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作者：

北京市春林律師事務(wù)所主任龐九林律師;

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)博士、律師劉志華;

龍圖教育副總裁、律師邢舉芝老師;

知名房產(chǎn)律師劉桂微。

▌婚 前

1、【案例一】婚前一方購(gòu)房，寫(xiě)上雙方名字，分手時(shí)如何處理

小明和小蘭經(jīng)過(guò)一段時(shí)間熱戀，決定買(mǎi)房。小明父母出錢(qián)600萬(wàn)買(mǎi)了一套三居室的房子。為了表達(dá)愛(ài)意，小明在辦房產(chǎn)登記時(shí)，寫(xiě)上了兩個(gè)人的名字。

買(mǎi)房之后，小蘭發(fā)現(xiàn)小明不但賭博不說(shuō)，同時(shí)有別的女朋友，兩人過(guò)不下去了，決定分手。小蘭說(shuō)，房子有自己一半，要求分割;小明說(shuō)，房子自己出的錢(qián)，一平米也不能給小蘭。

兩人爭(zhēng)執(zhí)不下，小蘭于2015年2月起訴至北京朝陽(yáng)區(qū)人民法院，要求均等分割房屋。那么小蘭的請(qǐng)求能得到支持嗎?

(1)小蘭沒(méi)有出資有權(quán)要求分割房產(chǎn)嗎?

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，既然房屋登記在雙方名下，則雙方為法定公示之房屋產(chǎn)權(quán)人無(wú)疑。

依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第99條之規(guī)定，對(duì)于按份共有形式的財(cái)產(chǎn)，除非共有人有特別約定，否則按份共有人隨時(shí)可以請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)。本案中小明與小蘭戀愛(ài)關(guān)系終止時(shí)，小蘭有權(quán)要求分割共有房屋。

當(dāng)然小蘭有權(quán)要求分割財(cái)產(chǎn)。

(2)小蘭應(yīng)該分一半嗎?

戀愛(ài)期間互贈(zèng)財(cái)物或贈(zèng)與大額財(cái)產(chǎn)表達(dá)愛(ài)意也屬正常現(xiàn)象。因此，若房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，僅因一方未出資就否認(rèn)其享有物權(quán)，實(shí)為不公。但若均等分割，對(duì)于全部出資或多出資一方也不公平。

上海高院于2007年9月20日頒布了《關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第5條之規(guī)定：戀愛(ài)期間共同購(gòu)房，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有，析產(chǎn)分割的處理。從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度分析，房屋已經(jīng)確定為戀愛(ài)雙方共有。雙方終止戀愛(ài)關(guān)系后分割共有財(cái)產(chǎn)，符合重大理由需要分割的情形。共有關(guān)系終止時(shí),對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議處理，沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。

(3)看看婚姻法是怎么規(guī)定的。(婚姻法解釋二)

第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

在該房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，因?yàn)閷?xiě)上了小蘭的名字，可以視為贈(zèng)與小蘭。但是這里的贈(zèng)與，是以要小蘭、小明結(jié)婚為條件的，不能結(jié)婚情況下，不能對(duì)半分割，按照百分之十到三十為宜。

處理結(jié)果：也符合上述文件精神，雙方在案件審理過(guò)程中達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，李明明一次性向張?zhí)m支付房屋折價(jià)款人民幣100萬(wàn)元。

2、【案例二】一方出資購(gòu)置，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下的房屋，戀愛(ài)不成如何分割?

小明與小蘭于2015年2月經(jīng)人介紹相識(shí)并相戀，雙方很快墜入愛(ài)河并于同年7月開(kāi)始同居生活，小明與小蘭談起買(mǎi)房的事情，小蘭表示買(mǎi)房可以，但自己沒(méi)有積蓄無(wú)法支付房款，而且按照習(xí)慣也應(yīng)該是男方小明買(mǎi)房，不應(yīng)該自己出資，即使小明不買(mǎi)房，小蘭表示也會(huì)永遠(yuǎn)愛(ài)小明一生，共度白頭。小明為此很感動(dòng)，為了表示自己的愛(ài)意，小明向小蘭表示自己出錢(qián)買(mǎi)房，將房產(chǎn)登記在小蘭名下。小蘭聽(tīng)了喜出望外，雙方一起看中中了北京朝陽(yáng)區(qū)一套價(jià)格600萬(wàn)元的房產(chǎn)，小明全額出資購(gòu)買(mǎi)，最后該房產(chǎn)于2015年12月登記在小蘭名下。但好景不長(zhǎng)，2016年1月雙方發(fā)生爭(zhēng)吵，小明提出分手，要求小蘭將屋返還并配合辦理房屋變更登記，小蘭表示房屋是自己的，分手可以，房屋作為青春損失費(fèi)不同意返還。小明可以得到房屋嗎?

(1)該房產(chǎn)屬于小蘭的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，小明無(wú)權(quán)要求小蘭返還房屋產(chǎn)權(quán)。

依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以登記為準(zhǔn)，登記在誰(shuí)的名下首先推定就是誰(shuí)的，而不論出資人是誰(shuí)。本案中房屋雖然是小明出資，但產(chǎn)權(quán)登記在小蘭俎名下，因此房屋屬于小蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，小明無(wú)權(quán)要求返還。除非雙方之間另有約定。

(2)小明可以要求小蘭返還購(gòu)房出資。

男女雙方在同居期間為了將來(lái)結(jié)婚或?yàn)榱讼驅(qū)Ψ奖磉_(dá)愛(ài)意，往往一時(shí)沖動(dòng)給付對(duì)方較大數(shù)量的錢(qián)款。一般來(lái)講，這種行為的初衷是建立在將來(lái)締結(jié)婚姻、共同生活的基礎(chǔ)上才進(jìn)行的給付，這樣的給付具有針對(duì)性和目的性。在雙方無(wú)法繼續(xù)婚約的情況下，也就是說(shuō)給付的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，給付一方無(wú)權(quán)要求接受給付一方婚約的情況下，也就是說(shuō)給付的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，給付一方無(wú)權(quán)要求接受給付一方繼續(xù)幫助自己實(shí)現(xiàn)目的，同時(shí)作為接受給付一方繼續(xù)占有給付的大額錢(qián)款款或貴重物品等就失去了事實(shí)上和法律上的依據(jù)。依據(jù)民法上不當(dāng)?shù)美南嚓P(guān)法律規(guī)定，受給付一方應(yīng)當(dāng)返還給付財(cái)產(chǎn)。本案中，小明雖然無(wú)權(quán)要求小蘭返還房屋，但對(duì)于給付的大額房款可以要求小蘭返還，小蘭負(fù)有返還之義務(wù)，而不能以所謂的青春損失費(fèi)為由拒不返還。

(3)小明有權(quán)要求分割系爭(zhēng)房屋溢價(jià)部分。

法院審理結(jié)果

本案經(jīng)法院審理后認(rèn)為，考慮到本案雙方當(dāng)事人在購(gòu)房時(shí)的客觀背景以及雙方所述購(gòu)房之原因，小蘭應(yīng)返還小明為其所支付的全部房款，本著公公平、合理之原則，同時(shí)還應(yīng)分割房屋的溢價(jià)部分，鑒于系爭(zhēng)房屋業(yè)經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定該房屋市場(chǎng)價(jià)值為人民幣600萬(wàn)元，法院判決小蘭返還小明購(gòu)房出資及房屋溢價(jià)合計(jì)人民幣500萬(wàn)元。

▌婚 后

3.一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下。

第七條

婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

按照《婚姻法解釋(三)》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。房屋作為貨幣出資的一種轉(zhuǎn)化物或替代物，又登記在自己一方子女名下，應(yīng)作為其子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

4.雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下

第七條

由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

5.按揭貸款購(gòu)置的房屋

(1)第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

(2)婚內(nèi)通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)置房產(chǎn)，該房產(chǎn)依法屬于夫妻共有，婚內(nèi)還貸部分實(shí)質(zhì)上是夫妻婚內(nèi)共同資金固化到夫妻共同房產(chǎn)上，只是財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)形式發(fā)生改變，財(cái)產(chǎn)的共有性質(zhì)并未改變。離婚時(shí)如尚存未還清的房貸，原則上屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻共同承擔(dān)。

6.賣(mài)婚前房產(chǎn)換來(lái)新房算共同財(cái)產(chǎn)嗎?

當(dāng)事人婚前全款購(gòu)買(mǎi)的房子屬于其婚前財(cái)產(chǎn)，其婚后出賣(mài)所獲得的賣(mài)房款應(yīng)當(dāng)屬于其婚前財(cái)產(chǎn)。其婚后購(gòu)買(mǎi)的住房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但購(gòu)房款為當(dāng)事人婚前購(gòu)買(mǎi)房子的賣(mài)房款，為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)，可以對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的住房?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于評(píng)估價(jià)值超過(guò)當(dāng)事人賣(mài)房款的部分，按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。也就是說(shuō)，假如孫當(dāng)事人賣(mài)婚前購(gòu)買(mǎi)房子的賣(mài)房款為80萬(wàn)元，婚后購(gòu)買(mǎi)住房經(jīng)評(píng)估后價(jià)值為120萬(wàn)元，則超過(guò)80萬(wàn)元的部分即40萬(wàn)元屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果當(dāng)事人主張新房的所有權(quán)，只需要給付其配偶20萬(wàn)元。

7.出資購(gòu)買(mǎi)父母名下的房改房歸誰(shuí)。

第十二條

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

8.子女名下房產(chǎn)歸誰(shuí)?

很多父母在購(gòu)房時(shí)往往直接將房子登記在子女名下，一旦離婚，對(duì)房子的處理就將成為一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。從常理上看，子女確實(shí)在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有出錢(qián)，房子是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的。但是，從我國(guó)相關(guān)法律來(lái)看，判斷房屋的所有權(quán)是看房子登記在誰(shuí)名下，即房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。雖然未成年子女沒(méi)有出資，但是父母一致同意將房產(chǎn)登記在兒子名下，這個(gè)行為就可以認(rèn)定為父母對(duì)自己子女的贈(zèng)與。對(duì)于未成年子女的財(cái)產(chǎn)，除非為了未成年子女的利益，否則即使是父母也不能隨意處分。作為監(jiān)護(hù)人的父母雙方離婚不是為了未成年人的利益，因而無(wú)權(quán)處分子女的財(cái)產(chǎn)，只能由離婚后直接撫養(yǎng)子女的一方行使對(duì)房子的管理權(quán)，但是沒(méi)有處分權(quán)。

9.一方贈(zèng)與另一方房產(chǎn)，能不能反悔?

(解釋三)第六條

婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

《合同法》第一百八十六條 贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

(1)未過(guò)戶(hù)。贈(zèng)與人將婚前個(gè)人房產(chǎn)贈(zèng)與被贈(zèng)與人，這種行為在法律上述屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》中有關(guān)贈(zèng)與合同的規(guī)定。《合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，其中的“權(quán)利轉(zhuǎn)移”是指不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。所以，房產(chǎn)的贈(zèng)與合同，既沒(méi)有“救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)”的性質(zhì)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，也就是說(shuō)，在房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶(hù)到被贈(zèng)與人名下之前，贈(zèng)與人有任意撤銷(xiāo)權(quán)，可以無(wú)理由的反悔。

(2)已經(jīng)過(guò)戶(hù)。如果贈(zèng)與人遵守承諾，幫被贈(zèng)與人辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，無(wú)疑被贈(zèng)與人將是房產(chǎn)的合法權(quán)利人，但如果贈(zèng)與人反悔，那么房產(chǎn)仍舊是贈(zèng)與人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

10.一方將房子贈(zèng)與他人怎么辦?

婚姻存續(xù)期間，一方將夫妻共同財(cái)產(chǎn)擅自贈(zèng)與他人，因他人接受贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有付出相應(yīng)的對(duì)價(jià)，因此不屬于有償取得，不能適用善意取得制度。另一方面如所贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的數(shù)額較大，且并非日常生活需要，贈(zèng)與一方亦無(wú)權(quán)單獨(dú)處理，其無(wú)償贈(zèng)與他人的行為損害了夫妻對(duì)方的合法權(quán)益，有違公平原則。因此，該贈(zèng)與行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，夫妻另一方作為財(cái)產(chǎn)所有人和利害關(guān)系人有權(quán)要求受贈(zèng)人全部返還該財(cái)產(chǎn)。