以下是發(fā)言全文。

很榮幸今天有機會來深圳跟大家一起交流。我主要介紹這幾年廣州市老舊小區(qū)微改造的工作。

廣州市是住建部15個老舊小區(qū)微改造的試點城市之一，從2016年、2017年開始進行試點。我們院受廣州市城市更新局的委托，在這兩年間介入對老舊小區(qū)改造的調查工作，對2000年以前建成的、環(huán)境條件比較差的、老城區(qū)里的社區(qū)進行全面摸查和綜合評定，拿出779個老舊小區(qū)形成改造清單，制定了《廣州市老舊小區(qū)微改造三年(2018-2020)行動計劃》。廣州老舊小區(qū)的現(xiàn)狀主要是缺乏物業(yè)管理；缺乏居民自治制度；人均居住面積低；建設年代久，基本是1980年以前的；小區(qū)的景觀綠化都很一般；大部分的社區(qū)配套設施不全。所以我們根據(jù)這些情況制定針對廣州市11個區(qū)的三年行動計劃，2016年、2017年主要作為試點，2018年全面鋪開。

02

廣州市老舊小區(qū)微改造實踐

我們參與了廣州市老舊小區(qū)微改造的政策和機制探索。首先是總體部署。2017年我們配合廣州市做了老舊小區(qū)改造工作的通知，2018年初制定了三年行動計劃。接下來我們編寫了廣州老舊小區(qū)工作流程，從最初的摸查到了解居民的訴求、制定初步方案，然后和居民互動對接、立項，還包括最后的施工。

接著我們制定了老舊小區(qū)微改造的設計指引，其中《廣州市老舊小區(qū)微改造設計導則》從政府工作和規(guī)劃的層面為改造工作定了大方向；《廣州市老舊小區(qū)微改造工程設計指引》主要是規(guī)定工程造價，對工程造價起到制約作用；《廣州市老舊小區(qū)微改造“三線”整治實施方案和技術指引》則針對廣州市的老舊小區(qū)室外的“三線”基本沒有下地，弱電線亂拉的情況。

具體來說，《廣州市老舊小區(qū)微改造設計導則》要求達到品質小區(qū)、文化小區(qū)、智慧小區(qū)的目標。2016年廣州市微改造有別于2010年亞運會的整治，亞運會整治是自上而下進行全方位的立面改造，而這一次老舊小區(qū)改造強調自上而下和自下而上相結合，改造的不光是外立面，更注重“里子”，就是排水排污的東西，是以民生的基本問題為主，以居民迫切需要解決的問題為主的改造。

廣州市的微改造內容包括60個要素，從基礎完善類，到優(yōu)化提升類都有詳細的規(guī)定。比如說你的房屋是屬于基礎完善類，這部分改造是有資金支持的。另外就是優(yōu)化提升類，這一部分是以企業(yè)投入和居民自籌的模式來推動。

《老舊小區(qū)微改造工程設計指引》通過系統(tǒng)的研究，對基本的構造做法和標準圖編制進行統(tǒng)一，以實現(xiàn)標準化，節(jié)省項目的投資。當然，在品質提升方面允許一些個性的強調。

第二個工作是開展社區(qū)微改造競賽。我們希望通過競賽把多方人士吸引過來，擴大影響力，讓居民都參與到這個活動中。今年的競賽正在投票評選階段。

另一個工作是社區(qū)治理機制的探索。我們在鹽運西做了微改造工作坊的實踐，促進政府和居民、專家、社工等幾大主體進行零距離協(xié)商。

首先是社區(qū)治理，在政府的層面引入社區(qū)規(guī)劃師、社區(qū)工程師制度，建立工作機制開展社區(qū)課題的研究。由社區(qū)和區(qū)里聘任規(guī)劃師和工程師，充分發(fā)揮他們的作用。同時充分調動從事相關行業(yè)的居民，讓他們參與到改造工作中來。

在居民的層面推動自治管理委員會的建立，也就是說在老舊小區(qū)改造之前，小區(qū)要制定自治管委會，通過這一機構提升改造工作。

在社會組織的層面引入工作坊的模式。鹽運西的工作坊是和廣美聯(lián)合主辦的，目的是讓藝術介入微改造。工作坊舉辦了幾個活動，一個是與居民共同行走，調研社區(qū)的基本需求。另外是挖掘社區(qū)本身特有的歷史故事，尋找社區(qū)能人和收集他們的故事。鹽運西里有很多藝術家，還有畫家，我們想發(fā)揮他們的作用，讓他們在社區(qū)里面可以教孩子畫畫，幫助老年人學習書法和美術，形成一種結合。另外社區(qū)里面也有一些吹拉彈唱的能人，我們鼓勵他們組成樂隊。今天我們在立新社區(qū)也聽到了很嘹亮的歌聲，如果可以讓這些能人參與到社區(qū)改造中，發(fā)揮他們的作用，以后的改造工作會更加順利。另外是舉辦設計改造方案的討論會，跟居民進行互動，征求他們的意見，也鼓勵居民共同參與實施方案。比如在垃圾回收站和單車棚改造方面，我們和居民包括小孩互動做了一些垂直的綠化。

 

滑動查看更多圖片

這是我們2017年做的案例，在海珠區(qū)素社街蘭蕙園。這個小區(qū)跟新秀社區(qū)的情況差不多，都是八九十年代的社區(qū)，基本的情況也是臟亂差，特別是下雨天污水橫流。廣州老城區(qū)大多排水差，下雨經常會有水淹、化糞池滲漏的問題，居民的改造意愿很迫切。這個小區(qū)的突出問題是沒有太多的標識，公共空間雜亂，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，三線混亂，化糞池堵塞，路面破損。這個項目獲得的投資只有360萬，360萬要優(yōu)先改什么？我們聽居民的訴求，發(fā)放了居民征求意見表，在居民評分后再跟他們互動。

這是我們改造后的對比。這是原來的入口，寫著“蘭蕙園”的石頭是原有的，后面是垃圾收集站。這是另一個入口，旁邊增加了自行車停放的位置。

這是新增的適老化設施。

這是文體活動設備的提升，當時這個文體設施破壞嚴重，但很多小孩在這里進行活動，所以我們對它做了更新。

最后是對公共空間進行營造，包括加連廊、桌椅、樹池等。

這個項目留下一個比較大的遺憾，就是社區(qū)中間有一個公房，當時做方案和中間溝通的想法都是把它做成社區(qū)圖書館，但因為找置換受阻，所以最后沒有真正落地。

我們對這個項目有一個小小的總結：一是多進行實地調查，走訪居民聽取他們的意愿，同時成立建造委員會，發(fā)動居民代表——比如樓長——參加，讓他們充分發(fā)揮作用。二是要堅持問題導向，跟居民協(xié)商真正需要改造的內容，多溝通，在后期施工過程中可能都還要調整方案。最后是形成長效的管養(yǎng)機制，如果沒有人管理的話，設施設備很快就會再度變老舊。

03

廣州市老舊小區(qū)微改造的經驗

第一個經驗是要形成多渠道的資金來源。2016和2017年間廣州市微改造的資金來源是市、區(qū)財政五五分的，區(qū)財政包括企業(yè)贊助。很多地區(qū)是“房改房”，背后有單位，所以也讓單位掏一部分錢。另外，像電梯加裝之類的自選項目就是居民自籌資金。從2018年開始為了大力推改造，市、區(qū)財政投入比例調整為8:2，區(qū)里自籌的比例就更小了。廣州市關于電梯加裝的推動比較快，今年已經批準并啟動了1千多部電梯的建設，這些資金是居民自籌的，但政府制訂了鼓勵政策，特別對于電梯加裝，每成功加裝一部補貼10萬元。

第二是形成多方參與的機制。首先是政府部門，比如說城市更新局做頂層設計，把全市需要做改造的老舊小區(qū)列成清單，這個清單是動態(tài)的，每年都可以調整。其次是居民要全程參與，他們作為改造的利益主體，要建立自治體制，對改造內容進行決策，也要負責管養(yǎng)維護。如果居民沒有真正掏一份錢的話，改造和他好像就沒有什么關系，這樣的話參與度不夠。另外要發(fā)動社會力量支持，包括社區(qū)規(guī)劃師和建筑師，聯(lián)合多方社會力量來推動老舊小區(qū)的微改造工作。

第三是要把握好居民的改造需求。市政府有一個改造清單，但是對不同要素的緊迫程度的排序要進行全面摸查，跟居民充分對接，按照居民需求開展整治改造。

最后是建立長效管養(yǎng)機制。九十年代的房子一般會有維修基金，可以把維修基金投入到自籌基金里，由政府牽頭，讓國企，特別是大型的國企物業(yè)公司參與進來。有一些街道是用物業(yè)租賃的返稅來補貼物業(yè)維修的費用，但絕大多數(shù)還是居民自籌。不同的服務有不同的價格，居民在這個清單上選項目。廣州市建委也在編制后期管養(yǎng)的細則，就是要做一個清單式的研究，制訂相關的政策。

我的分享到此結束，謝謝大家！