買房要從宏觀、中觀和微觀三個(gè)維度進(jìn)行考量。

宏觀維度是考量在哪個(gè)國家，哪座城市買房。

中觀維度是考量在一座城市里的哪個(gè)區(qū)域或板塊買房。

微觀維度是考量在這個(gè)特定區(qū)域里，具體買哪個(gè)小區(qū)，以及樓層、面積、房型，還有房貸、稅費(fèi)等最細(xì)微的問題。

每個(gè)人的實(shí)際情況千差萬別，越是細(xì)微的問題，越是需要個(gè)性化的綜合理財(cái)規(guī)劃，這類問題很難用一篇大而全的文章講透徹，所以微觀維度力哥很少寫文章，更多的是私下回答會員一對一的買房咨詢。

我寫的最多的買房文章，都是宏觀層面的，因?yàn)樗凶x者都適用。

今天想寫寫中觀層面如何考察。

自住性購房，首先考慮的是你自己喜不喜歡，住的舒不舒服；

投資性購房，首先考慮的大多數(shù)人喜不喜歡，你又不住，自己再喜歡又有毛用？

去年帶團(tuán)去泰國考察樓市，有些女客戶看到一套樣板房裝修很符合自己的口味，就說我愛死這房子了，趕快買買買。這個(gè)思考角度就錯(cuò)了，因?yàn)檫@房子以后又不是你住，你得想別人會不會愿意買你這房子。

這就需要對人性的普遍認(rèn)知或者叫底層需求進(jìn)行考察。

我覺得在買房這件事上，人性最底層的需求就是一個(gè)字——懶。

人是生活在三維空間里的，從A點(diǎn)移動到B點(diǎn)，需要付出剛性的時(shí)間、金錢和體力成本，其中最寶貴的是時(shí)間成本。

因?yàn)槲覀兊娜松褪怯梢欢芜B續(xù)的時(shí)間構(gòu)成的，假如你家在A點(diǎn)，而上班、買菜、逛街、看病、運(yùn)動、送孩子上學(xué)的B點(diǎn)卻距離很遠(yuǎn)，每天必須花上好多時(shí)間往返于AB兩點(diǎn)，把時(shí)間花費(fèi)在這種無意義的交通上，意味著慢性自殺，完全違背人的天性。

所以最好的房子，也就是需求最大的房子，一定最符合人性對懶惰的需求。

小區(qū)里就有大花園，出門就有植物園，拐個(gè)彎就能面對寬闊的江面，能呼吸到最新鮮的空氣。

左手是最好的幼兒園，右手是最好的小學(xué)，馬路對面是三甲醫(yī)院，轉(zhuǎn)手就有大賣場和電影院，B2層還有地鐵直達(dá)…

這樣的房子，是不是特別有吸引力呢？

因?yàn)樽≡谶@種房子里，你可以用最短的時(shí)間抵達(dá)這些為你提供剛需服務(wù)的場景，所以才會那么搶手。

當(dāng)然，樣樣條件都很優(yōu)秀的房子，往往價(jià)格也很“優(yōu)秀”。這就是為什么距離地鐵站步行5分鐘的房子，和步行15分鐘的房子，價(jià)格就會差一大截。

那些有錢人，就更愿意多花點(diǎn)錢來買時(shí)間（生命），囊中羞澀的人，則更愿意多花點(diǎn)時(shí)間（生命）來換取更便宜的房子。

都說富人的時(shí)間比窮人更值錢，這話聽著沒錯(cuò)吧？同樣勞動一個(gè)小時(shí)，富人能比窮人創(chuàng)造更多的財(cái)富。

但如果說富人的生命比窮人的生命更值錢，就會遭遇倫理挑戰(zhàn)，被人討伐。

可仔細(xì)想想，這話沒毛病。

這個(gè)道理不難理解，但更多人關(guān)心的是，如何以時(shí)間換空間（房價(jià)），用相對少的錢，買那些未來有更大升值潛力的房子。

也就是有些地段，現(xiàn)在各方面條件都還不成熟，所以房價(jià)還不高，但我預(yù)期未來的發(fā)展會很好，所以先埋伏下去，坐等價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

在股市投資中，這就叫挖掘潛力股。

但并不是每個(gè)潛力股都能最終兌現(xiàn)潛力，所以這種房產(chǎn)投資，也要冒相對更大的風(fēng)險(xiǎn)。

不過有幾條屢試不爽的技巧，可以幫我們降低此類投資的風(fēng)險(xiǎn)。

一是沿著未來的地鐵站點(diǎn)選房。

這個(gè)道理很多人都明白，地鐵通車前后，往往周邊房價(jià)都會漲一波。

二是沿著江河湖海選房。

大城市的人口密度越來越高，高層建筑勢必越來越密集，生活在放眼望去，到處都是鋼筋混凝土構(gòu)建的城市森林里，其實(shí)人的心情并不會特別好，但江河湖海上沒法造房子，如果你從陽臺看出去，是一片一覽無余的江河湖海，可謂極目楚天舒，心情自然很好。

但這個(gè)道理，很多人也知道，你看上海陸家嘴濱江或深圳后海灣一帶的江景海景房，價(jià)格都死貴死貴的。

上海陸家嘴

但也有一些還沒完全開發(fā)出來的江河湖海邊上的房子，其獨(dú)特價(jià)值還沒被大眾所認(rèn)知，就容易形成價(jià)格洼地。

比如10年前的上海南徐匯濱江板塊，各種配套設(shè)施都還不完善，但如果有遠(yuǎn)見的話，就知道上海未來浦江兩岸延伸段的一線江景房，一定會很受歡迎。

徐匯濱江

注意，我說的是中心城市里還沒被意識到的江河湖海景房，而不是前不著村后不著店的那些江河湖海景房。

江河湖海到處都是，這些自然資源本身并不稀缺，只有大城市里的江河湖海，才是真正眾人追捧的香餑餑。

三是沿著市政府搬遷的方向選房。

很多城市的地方政府在產(chǎn)業(yè)升級、騰籠換鳥、改造城市面貌時(shí)，遇到的最棘手難題，就是老城區(qū)這塊硬骨頭太難啃。

因?yàn)榇罅繗v史遺留問題，老城區(qū)的改建會很吃力，成本很高，阻力很大，規(guī)劃限制很多。所以深圳和浦東的發(fā)展奇跡，很大程度上是因?yàn)槟抢镌揪褪且黄r(nóng)田，可以從零開始，高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)做全盤規(guī)劃。

算一筆賬就知道了，與其在老城區(qū)里事倍功半地?fù)v鼓，還不如在市郊另起爐灶，給城市發(fā)展打開一片新天空，這就是遍地開花的新城新區(qū)的由來。

但是鳥不拉稀的新城，往往需要政府去推動，所以很多市政府就會主動搬遷到高大上的新城區(qū)，從而帶動企事業(yè)單位也一起搬過去，新城的人氣就是這樣一點(diǎn)點(diǎn)起來的。

但還是基于人性對懶惰的強(qiáng)烈需求，新城區(qū)的中心和已經(jīng)建成的老城區(qū)邊緣，不能離太遠(yuǎn)，我覺得10公里就是極限了。

如果有地鐵相連，在新城區(qū)上班，老城區(qū)生活，或者房子買到新城區(qū)，白天還是回老城區(qū)上班，10公里的距離，很多人都能接受。但如果要差了二三十公里，中間全是鳥不拉稀的農(nóng)田，很多人就會受不了漫長的通勤時(shí)間，老城資源對新城的輻射力度，就會差很多。

在改革開放之初，北京和上海的城區(qū)面積其實(shí)都很小，和民國時(shí)代沒多大變化，所以當(dāng)時(shí)距離天安門正好10公里的望京和距離人民廣場也是正好10公里的古北都快速發(fā)展起來了，這兩個(gè)地方當(dāng)時(shí)都是郊區(qū)，但距離市中心不算太遠(yuǎn)，又正好位于機(jī)場到市區(qū)的必經(jīng)之路上。

可當(dāng)城市自身體量不斷變大，需要進(jìn)一步向外拓展時(shí)，距離天安門將近20公里的西北旺軟件園也發(fā)展起來了，雖然已經(jīng)在五環(huán)外，但距離當(dāng)時(shí)的北京城區(qū)邊界只有5公里，再往外跨一步就到了，就很容易把北京的現(xiàn)成資源引導(dǎo)過來。

其發(fā)展路徑是中關(guān)村（西北四環(huán)內(nèi)）-五道口（西北五環(huán)內(nèi)）-西二旗-西北旺（西北五環(huán)外）。

北京發(fā)展路徑

現(xiàn)在西北旺的發(fā)展也基本飽和了，所以繼續(xù)往西北方向的永豐發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)高科技產(chǎn)業(yè)，就成了順理成章的事了。

你別看現(xiàn)在西北旺那邊雖然生活設(shè)施還不如望京成熟，乍一看那些小飯店小賓館有點(diǎn)low，但因?yàn)橐呀?jīng)聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供了大量高薪工作崗位，這些碼農(nóng)基于懶惰的人性，也會希望在這附近安家，所以這一帶的生活娛樂設(shè)施也會不斷完善，未來教育和醫(yī)療資源同樣會慢慢傾斜過來。

可同樣在五環(huán)外，為啥東南五環(huán)外的亦莊相對就沒發(fā)展那么好呢？

也是因?yàn)闅v史原因，北京歷來北富南窮，南五環(huán)內(nèi)的發(fā)展不如西北五環(huán)內(nèi)發(fā)展得好，所以亦莊在吸收北京中心城區(qū)資源時(shí)，就有點(diǎn)力不從心。

上海浦東的開發(fā)也遵循這一邏輯。

和浦西只有一江之隔，所以上世紀(jì)90年代，浦東沿江地區(qū)最快發(fā)展起來，然后再不斷往東南方向拓展，發(fā)展路徑是陸家嘴—>花木—>張江—>黃樓（迪士尼），一點(diǎn)點(diǎn)把農(nóng)田給征服的。

浦東發(fā)展路徑

當(dāng)年把浦東機(jī)場造在離市區(qū)超級遠(yuǎn)的東海邊，現(xiàn)在看來非常有遠(yuǎn)見，既給浦東的城市空間拓展預(yù)留了充足的余地，又避免了飛機(jī)起落擾民問題，同時(shí)還給機(jī)場本身的后續(xù)擴(kuò)展預(yù)留了充足的空間，使浦東機(jī)場未來有可能發(fā)展成全世界吞吐量最大的機(jī)場。

但上海也有規(guī)劃設(shè)計(jì)太過超前的“敗筆”，那就是臨港新城。距離中心城區(qū)超過40公里，一路上都是農(nóng)田，在把市區(qū)的資源、資產(chǎn)和人口導(dǎo)流過去的時(shí)候，就顯得事倍功半，力不從心。

深圳也一樣，從最接近香港的羅湖開始發(fā)展，一路向西，到福田、再到南山，一直到海沒路走了，再往北到寶安、光明，現(xiàn)在又在進(jìn)一步外溢到東莞臨深片區(qū)。

深圳發(fā)展路徑

深圳最大的優(yōu)勢就是整個(gè)城市都是在短短40年時(shí)間里從零開始快速長出來的，沒有歷史包袱，所以深圳的城市布局相比北上廣更合理。

但深圳最大的弱點(diǎn)也正是由于城市發(fā)育太快，導(dǎo)致土地嚴(yán)重緊缺。

所以你要問我對深汕特別合作區(qū)怎么看，我是持保留態(tài)度的，深圳資源對惠州的外溢輻射才剛剛起來，哪能一下子就跳過碩大的惠州，直接跑汕尾去呢？

這個(gè)道理，我在以前分析雄安新區(qū)的時(shí)候也多次提到過。

在所有新區(qū)新城中，我覺得廣州珠江新城是非常成功的一個(gè)典范，既把廣州的老城區(qū)和新城區(qū)進(jìn)行了明顯的功能區(qū)分，又和老城區(qū)有機(jī)統(tǒng)一，形成一個(gè)完整的毫無隔離感的廣州城。無論是整體規(guī)劃還是經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，天河區(qū)不僅在廣州獨(dú)占鰲頭，放眼全球也極具競爭力，珠江新城+金融城不僅現(xiàn)在，未來30年甚至50年，恐怕也依然會是廣州的城市中心，這和深圳的多中心城市格局完全不同。

廣州珠江新城

在二線城市里，像成都天府新區(qū)，南京江北新區(qū)，杭州江東新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、武漢東湖新區(qū)都是沿著現(xiàn)有主城區(qū)已經(jīng)擴(kuò)展到的邊緣地帶，繼續(xù)向外延伸出去，所以逐漸和主城區(qū)連成一體，成為新的城市中心是必然的。

相反，城市現(xiàn)在其實(shí)還沒發(fā)展到那么大，就在離市區(qū)太過遙遠(yuǎn)的地方完全另起爐灶建一個(gè)新城，這就很尷尬了。

我之前文章提到過的天津?yàn)I海新區(qū)就是典型。

還有寧波杭州灣新區(qū)也是如此，在距離寧波主城區(qū)邊緣40公里開外的杭州灣邊上打造一個(gè)新城市。雖然政府設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)很好，打造又一個(gè)“大灣區(qū)”，和西岸的杭州，北岸的上海遙相呼應(yīng)，互為犄角，但問題是這地方兩頭不著調(diào)——寧波的資源輸送過來的成本很高，而新區(qū)對岸的犄角，其實(shí)并非上海，而是嘉興，距離上海主城區(qū)還有十萬八千里，上海的資源根本輻射不過來。

寧波杭州灣新區(qū)

記住，所謂“發(fā)展”，是“先發(fā)后展”。

對個(gè)人來說，“發(fā)”就是先得把中小學(xué)的基礎(chǔ)教育打扎實(shí)了，“展”就是到了大學(xué)階段，開始對某些專業(yè)進(jìn)行深入研究。進(jìn)入職場后也是如此，先要把基本功打扎實(shí)了（“發(fā)”），再尋找自己最感興趣和最擅長的細(xì)分領(lǐng)域重點(diǎn)突破，獲得成就（“展”）。

對城市來說，“發(fā)”就是以城市最初的原點(diǎn)為中心，向四面八方擴(kuò)張，形成一個(gè)規(guī)模上能稱之為“城市”的建筑聚集區(qū)，而“展”則是在城市已經(jīng)形成基本面貌的基礎(chǔ)上，人為對某一個(gè)方向進(jìn)行定向突破，伸展城市半徑。

像1990年的上海，在進(jìn)一步“展”的戰(zhàn)略抉擇上，最終在往南北兩翼（閔行、寶山）重點(diǎn)突破和往東（浦東）另起爐灶之間， 選擇了后者。

現(xiàn)在這些新城新區(qū)，其實(shí)都是希望城市能進(jìn)一步“展”，但“展”離不開“發(fā)”，否則就成了無源之水，無本之木。

最后說個(gè)段子。

我家附近步行10分鐘的地方，有一個(gè)5A級寫字樓，每次力嫂和我散步經(jīng)過，她都會YY：“如果以后在這里上班就好了”。

正所謂“錢多事少離家近”，堪稱職場人追求的終極夢想。

劃重點(diǎn)：“離家近”。

投資就是投人性，理解人，你才能理解賺錢的奧秘。