2017.2.3,開始奔跑著讓更多青年安家在新派公寓的一年！

如今，王戈宏秉承著他的“3和30的哲學”，也逐步完成了他所規(guī)劃的3種產品維度布局、4種模式嘗試。像北京新國展店、成都的新派精品公寓、在南京與政府合作的人才公寓、與開發(fā)商合做的公寓等等。

當然最值得關注的還是是他對公寓資產證券化的嘗試。

王戈宏在2013年創(chuàng)立新派公寓時發(fā)起設立了人民幣1.65億元的賽富不動產基金，即北京賽富睿智投資中心（有限合伙），期限3+1+1年，并以人民幣1.3億元收購了位于距離北京國貿橋僅800米的森徳大廈，共計12層，總建面5711平方米。

其后重新設計裝修改造為新派公寓全國旗艦店，并專門委托給新派公寓的主體——青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司（“青年樂公司”）進行運營。

當時新派公寓采用資產持有和資產運營主體分離的架構設計，構建了未來REITs的雛形。

用私募基金收購，6個月時間改造，4年來持有，最后做成一個類REITs讓所有投資人退出，同時又為未來公募REITs的真正退出建立了架構。

這個閉環(huán)完成得十分完美

根據深圳證券交易所于2017年10月11日出具的《關于渤海匯金“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”符合深交所掛牌條件的無異議函》(深證函[2017]512號)，渤海匯金證券資產管理有限公司自2017年10月17日起正式向合格投資者進行推廣

截至2017年11月3日，所有參與資金已全部匯入渤海匯金證券的募集賬戶，經大華會計師事務所(特殊普通合伙)審驗，本專項計劃已收到募集有效認購資金人民幣270,000,000.00元（恭喜王總）

本專項計劃的資產支持證券具體情況如下：

資產支持證券發(fā)行目標規(guī)模為2.7億元，分為優(yōu)先級和權益級兩檔。

優(yōu)先級資產支持證券發(fā)售規(guī)模為人民幣1.3億元；

權益級資產支持證券發(fā)售規(guī)模為人民幣1.4億元。

資產支持證券的期限為5年，其中前3年為運營期，后2年為處置期。

優(yōu)先級資產支持證券評級為AAA，未借助第三方進行增信，體現了新派公寓自身優(yōu)質的資產和優(yōu)良的運營管理能力

該項目仍然采用了目前權益型類REITs產品的典型結構，即原始權益人設立私募基金，由私募基金直接或間接持有項目公司的股權。

同時由私募基金向項目公司或項目公司股東發(fā)放委托貸款，項目公司持有標的物業(yè)。專項計劃發(fā)行資產支持證券募集合格投資者的資金，用以收購和持有私募基金份額，進而持有項目公司股權及債權，間接享有標的物業(yè)產權。

該產品的基礎資產為私募基金份額，標的物業(yè)經營凈收益用以分配資產支持證券投資人預期收益；基礎資產的處置所得用以分配投資者本金。

新派公寓類REITs的核心結構是什么？

如上圖所示，但需要了解的是，未來的債權退出，基本是可以靠公募REITs的散戶的錢，如下圖：

然而，當前結構的核心在于，資產雖然做了IPO，但是新派公寓依然管理著該資產，從房東變?yōu)楣芾碚?，而房東這個角色已經交給投資人。

2. 新派公寓類REITs的核心創(chuàng)新點

新派的創(chuàng)新點或者說不同之處在什么地方？

四年前買下這個樓時，有很多爭議，因為對于資本界而言，購買重資產，年化回報率是很低的，看來這是一個不相容的思維。

都說長租公寓不掙錢，但新派建立了新的盈利模式，把重資產的部分進行資產證券化，輕資產的部分繼續(xù)做管理，類似酒店模式，收7%~10%的管理費，另外根據資產增值發(fā)行了2.7億，未來漲價到5億，25%~45%可用于資產分紅，這樣品牌在未來就有了預期，這就是管理者和資產擁有的方式。

再次，就是挑戰(zhàn)住宅資產持有，開發(fā)商做長租公寓必須董事長和總裁掛帥，否則對于經理人來說，KPI的壓力比較大，地方的經理沒有精力。

最后，新派公寓類REITs與其他ABS也有結構上的區(qū)別：

此外，新派公寓與開發(fā)商合作，有一個“破冰模式”，新派100%持有以后開發(fā)建設，進行租賃產品研發(fā)，但定位不再是家庭消費空間，而要做年輕人生意。

最后協助引入權益投資人，新派運營管理，做成類REITs?？梢姵钟薪洜I關鍵在于后續(xù)如何退出，及打通資產管理的價值通路。也因此投行思維和傳統(tǒng)開發(fā)思維做不了這件事，投行思維關注租售比，但是一算就覺得劃不來了，傳統(tǒng)開發(fā)思維在于能否拆開來賣，這樣一來，就難以堅持了。

新的思維一定投資思維和資本思維，這是放長遠的，思維變了一切都變得暢通了。

作為首單長租公寓REITs，它的政策指向性意義要遠高于其本身的商業(yè)意義。

從王戈宏在深交所掛牌儀式講話中的7次感謝中，我們甚至可以回味到此單的個中艱辛。

當然也正如王戈宏所言：“一切過往，皆為序章！今天的敲鐘不是終點，是新的起航。”

祝福，新派公寓

祝福，王戈宏

各位晚安

噢對了，忘了最重要的環(huán)節(jié)

大家如果對新派公寓權益型房托資產支持專項計劃評級報告、計劃說明書、風險揭示書的提示性公告，感興趣，可以隨時找我索要資料。