（圖片來(lái)源：MagicBricks）

在購(gòu)房貸款過程中，許多客戶會(huì)聽到銀行或貸款經(jīng)紀(jì)人提到一個(gè)單詞就是「Funds to complete」。

往常貸款中銀行不會(huì)作為一個(gè)關(guān)鍵審批因素，但因?yàn)樵絹?lái)越規(guī)范加上負(fù)責(zé)任借款（responsible lending），越來(lái)越多銀行要求貸款正式批款前需要客戶確認(rèn)有足夠的 funds to complete。

簡(jiǎn)單的理解就是客戶的資金狀況，寫全了就是 funds to complete the property transaction 房子成交需要的資金。

當(dāng)然因?yàn)榈盅嘿J款，所以這個(gè)數(shù)字通常要在貸款確定后可以得到更準(zhǔn)確的數(shù)字。

為了避免在最后成交前遇到意外，我們做一些科普知識(shí)。讓大家更加準(zhǔn)確的了解它。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)， 在您申請(qǐng)貸款時(shí)，貸款方會(huì)要求您提供資金證明，以確認(rèn)您有足夠的資金來(lái)支付房子購(gòu)買價(jià)格與貸款金額之間的差額，以及一些其他費(fèi)用。

即：

Funds to complete = Difference between the purchase price and loan amount The costs

除了首付外，還有很多“隱形”費(fèi)用。

假設(shè)現(xiàn)在您在新洲買了個(gè) $500,000 的房子，交了 10% 的首付。我們一起來(lái)看下除此之外，您還需要交哪些費(fèi)用：

• 律師費(fèi)用 （大約 $800 GST – $1,000 GST 澳幣，另外 disbursement fees）

• 銀行的年費(fèi)（package fee）$395

• 政府過戶登記費(fèi)用包含：賣方政府退出非 $142 賣房貸款退出費(fèi) $142 買家貸款登記費(fèi)用 $142 買家政府過戶費(fèi)用 $142 這里通常會(huì)發(fā)生 4 筆，但根據(jù)情況會(huì)有不同（舉例為 NSW 不同州也會(huì)不同）
  

• 房貸顧問做貸款的費(fèi)用 （$0 澳幣，信貸經(jīng)紀(jì)人是由銀行支付傭金）

• 房屋結(jié)構(gòu)檢查的費(fèi)用 （大約 $300 澳幣）

• 房東保險(xiǎn)費(fèi) （大約 $350 澳幣）如果你是投資房，可能需要考慮購(gòu)買此保險(xiǎn)（landlord insurance）。

• 印花稅 （大約 $18,300 澳幣，以 NSW 州為例）

• 房屋及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) （大約 $500 澳幣）現(xiàn)在許多此類保險(xiǎn)是和房東保險(xiǎn)一起購(gòu)買，放在房貸合同中可以拿到折扣。

• 市容建設(shè)費(fèi)用 council rate （大約 $800 -$1,200 澳幣 一個(gè)季度）

• 水費(fèi) water rate 和 council rate 類似會(huì)在成交時(shí)根據(jù)賣家已交費(fèi)用做調(diào)整（rate adjustment）
  

• 搬家費(fèi)用 （大約 $300 澳幣）

其中綠色標(biāo)記的費(fèi)用都會(huì)在成交房產(chǎn)時(shí)計(jì)算在 funds to complete 中要提前準(zhǔn)備好的資金。

總而言之，簡(jiǎn)單的算法就是：

房?jī)r(jià)- 已交付的首付資金-銀行貸款

= 尾款 3-5 千澳幣雜費(fèi)備用

以上是以 St George 銀行為案例做一個(gè)參考

• 銀行存款截圖

• Gift letter 贈(zèng)與

• 境外匯款

• Refinance 的 cash out 

記住存款各方面的名字要在申請(qǐng)人名下。

如果是親屬父母，就以 gift letter 贈(zèng)與信來(lái)證明就好。

有些客戶會(huì)認(rèn)為賬戶里存款越多越好。

事實(shí)上未必，有客戶首次置業(yè)收入金額 6 萬(wàn)澳幣，貸款比例很低借款 35 萬(wàn)澳幣，工作開始了 2 年不到時(shí)間。

當(dāng)提供 funds to complete 的時(shí)候體現(xiàn)出來(lái) 40萬(wàn)澳幣。

此時(shí)銀行會(huì)覺得不是很一致，因?yàn)榘凑漳壳肮ぷ鞯臅r(shí)間和存款根本不可能有  40萬(wàn)存款。所以與其這樣不如真實(shí)體現(xiàn)出來(lái) 5 萬(wàn)存款 35 萬(wàn)父母贈(zèng)與更加合理。

類似的還有很多案例，可能不會(huì)被大家所注意到。

我們都會(huì)在 4 月 11 日講座為大家分享。