作者：陳勇

轉(zhuǎn)自：讀懂ABS

一、原始權(quán)益人準入標準

對原始權(quán)益人的要求，基本上可以參考2016年上海和深圳證券交易所發(fā)布的《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》采取的“基礎范圍+綜合指標評價”作為判斷標準。該標準具體內(nèi)容如下：

基礎范圍：發(fā)行人應資質(zhì)良好、主體評級AA及以上并能夠嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策的以下類型的房地產(chǎn)企業(yè)：（1）境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；（2）以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；（4）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

綜合指標：（1）最近一年末總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年度營業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負；（4）最近一年末扣除預收款后資產(chǎn)負債率超過65%；（5）房地產(chǎn)業(yè)務非一二線城市占比超過50%。根據(jù)上述綜合指標，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關注類和風險類。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。

目前已發(fā)行的購房尾款ABS案例，原始權(quán)益人主體評級以AA+及以上為主，市場排名以Top50為主。所以，按照投資者偏好和發(fā)行難度，在基礎范圍和綜合指標，尤其是綜合指標方面各承銷商的準入標準實際上更為嚴格。

二、基礎資產(chǎn)準入

（一）基礎資產(chǎn)準入標準

以“萬科-中信證券-農(nóng)銀購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃（第五期）”為例，就每一筆基礎資產(chǎn)而言，系指在封包日、循環(huán)購買基準日及計劃管理人購買基礎資產(chǎn)的買賣交割之時:

（1） 原始權(quán)益人真實、合法、有效地擁有基礎資產(chǎn)，且基礎資產(chǎn)上未設定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或任何第三方其他有效的權(quán)利主張；

（2） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》均適用中國法律，且在中國法律項下均合法有效，并構(gòu)成相關購房人在《購房合同》項下合法、有效和有約束力的義務，原始權(quán)益人可基于《購房合同》以及《應收賬款轉(zhuǎn)讓合同》向購房人主張權(quán)利；

（3） 基礎資產(chǎn)可依法進行轉(zhuǎn)讓，且無需取得任何第三方的同意；

（4） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的首付款項不涉及首付貸；

（5） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》已由項目公司與購房人于當?shù)貒临Y源局或住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)上辦公系統(tǒng)辦理完成合同網(wǎng)簽程序；

（6） 基礎資產(chǎn)對應的項目公司己就項目樓盤取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證；

（7） 基礎資產(chǎn)對應的項目公司已遵守并履行基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的現(xiàn)實的義務，項目無完工風險；

（8） 項目公司已按照《購房合同》約定的條件和方式開發(fā)建設對應的房地產(chǎn)項目，項目公司對《購房合同》項下銷售的房產(chǎn)享有合法的所有權(quán)，是銷售房產(chǎn)的唯一合法所有權(quán)人；

（9） 《購房合同》中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請停止整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁；

（10） 基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應收賬款的還款方式做出了明確的約定，能夠產(chǎn)生可預測的現(xiàn)全流收入；

（11） 首次購買基礎資產(chǎn)自購房人簽署《購房合同》之日起至本專項計劃封包日之間的期限不超過365日（含365日）；循環(huán)購買基礎資產(chǎn)自購房人簽署《購房合同》之日起至當期循環(huán)購買執(zhí)行日之間的期限不超過365日（含365日）;

（12） 基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應的應收賬款還款來源為購房人向商業(yè)銀行或住房公積金管理中心中請的貸款；

（13） 購房人在《購房合同》項下不享有任何主張抵扣或減免應付款項的權(quán)利（不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的斗又利）；

（14） 基礎資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序；

（15） 就各筆基礎資產(chǎn)而言，購房人在《購房合同》項下已支付的累計購房款項符合房屋所在地區(qū)主管部門、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、住房公積金管理中心對于房屋首付款項比例的政策要求；且每一《購房合同》項下已支付的購房款項累計不少于該份《購房合同》項下購房款總額的20%，如房屋所在地區(qū)主管部門、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、住房公積金管理中心對于首付比例的政策有調(diào)整，以調(diào)整后的首付比例為準；

（16） 就資產(chǎn)池而言，首次購買基礎資產(chǎn)完成之時及循環(huán)購買基礎資產(chǎn)完成之時資產(chǎn)池中房產(chǎn)類型為住宅及公寓的基礎資產(chǎn)的應收賬款余額應不低于75%。

（二）關于基礎資產(chǎn)部分準入標準的說明

1. 購房合同完成網(wǎng)簽備案（第5條） 

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十條，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。根據(jù)住建部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號），各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。

商品房預售合同網(wǎng)上簽訂和備案制度系房地產(chǎn)管理部門為防止“一房多賣”而對商品房預售進行管理的程序性要求，未進行網(wǎng)上簽訂和備案雖然不構(gòu)成《合同法》第52-54條合同無效、可變更或可撤銷的事由，但是否辦理商品房預售合同網(wǎng)上簽訂和備案會影響銀行的放款時間，進而影響到基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流的回款時間。

目前，滬深證券交易所已經(jīng)明確不再受理含有未網(wǎng)簽基礎資產(chǎn)的項目，交易商協(xié)會雖然未做出類似指導，但是根據(jù)交易商協(xié)會創(chuàng)新組座談會的表述，未來兩個市場審核標準的趨同是必然結(jié)果。

2. 應收賬款的還款方式/還款來源（第10、12條）

購房尾款的還款方式/來源有三種，即銀行貸款、公積金貸款和分期付款。目前在項目準入標準中，一般嚴格限制還款方式/來源為銀行貸款和公積金貸款，分期付款型購房尾款因容易造假不容易排查，故該種還款方式/來源目前基本被各機構(gòu)排除。

3. 簽署《購房合同》簽署日至專項計劃封包日/循環(huán)購買執(zhí)行日之間的期限（第11條）

實踐中，上述期限越長，獲得銀行或公積金中心審批通過的可能性越?。蝗舫^一年，則獲得銀行或公積金中心審批通過已經(jīng)成為小概率事件，極容易形成違約資產(chǎn)。所以，購房人簽署《購房合同》之日起至本專項計劃封包日之間的期限一般限制在一年以內(nèi)。

4. 資產(chǎn)池中房產(chǎn)類型（第16條）

相較于商業(yè)地產(chǎn)，無論是在政策支持方面還是銀行審批方面，住宅地產(chǎn)都要更優(yōu)，同時，住宅類購房尾款的回款速度也明顯好于商業(yè)類購房尾款的回款速度。所以，入池尾款中的房產(chǎn)類型要對非住宅地產(chǎn)進行限制。