納稅人轉(zhuǎn)讓土地或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，怎么核定計(jì)稅價(jià)格？各不一樣，怎么辦？

秦權(quán)個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)以營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為準(zhǔn)。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是龍頭，但是前提是將營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)中的價(jià)外費(fèi)用剔除。

營(yíng)業(yè)稅處理

營(yíng)業(yè)稅暫行條例第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。

營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

2.按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

3.按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。

土地增值稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）對(duì)“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按該企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)確定。

企業(yè)所得稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/span>

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定；開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

個(gè)人所得稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)）規(guī)定：

1.根據(jù)住房制度改革政策有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡(jiǎn)稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅；

2.除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅；前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購房?jī)r(jià)款低于該房屋的購置成本或建造成本價(jià)格的差額。

3.對(duì)職工取得的上述所得，比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得的全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

契稅處理

《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條　契稅的計(jì)稅依據(jù)：

(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出售,房屋買賣,為成交價(jià)格；

(二)土地使用權(quán)贈(zèng)與,房屋贈(zèng)與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售,房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；

(三)土地使用權(quán)交換,房屋交換,為所交換的土地使用權(quán),房屋的價(jià)格的差額.

前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán),房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定.