隨著近2年成都住宅瘋狂的上漲，政策不斷加碼導(dǎo)致很多置業(yè)人群失去購房資格，而這一部分人群已經(jīng)將投資的方向瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)在市面是主要是公寓和商鋪兩大類，我們今天主要討論公寓究竟適不適合購買？

1、公寓有哪幾種類型？

公寓主要分為：普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓三種類型。

普通公寓：戶型面積小，一般在90平米以下；精裝修或清水交付，裝修拎包即可入住，配套設(shè)施較為完善，物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)，銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。

商務(wù)公寓：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，面積段基本在100平米以上。既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫字樓較低。

酒店式公寓：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次一般，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性。

2、公寓的缺陷

首先公寓是不具備落戶。

成都大部分的公寓都是在名校旁邊，是方便孩子上學(xué),這里是簡單的陪讀而已?；旧鲜且粋€(gè)過度居住而已！長期的居住由于商業(yè)的性質(zhì)成本較高，所以大量的人群還是更加希望購買住宅。

公寓投資的價(jià)值屬性就相當(dāng)大一部分被削弱了，所以也就造成了公寓購買后的出售不是特別的容易。

3、公寓稅費(fèi)計(jì)算

舉例：

戲子購買一套52萬元的公寓，現(xiàn)轉(zhuǎn)手78萬元。

從表格中我們可以清晰的看到到購買一套52萬元的公寓，轉(zhuǎn)手后需要繳納的稅費(fèi)。

4、金融屬性

抵押：

中信消費(fèi)貸抵押產(chǎn)品：

一抵和二抵：（只做住宅、70年公寓、別墅，土地性質(zhì)出讓，必須有產(chǎn)權(quán)）

通過中信銀行給出的抵押貸：我們可以清晰的看到公寓的金融屬性很差。

5、公寓的回報(bào)率如何計(jì)算？（靜態(tài)）

假設(shè)購買公寓X ㎡，單價(jià)Y元／㎡，租金Z元／㎡／月，則回報(bào)

＝（X*Z*12／X*Y

= (Z*12)/Y

＝（每月每平方租金12）／每平方米售價(jià)

如果20年回本，收益為5％：如果15年回本，收益應(yīng)該為6.67％：但是大多數(shù)小戶是無法述到這個(gè)水平，能述到4％－5％之間就已經(jīng)非常不錯(cuò)了，僅僅比余額寶高一點(diǎn)（天弘余額寶利率2.54％左右）

購買公寓個(gè)人建議:做為沒有更好的投資渠道的時(shí)候進(jìn)行長期的持有，一般公寓用于出租基本上會(huì)在20年左右的時(shí)間收回成本，如果沒有自帶經(jīng)營業(yè)態(tài)那么建議選擇公寓的時(shí)候，看看周邊的租房市場(chǎng)及租金水平的收益。