深圳近年樓價(jià)升勢(shì)最勁，但租金回報(bào)率卻不斷在下跌。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布不久，在國(guó)家級(jí)規(guī)劃利好光環(huán)下，大灣區(qū)內(nèi)陸9城集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐，龍頭房企更紛紛搶灘布局，購(gòu)房者自然不甘人后。究竟在這兩年間9城的房?jī)r(jià)有怎樣的變化？

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，從2017年3月至今年3月，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)陸9城二手房?jī)r(jià)升幅均十分明顯。熱門(mén)城市廣州、深圳有逾30%升幅，而中山、東莞、肇慶都有超過(guò)30%的上漲，位置較邊遠(yuǎn)的江門(mén)也上漲超50%。

中央推動(dòng)大灣區(qū)規(guī)模，區(qū)內(nèi)各城市優(yōu)勢(shì)可以互補(bǔ)。

以今年3月份新樓盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，一手住宅市場(chǎng)方面，深圳樓價(jià)每平方米均價(jià)近6萬(wàn)元(人民幣，下同)，廣州、珠海分列二三名。而肇慶則最低，為每平方米0.75萬(wàn)元。大灣區(qū)歷來(lái)有協(xié)同效應(yīng)，雖然大部分的目光仍會(huì)聚焦廣深兩城，但「過(guò)度飽和」必將「外溢」，受惠的自然是周邊地區(qū)。因此投資者應(yīng)將目光轉(zhuǎn)移至廣深臨近的城市上來(lái)。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國(guó)及海外物業(yè))營(yíng)業(yè)董事許大衛(wèi)認(rèn)為：「佛山有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加上未來(lái)受惠于廣佛同城化帶動(dòng)，佛山現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還處較低位。而其他城市，如珠海的橫琴都有發(fā)展前景，因?yàn)楦壑榘拇髽蚣案哞F香港段開(kāi)通，這些城市具發(fā)展前景?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2017年佛山五區(qū)新房成交10.7萬(wàn)套，成交比例位居全省第一，達(dá)到17.5%，成交均價(jià)每平方米10071元，同比2016年上漲6%。而2016年3月中山的房?jī)r(jià)還沒(méi)過(guò)萬(wàn)，現(xiàn)如今已有不少鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)。而肇慶雖然漲幅最大，但均價(jià)仍處萬(wàn)元以下，值得考慮趁低吸納。

大灣區(qū)內(nèi)陸9城樓市投資回報(bào)率究竟如何呢?據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，廣深珠三城雖然租金不俗，但買(mǎi)樓收租回本期漫長(zhǎng)。深圳買(mǎi)房的回本期(房?jī)r(jià)/年租金收入，以年為單位)需要77年，意味著一個(gè)30歲的成年人在深圳買(mǎi)了套房收租，要直至百歲后才能回本。買(mǎi)房收租回本期最短的是江門(mén)及肇慶，也要32年。

投資房地產(chǎn)有這樣的說(shuō)法：「判斷房地產(chǎn)周期，長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融?！挂粋€(gè)地方的人口流入及流出，決定著該區(qū)域的房?jī)r(jià)漲跌。在供應(yīng)穩(wěn)定的前提下，一個(gè)地方人口流入大，市場(chǎng)需求旺盛，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)看漲。廣深佛作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且配套完善的一二線城市，吸引力十足，人口流入總量大，然而土地儲(chǔ)備較為緊張，房?jī)r(jià)亦節(jié)節(jié)攀升。相比較下，東莞、惠州等周邊城市人口增長(zhǎng)空間大，長(zhǎng)期來(lái)看，投資或更加有前途。東莞近年樓價(jià)走勢(shì)也節(jié)節(jié)升，以今年2月新樓盤(pán)均價(jià)每平方米2.29萬(wàn)元來(lái)看，在9城中排行第四，直迫珠海。

「粵西粵北的樓價(jià)將來(lái)會(huì)跟粵東或者同深圳廣州的樓價(jià)距離拉近，這毋庸置疑?！谷R坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅如此說(shuō)?；浉郯拇鬄硡^(qū)青年總會(huì)主席吳學(xué)明亦認(rèn)為，如計(jì)劃在大灣區(qū)城市買(mǎi)樓，不妨考慮位處灣區(qū)中間位置的中山，如果想要追落后，江門(mén)則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)仍有一定升值空間，但房是用來(lái)住不是用來(lái)炒的，此乃國(guó)家政策。吳學(xué)明表示，當(dāng)灣區(qū)中所有城市概念變得愈來(lái)愈像是區(qū)的概念的時(shí)候，樓價(jià)差異亦會(huì)隨之慢慢收窄，樓價(jià)高城市升幅會(huì)趨于緩慢，而樓價(jià)落后的城市將會(huì)以飛速增長(zhǎng)。

大灣區(qū)炙手可熱，不僅令投資者垂青，更引來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘爭(zhēng)奪這塊「肥肉」。

暨南大學(xué)特區(qū)與港澳經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)鐘韻表示，內(nèi)房紛紛搶灘實(shí)在「情理之中」，「看好大灣區(qū)發(fā)展前景，認(rèn)為有繼續(xù)上升空間，才有進(jìn)入舉動(dòng)」。實(shí)際上，在大灣區(qū)布局的房企，有不少根本就是在大灣區(qū)發(fā)跡的，如佛山、深圳、廣州就是目前房企龍頭碧桂園(2007)、萬(wàn)科和恒大(3333)的發(fā)源地。還有如雅居樂(lè)(3383)、保利置業(yè)(119)、華潤(rùn)置業(yè)(1109)、富力(2777)等巨頭，這些房企早抓先機(jī)提前布局，占據(jù)大灣區(qū)內(nèi)核心位置，同時(shí)因政策帶動(dòng)，已提前享受諸多紅利。

雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林對(duì)媒體坦言：「這是我們的家底，未來(lái)雅居樂(lè)將會(huì)在這里收獲更多的果實(shí)。」雅居樂(lè)在「大灣區(qū)」內(nèi)重兵布局，更將其列為今年集團(tuán)的重要發(fā)展方向。陳卓林透露，雅居樂(lè)于大灣區(qū)內(nèi)擁有1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而粵港澳大灣區(qū)正在強(qiáng)勢(shì)崛起，雅居樂(lè)已經(jīng)做好充足準(zhǔn)備。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國(guó)及海外物業(yè))營(yíng)業(yè)董事許大衛(wèi)亦表示，中原集團(tuán)于區(qū)內(nèi)也有設(shè)分部，隨著未來(lái)大灣區(qū)勢(shì)頭越來(lái)越火熱，相信無(wú)論發(fā)展商或是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都將受惠。

除了華潤(rùn)置地、恒大、碧桂園等著名房企深耕「大灣區(qū)」外，不少遠(yuǎn)道而來(lái)的房企亦在區(qū)內(nèi)頻頻落子，那就是處于高速擴(kuò)張時(shí)期的閩系房企，如陽(yáng)光城、金輝、泰禾、融信(3301)等都積極在大灣區(qū)展開(kāi)擴(kuò)張。其中進(jìn)入城市最多的當(dāng)屬泰禾，足跡遍布廣州、深圳、佛山、東莞、珠海及惠州。土地儲(chǔ)備是房企的「糧倉(cāng)」，有數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、龍光、保利位于大灣區(qū)土儲(chǔ)排行榜前三甲，碧桂園土地儲(chǔ)備達(dá)2890萬(wàn)平米，龍光2196萬(wàn)平米，保利1657萬(wàn)平米。華潤(rùn)、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、恒大、雅居樂(lè)、中海、萬(wàn)科位居前列。

2017年，深圳及廣州的GDP增長(zhǎng)率，分別以8.8%和7.3%領(lǐng)先于全國(guó)平均水平6.9%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)迅猛。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的「大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊」顯示，在國(guó)家對(duì)大灣區(qū)發(fā)展的大力推動(dòng)下，廣州深圳于2017年投資額同比翻了三倍，分別達(dá)到218億元和322億元。

戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰預(yù)計(jì)，今年粵港澳大灣區(qū)將越發(fā)受到投資者關(guān)注。除了深圳、廣州和香港這些核心城市之外，珠海、中山、佛山和東莞這些城市也極具投資潛力。

眾所周知，香港樓價(jià)貴絕全球，熾熱的樓市久未降溫，「大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要」是否會(huì)再度刺激香港樓市進(jìn)一步升溫？

萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅認(rèn)為，綱要對(duì)香港樓市的影響不大，因?yàn)橄胍獊?lái)香港投資的人早已經(jīng)來(lái)了。他說(shuō)：「真正來(lái)港買(mǎi)樓的人，若無(wú)大灣區(qū)的推動(dòng)一樣也會(huì)來(lái)港做投資，這個(gè)基本面還是沒(méi)什么變化。」

香港測(cè)量師學(xué)會(huì)前會(huì)長(zhǎng)余錦雄曾發(fā)表評(píng)論指，香港樓市未來(lái)將取決于自身的競(jìng)爭(zhēng)力。他認(rèn)為，香港可藉大灣區(qū)機(jī)遇提升整體競(jìng)爭(zhēng)力，在現(xiàn)時(shí)風(fēng)云變幻的時(shí)代，香港需要保持自身經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

與大灣區(qū)內(nèi)陸9城比較，2017年香港的樓價(jià)繼續(xù)扶搖直上，整體樓市升幅14.37%，反映香港房?jī)r(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)屢次破頂。然而去年受環(huán)球市場(chǎng)氣氛影響，下半年樓市有所降溫。香港樓市熾熱的原因無(wú)外乎供求關(guān)系，土地房屋供應(yīng)不足，資金泛濫涌入樓市。再者，不少內(nèi)陸資金涌入香港炒高樓價(jià)，令不少地皮「封王」。

那么，香港樓市是否值得投資呢？紀(jì)言迅認(rèn)為，對(duì)于內(nèi)陸投資者來(lái)說(shuō)，有人想去投資較落后的地方去追落后，有些人則一心想買(mǎi)一線城市。香港是國(guó)際城市，來(lái)港買(mǎi)樓是投資在國(guó)際市場(chǎng)，應(yīng)與投資倫敦及紐約相比較，從投資國(guó)際市場(chǎng)角度來(lái)考慮。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國(guó)及海外物業(yè))營(yíng)業(yè)董事許大衛(wèi)亦表示，內(nèi)陸9城的有錢(qián)人會(huì)來(lái)香港買(mǎi)樓以期提高身份及地位，因香港豪宅的認(rèn)受性較強(qiáng)，仍較有吸引力。（記者 邱媛媛）