)備。另一方面，在通常情況下，出賣人一房數(shù)賣，是為了獲得更高的價款，如果由后來的買受人取得房屋所有權(quán)，則無疑縱容出賣人的行為，而由最初簽訂合同的買受人取得房屋所有權(quán)，可以抑制出賣人獲取暴利的企圖和不誠信的行為?！　?/span>

此外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條就一地多賣問題的規(guī)定就大體上采納了上述規(guī)則。由于房屋和土地屬于性質(zhì)類似的不動產(chǎn)，所以筆者認(rèn)為該司法解釋的精神和原則也可以作為審理房屋糾紛案件的參考。

【案號】一審：(2016)桂03民撤3號   二審：(2017)桂民終75號

【作者單位】廣西壯族自治區(qū)高級人民法院