【人民司法】小區(qū)地面停車位收費的相關問題

蓋德爾夜 2019-04-17

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【裁判要旨】商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時停車位，如設置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒有特別約定，又不能辦理專有產(chǎn)權登記，根據(jù)物權法第七十四條第三款規(guī)定，應當屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同對小區(qū)停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業(yè)服務合同依據(jù)，又無停車位權利人的授權，業(yè)主以其擅自擴大收費范圍、違規(guī)收費為由抗辯的，人民法院應予支持。

【案情】　

上訴人(原審被告)：徐培術、袁麗麗。

被上訴人(原審原告)：海安天寶物業(yè)有限公司(以下簡稱天寶公司)。

2015年3月28日，徐培術、袁麗麗向江蘇天楹置業(yè)有限公司(以下簡稱天楹公司)購買兩套商品房，坐落于海安縣原海安鎮(zhèn)黃海大道。兩份合同附件四補充條款約定，房屋交付時買受人所需交納費用為契稅、房屋綜合服務費、房屋公共維修基金、裝修房屋結(jié)構(gòu)保證金、裝修垃圾處理費、物業(yè)管理服務費。2015年4月14日，天寶公司與徐培術簽訂物業(yè)合同一份，約定由天寶公司提供物業(yè)服務，物業(yè)費用住宅為1.5元/平方米/月，商業(yè)用房為2元/平方米/月。2017年4月25日，小區(qū)業(yè)主委員會、天寶公司通過小區(qū)收取停車費的公示，地下車庫的收費標準為240元/月/個，北廣場地面專用車位租賃收費標準為200元/月/個；北廣場地面車位臨時停車收費為1小時內(nèi)不收費，1-4小時收費5元(含1小時)，4-24小時收費]0元(含4小時)，超過24小時重新按上述時段計算收費。2017年8月15日，天楹公司向天寶公司出具授權委托書一份，委托天寶公司代為收取房屋買受人所需交納的契稅、房屋公共維修基金、房屋裝修結(jié)構(gòu)保證金、停車費等。徐培術、袁麗麗將所購買的房屋用于經(jīng)營“子慕咖啡”咖啡館。對于前來消費的顧客，發(fā)放臨時停車券，該券蓋有“子慕咖啡發(fā)票專用章”，同時券面寫有“臨時停車券”“伍元”“子慕咖啡”“涂改無效”等字樣。截至2017年9月17日，徐培術、袁麗麗累計發(fā)放停車券2296張。庭審過程中，雙方對應交納的物業(yè)管理服務費為2471元沒有爭議。

天寶公司與徐培術簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議第四條約定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，天寶公司提供的物業(yè)服務包括車輛停放管理。該前期物業(yè)服務協(xié)議中，對于訟爭臨時停車的收費未作約定。天寶公司除與業(yè)主委員會聯(lián)合出臺關于收費標準的公示外，與業(yè)主委員會之間沒有其他書而約定，而聯(lián)合公示中對于北廣場地面專用車位租賃收費標準為200元/月/個，并注明其中物管費40元；對于北廣場地面車位臨時停車收費則根據(jù)停車時間按次收取，對其中是否包含物管費未予明確。天寶公司除提供規(guī)劃總平面圖證明地面60個車位屬于規(guī)劃車位外，未能提交其他書面證據(jù)證明北廣場60個地面規(guī)劃車位歸屬天楹公司所有。　　

【審判】江蘇省海安縣人民法院一審認為，天寶公司要求徐培術、袁麗麗繳納物業(yè)服務費2471元合理有據(jù)，徐培術、袁麗麗在庭審過程中亦對此認可，法院予以支持。天寶公司主張裝修保證金1000元，因該擔保費用并未實際繳納，故擔保不生效，法院不予支持。天寶公司主張裝修垃圾處理費275元、代墊電費200元，未能提供其實際支出的證據(jù)佐證，法院不予支持。天寶公司主張房屋公共維修基金6178元，因天寶公司物業(yè)服務合同早就屆滿，其并未代徐培術、袁麗麗向?qū)ｍ椌S修基金的代管人繳納該項費用，其主張該項費用不具有正當性。天寶公司主張徐培術、袁麗麗支付截至2017年9月17日的停車費11480元，從天寶公司所拍的照片以及所提交的公示來看，案涉小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司對小區(qū)停車費的收取已有相關規(guī)定。天寶公司為徐培術、袁麗麗提供了停車場服務，徐培術、袁麗麗應當按照其簽發(fā)停車券數(shù)額向天寶公司支付停車費。據(jù)此，判決：一、徐培術、袁麗麗于判決生效之日起10日內(nèi)給付天寶公司物業(yè)服務費2471元、停車費11480元，合計13951元。二、駁回天寶公司的其他訴訟請求?！　?/span>

徐培術、袁麗麗不服一審判決，提起上訴?！　?/span>

南通市中級人民法院二審審理認為：物業(yè)服務企業(yè)并非小區(qū)停車位的所有權人或使用權人，其基于物業(yè)服務合同對小區(qū)范圍內(nèi)的停車位進行維護、管理，但并不因此當然取得在物業(yè)服務費之外另行收取停車費的權利。物業(yè)服務企業(yè)停車位收費權的取得應當基于物業(yè)服務合同的約定或者停車位所有權人、使用權人的委托。否則，物業(yè)服務企業(yè)主張收取停車費，既沒有物業(yè)服務合同依據(jù)，也沒有委托授權的權利基礎，必將侵害停車位實際權利人的合法權益。業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍、違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。據(jù)此判決：一撤銷原判；二、徐培術、袁麗麗于判決生效之日起10日內(nèi)給付天寶公司物業(yè)服務費2471元；三、駁回天寶公司的其他訴訟請求。　　

【評析】本案主要涉及以下三個問題：第一，商品房小區(qū)的地面停車位歸屬；第二，物業(yè)公司向業(yè)主收取停車費的權利來源；第三，小區(qū)停車費收益應當如何分配?！　?/span>
一、商品房小區(qū)的地面停車位歸屬　　
地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的建設工程規(guī)劃許可證批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。對于此類地面停車位的權屬，按我國物權法第七十四條第三款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。物權法第七十四條的前兩款中都提到了“規(guī)劃用于停放汽車、車庫的歸屬”，容易使人誤解前兩款針對的是規(guī)劃車位，而第三款針對的是非規(guī)劃車位。事實上，前兩款是針對只要該地面停車位是設置于業(yè)主共有的道路或其他場地，其權屬都由全體業(yè)主共有，而不論該車位是否經(jīng)過規(guī)劃許可。因為商品房小區(qū)建設完成后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，占用業(yè)主共有使用權的土地表面，其所謂產(chǎn)權實際上是土地使用權。　　
根據(jù)最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款關于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”之規(guī)定，由于案涉車位并未辦理產(chǎn)權登記，天寶公司也不能舉證證明可以辦理相關專有產(chǎn)權登記，僅憑該地面停車位經(jīng)過了規(guī)劃認可，并不能證明其屬于開發(fā)商或其他特定主體的專有部分。
最高人民法院在(2017)最高法民申2817號民事裁定書中也采納此觀點：小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，實際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權，不能辦理產(chǎn)權登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內(nèi)的土地使用權歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商。　　
綜上分析，本案認定地面停車位屬于占用業(yè)主共有場地用于停放汽車的車位并無不當?！　?/span>
二、物業(yè)公司向業(yè)主收取停車費的權利來源　　
物業(yè)公司并非小區(qū)停車位的所有權人或使用權人，其基于物業(yè)服務合同對小區(qū)停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。一般而言，其收取停車費的權利來自于物業(yè)服務合同的約定或停車位權利人的授權委托。(一)基于物業(yè)服務合同的約定。小區(qū)物業(yè)服務分為前期物業(yè)服務和業(yè)主大會成立后物業(yè)服務兩個階段?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。在前期物業(yè)服務階段，房地產(chǎn)開發(fā)商負責與選聘的物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，購房人在房屋交付時一般需按照該前期物業(yè)服務合同為樣本簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，此時購房人對物業(yè)服務公司并無選擇權。如果該前期物業(yè)服務合同中對小區(qū)停車位的收費進行了約定，那么物業(yè)公司照此收取停車費具有相應的合同依據(jù)；即便前期物業(yè)服務合同中未作約定，房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過書面授權的方式，委托物業(yè)公司對小區(qū)停車位進行收費。因為此時房地產(chǎn)開發(fā)商就是小區(qū)的最大業(yè)主，其意志的表達可以視為業(yè)主大會的意志表達，全體業(yè)主只能遵守。當然，該階段車輛停放費的收費標準，應當按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行，且車位、車庫也應當首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需要，對于收益的分配也應當符合相關規(guī)定?！　?/span>
隨著房屋銷售的不斷進行，當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)達到一定比例時，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。如《江蘇省物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。此時房地產(chǎn)開發(fā)商不再是最大業(yè)主，其意志不能再代表業(yè)主大會的意志，而應當召集或由業(yè)主提議召開業(yè)主(代表)大會，由業(yè)主(代表)大會對是否續(xù)聘前期物業(yè)公司、是否對小區(qū)公共設施包括對停車位等進行收費等進行決定。如業(yè)主大會決定續(xù)聘或者更換物業(yè)公司后，在物業(yè)服務合同中對停車位收費進行了協(xié)商確定，或者業(yè)主大會對小區(qū)地面停車位是否收費、如何收費、收益如何分配作出決議，并經(jīng)過公示等程序，辦理了相關手續(xù)，全體業(yè)主依法應當遵守，《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：……(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。此時物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務合同或者業(yè)主(代表)大會的決議進行收費，也具有相應的權利基礎。(二)基于停車位權利人的授權。根據(jù)物權法第七十四條第二款、第三款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。即一般情況下，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬屬于當事人約定范圍，在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關于車位、車庫權屬的約定，有約定的按照約定辦理；無約定，則應當看該車庫或車位是否可以辦理專有產(chǎn)權，如該車庫或車位可以辦理專有產(chǎn)權憑證的，則該車庫歸屬產(chǎn)權憑證所載明的權利人所有。如地下停車位，在房地產(chǎn)開發(fā)商可以舉證證明其建造成本未攤?cè)牍步ㄔO費用，并可以辦理相關的專有產(chǎn)權時，該地下停車位可以認定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。如果此時物業(yè)公司接受開發(fā)商的委托，按照價格行政主管部門核定的標準對該地下停車位進行收費，則具有相應的權利基礎?！　?/span>
而對于地面停車位，如前分析，不論規(guī)劃車位還是臨時車位，只要占用了業(yè)主共有的道路或場地，就應當歸屬業(yè)主共有。如果物業(yè)服務合同中對此未作約定，物業(yè)公司收取停車費則需要得到業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會的同意，由業(yè)主大會或者代表大會形成決議，確定是否收費、如何收費、收益分配等事宜，并辦理相關手續(xù)，業(yè)主委員會負責具體實施?！　?/span>
三、小區(qū)停車費收益的分配　　
首先，房地產(chǎn)開發(fā)商未出售或者未附贈的車位、車庫，所得收益歸屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。房地產(chǎn)開發(fā)商可以與物業(yè)公司就停車位管理費用進行約定，由物業(yè)公司計提一定比例的管理費后，其他收益交由開發(fā)商所有。此類車位、車庫應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。　　
其次，對于業(yè)主共有的地面停車位的收益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十四條、第六十五條規(guī)定，物業(yè)公司可以按照物業(yè)服務合同的約定、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定收取汽車停放費，并應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算，業(yè)主委員會對收支情況進行監(jiān)督，向業(yè)主大會報告。所得收益在業(yè)主大會成立前，70%納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務費；業(yè)主大會成立后，依法辦理有關手續(xù)并公示，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用，未約定的，參照業(yè)主大會成立前的方式使用。　　
最后，對于依法配建的人防工程平時用作停車位的，物業(yè)公司可以對其進行管理出租，但應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈，所得收益應當依照有關規(guī)定用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條第一款規(guī)定使用。即業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的70%納入住宅專項維修基金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。