澳大利亞資本市場展望提供了對未來一年投資市場發(fā)展趨勢和前景的分析以及最新預測，內容涵蓋辦公、工業(yè)、零售以及其他非核心產業(yè)的評估。

在一輪資本價值增長以及各地市場獲得蓬勃回報后，許多投資者都在討論目前所有利好消息是否都已經(jīng)顯示在資產價格上。而近期股市的起伏又是否提前預示著市場將迎來商業(yè)投資疲軟的一年。在另一方面，穩(wěn)健的勞動力市場、供應緊張和隨之而來的租金增長勢頭也成為了許多版塊的“定心丸”。

這些信號混合在一起組成了2019年的資本市場展望。

經(jīng)濟增長放緩，但仍然穩(wěn)固增長

盡管全球經(jīng)濟增長放緩、股市波動、地緣政治緊張，但澳大利亞經(jīng)濟仍將保持活力。雖然預計將出現(xiàn)增長放緩，但可持續(xù)的就業(yè)增長以及對優(yōu)質資產需求的增長將對房地產投資版塊提供有力支持。

資本增長放緩，租金增長將對經(jīng)濟前景至關重要

按照摩根士丹利資本國際所有房地產指數(shù)(MSCI All Property Index)的衡量，在連續(xù)五年實現(xiàn)兩位數(shù)的資本總回報率后，預計2019年的資本總回報率將降至9%左右。較低的資本增長將推動這一轉變, 預計資本收益率將從2018年的4.6%降至2019年的3.6%。與此同時，隨著廣泛的收益壓縮（備注：yield compression租金上漲趕不上房價上漲，租金回報率逐年下降）效應減弱, 未來租金增長將越來越顯著，最終體現(xiàn)在總回報率指數(shù)上。

資產需求仍有彈性，但流動性收緊

市場對房地產的需求仍將保持彈性，全球私人股本和國內養(yǎng)老基金等對房地產的配置增也出現(xiàn)加。然而，較低的資本增長將在一定程度上抑制資本交易動力，導致2019年的投資額將略有下降。

悉尼和墨爾本寫字樓市場仍有機遇 但需謹慎選擇

雖然市場分析師普遍認為目前悉尼和墨爾本寫字樓資本市場已經(jīng)處于一個完整上漲周期的后期，接近頂段。但目前高漲的寫字樓市場需求將支撐進一步的租金增長，并對收益率提供保障。預計墨爾本寫字樓市場會在2019年出現(xiàn)最快增長，但預計未來五年悉尼的增長速度將略快一些。

布里斯班和珀斯寫字樓資產將從有效租金增長中獲益

最近幾個月，租賃市場情緒有了決定性的改善。目前，布里斯班的寫字樓面租（face rent）正在上漲，珀斯的寫字樓租賃激勵措施將繼續(xù)下降。

澳元貶值提振高端零售

家庭支出萎靡和網(wǎng)上購物技術開發(fā)的持續(xù)影響，將導致零售行業(yè)與其他行業(yè)相比出現(xiàn)持續(xù)的兩極分化和業(yè)績不佳。但占主導地位的高端購物中心仍具優(yōu)勢，而澳元的大幅貶值將使受旅游業(yè)影響的零售資產受益。

工業(yè)投資（Industry）組合溢價

需求的權重繼續(xù)大大超過現(xiàn)有供應，投資者需要在收購工業(yè)資產組合時做好支付溢價的準備。這種情況將在2019年繼續(xù)下去，投資者將探索各種創(chuàng)造性的方式進入工業(yè)資產投資市場。