最近很多朋友問(wèn)我：市區(qū)優(yōu)質(zhì)的地段的老破小VS郊區(qū)的次新房，究竟選哪一個(gè)？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看看什么是“老破小”，老破小，即樓齡老舊，裝修很破，面積很小的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)因?yàn)榻ǖ迷纾蠖嗵幱诔鞘械某墒斓囟巍?/p>

我向來(lái)是不喜歡老破小的，這類型房產(chǎn)如果不是帶有學(xué)位或者進(jìn)行裝修升級(jí)，買入之后，只能跟隨大市漲跌，很少有大賺的機(jī)會(huì)。

01、為什么老破小很難賺錢？

因?yàn)樘幱诶吓f城區(qū)的房產(chǎn)，除非周邊舊改，否則已經(jīng)沒(méi)有什么規(guī)劃利好來(lái)刺激它上漲了。一項(xiàng)沒(méi)有故事的資產(chǎn)，人們是不太感興趣的。

哪怕上漲，因?yàn)槔掀菩〉拿娣e太小，所得利潤(rùn)也非常有限。

我們都知道，如果把房子比作公司，面積就是決定它盈利規(guī)模的重要因素。

當(dāng)一座城市的房?jī)r(jià)整體翻倍時(shí)，誰(shuí)的房子面積大，誰(shuí)獲利就多。

以北京為例，從2014年至今

2011年建的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐從2.56萬(wàn)漲至5.9萬(wàn)，漲幅130%

1985建的松榆里從3.82萬(wàn)漲至6.13萬(wàn)，漲幅60%

（均為離地鐵口800米的樓盤，且已經(jīng)剔除名校學(xué)位因素）

5年時(shí)間，次新的漲幅是老破舊的兩倍，并且這一輪樓價(jià)上漲，北京的均價(jià)是翻倍的，也就是說(shuō)老破舊的漲幅跑輸了大市。

不知道大家注意到?jīng)]有，無(wú)論上漲前后，老破舊的單價(jià)都比次新房貴。

是的，次新房就是這么硬氣：我貴不過(guò)你，但是我漲得快。

02、次新房漲幅跑贏老破小的真正原因

實(shí)際上，城市化不斷擴(kuò)張稀釋了原來(lái)成熟地段的優(yōu)勢(shì)，原來(lái)老城區(qū)所擁有的地鐵、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校，經(jīng)過(guò)這幾年發(fā)展，次郊區(qū)也建起來(lái)了，所以反映到房產(chǎn)價(jià)格上，次郊區(qū)的房?jī)r(jià)就跟著大漲起來(lái)了。

過(guò)去幾十年，深圳的市中心從羅湖、福田、南山一直往西遷移，同時(shí)廣州也從荔灣陳家祠、中華廣場(chǎng)、五羊新城、珠江新城一路往東遷移，大部分原來(lái)老城區(qū)的老破舊都淹沒(méi)在時(shí)間的長(zhǎng)河里了。老破小，沒(méi)有春天。

（深圳東有梧桐山與水庫(kù)阻隔，城市中心一直往西移動(dòng)）

所以，城市中心的遷移是老破舊的最大敵人，土著的錢一夜燒光，新貴的錢源源不斷，只有年輕人愛(ài)去的新板塊才是最有潛力的。（對(duì)買什么板塊最賺錢有興趣的朋友可以參考?xì)v史文章：01、房產(chǎn)投資中如何挑出最賺錢的板塊？02、房產(chǎn)投資如何判斷一個(gè)板塊的升值潛力？）

然而，老破小，也不是一無(wú)是處的，它最大的兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)是：二手流通性好+總價(jià)低

由于在成熟地段，周圍配套還算不錯(cuò)，所以要將它賣掉，難度系數(shù)不大的，再加上總價(jià)低，購(gòu)買力旺盛，那就更加容易脫手了。

但是，即便有以上兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，我仍然不建議大家買老破小，因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)房和貸款資格非常珍貴，買房應(yīng)該盡全力一步到位，否則把名額浪費(fèi)在這種次等貨上，將來(lái)置換的時(shí)候，由于有了貸款記錄，很難再三成首付，那就只有兩行淚了。

就市場(chǎng)而言，老破小是一線城市的特殊物種。

一線城市居不易，才讓老破小成了剛需們的搶手貨。

放到二線城市，壓根不存在這種問(wèn)題，新區(qū)有大量新房源供剛需、改善、新移民們選擇。

但在一線城市，剛需想上車，首選要糾結(jié)的一個(gè)問(wèn)題就是：到底手里的錢夠不夠

于是，總價(jià)低的老破小才成為人們的選擇。

老破小還有一個(gè)致命的問(wèn)題是「樓齡老」，而貸款年限直接和樓齡掛鉤。

次新房能貸滿30、25年，老破小卻只能貸十幾年，月供自然就多，而這么高的月供，明明可以去買更高總價(jià)的房子。

況且買來(lái)的時(shí)候樓齡已經(jīng)夠老了，再拿幾年，等到賣的時(shí)候，這房子就更老了，新買家貸不了款，你就很難賣掉。

這便是老破小的尷尬境地，且不論居住質(zhì)量，單看它的金融屬性越來(lái)越弱了。一項(xiàng)沒(méi)有金融屬性的資產(chǎn)，還投資它干什么呢？

舉個(gè)例子吧

一套房齡25年的老破小，和一套房齡5年的次新房，總價(jià)同為350萬(wàn)。

老破小因?yàn)榉魁g太老，只能按評(píng)估價(jià)的80%貸款，且只能貸15年；

而次新房則可以按照100%，貸30年。

在首房首貸，不考慮稅費(fèi)的前提下，

老破小的首期款為：

350 -（350x80%）x 65%=168萬(wàn)

次新房的首期款為：

350 - 350x65%=122.5萬(wàn)

前者要比后者一次性多支付45.5萬(wàn)，月供多2000+

另外，老破舊越來(lái)越不符合年輕人的審美，戶型硬傷較多。單價(jià)也高，未來(lái)的升值空間一定不如近郊次新。

我強(qiáng)烈建議未來(lái)有要寶寶打算的讀者，一定要買面積大的次新房，地段偏些也無(wú)所謂。有了孩子，老人也得常過(guò)來(lái)，人一多，對(duì)面積非?？是蟆Ｋ砸欢ㄙI大，否則日后置換麻煩還費(fèi)錢。

03、對(duì)于想上車?yán)掀菩〉淖x者，也有幾個(gè)實(shí)用建議：

地段地段地段，這是老破小最核心的優(yōu)勢(shì)。比如在北京，其實(shí)很多好地段的老破小單價(jià)也不貴，那肯定要優(yōu)先選。

戶型，60平米是紅線，盡量超過(guò)這個(gè)面積。這么做的好處是可以得到還說(shuō)得過(guò)去的客廳。50多平的老破小，都要犧牲一個(gè)臥室當(dāng)客廳。

房齡，前面提到過(guò)。磚混結(jié)構(gòu)盡量買1997年以后的，鋼混結(jié)構(gòu)盡量買1987年以后的，都可以貸足25年。住個(gè)五六年，接盤者還可能貸20左右，壓力不大。

最后，回應(yīng)一下，市場(chǎng)上的確存在漲幅跑贏次新的老破小，這類型老破小多半是因?yàn)閹в袑W(xué)位或突然拆遷，文明探討，請(qǐng)勿抬杠，感謝。