目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷改革和發(fā)展，在銷售無產(chǎn)權(quán)車位的環(huán)節(jié)中是否申報(bào)繳納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，一直讓房企財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)處理存在困擾。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位，基本上都是與業(yè)主簽訂《地下車位銷售買賣合同》，合同當(dāng)中有明確的期限；或者是與業(yè)主簽訂地下車位的租賃合同，合同中約定使用期限終止時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)同意將該車位繼續(xù)無償提供給業(yè)主使用，直到合同規(guī)定的期限前。而該合同實(shí)質(zhì)是將無產(chǎn)權(quán)的地下車位進(jìn)行永久性轉(zhuǎn)讓，不存在使用期限的問題。在車位銷售買賣合同中約定；車位價(jià)款是一次性支付，車位價(jià)格不等，與有產(chǎn)權(quán)的地下車位銷售價(jià)格相當(dāng)。購買方則擁有車位的使用權(quán)等其他權(quán)益，可以出租、轉(zhuǎn)讓等處置，不受房地產(chǎn)企業(yè)的管理、控制。

那銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何申報(bào)、繳稅？目前有兩種觀點(diǎn)：

一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動(dòng)產(chǎn)）計(jì)算稅金，

二是按租賃不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算稅金。

縱觀全國各省市的稅務(wù)征收辦法來看，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)大多數(shù)會(huì)采用第一種方式征稅，也就是銷售地下無產(chǎn)權(quán)的車位和銷售地上的商品上一樣對(duì)待，按照銷售商品房處理方式繳納銷售環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅(增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅)。

1. 增值稅

根據(jù)《增值稅暫行條例》和（財(cái)稅[2016]36號(hào)《附件1——銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第三條）的規(guī)定，納稅人將地下人防工程建成車位、車庫的，對(duì)外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)的租賃服務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)一次性收取乙方地下車位的價(jià)款，視同轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)方式處理，同樣申報(bào)、繳納增值稅。

1. 土地增值稅

轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進(jìn)行土地增值稅清算，其收入、成本并入對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目類型，計(jì)算土地增值稅。具體政策依據(jù)可以參考：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式是指出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號(hào)

第四條 土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

因此，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。

3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào)）

（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲(chǔ)藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

江蘇省的規(guī)定進(jìn)一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫（車位、儲(chǔ)藏室）按照187號(hào)文執(zhí)行。

全國各地標(biāo)準(zhǔn)不同，因此如果當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)政策規(guī)定，按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定執(zhí)行，如沒有，可以依此向稅務(wù)部門爭取。

所以，不論是單獨(dú)建造的地下車位還是與地上商品房為一體的地下車位（含地下人防工程），在銷售環(huán)節(jié)中，不管雙方簽訂的銷售合同是一次性收取車位價(jià)款還是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租賃合同，都體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)具有實(shí)質(zhì)處置車位（庫）的權(quán)利，所以應(yīng)區(qū)分產(chǎn)品的類別、功能。按照會(huì)計(jì)上的配比原則，分別確認(rèn)地下車位收入、合理分?jǐn)偲涑杀竞唾M(fèi)用及稅費(fèi)，在土地增值稅清算中予以扣除，進(jìn)而計(jì)算土地增值稅增值額。

1. 企業(yè)所得稅

1.根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（財(cái)會(huì)（2006）3號(hào)）第二條和《所得稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位使用費(fèi)，取得的收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)而繳納企業(yè)所得稅。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定：“收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)銷售地下車位，一般是不再提供后續(xù)服務(wù)，而由業(yè)主自由處置。不管房地產(chǎn)企業(yè)是捆綁銷售模式還是無償贈(zèng)送的銷售模式，還是會(huì)計(jì)核算計(jì)入主營業(yè)務(wù)收入或者是其他業(yè)務(wù)收入，都應(yīng)當(dāng)視同銷售該車位確認(rèn)收入，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用和稅費(fèi)。

2.根據(jù)（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)建造的停車位（庫），應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算；或者是在小區(qū)內(nèi)建造地下車位或者車庫等公共配套設(shè)施的，公共配套設(shè)施屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，按照銷售地上商品房一樣處理，不管是單獨(dú)建造還是和商品房為一體的附著物，都應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算、匯總其相應(yīng)成本、費(fèi)用和稅費(fèi)，并確認(rèn)相應(yīng)的收入，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得稅。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司房地產(chǎn)專業(yè)稅收答疑》的解釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物，都按照轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)計(jì)算土地增值稅，既滿足土地增值稅暫行條例的收入條件，也就同樣滿足企業(yè)所得稅的確認(rèn)收入，因此需要計(jì)入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，申報(bào)、繳納企業(yè)所得稅。

附：房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請(qǐng)問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？（《2011年度國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司房地產(chǎn)專業(yè)稅收答疑》）

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。 

因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）（包括人防地車位），應(yīng)當(dāng)作為銷售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的收入、成本費(fèi)用；對(duì)在銷售環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，不需要繳納車位契稅。