一、商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)招標(biāo)必要性

商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)是否需要招標(biāo)，是一個非常值得討論的問題，先從我國的相關(guān)法律規(guī)定談起，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標(biāo)：（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。前款所列項目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院發(fā)展計劃部分會同國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)。法律或者國務(wù)院對必須進行招標(biāo)的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)發(fā)改委《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第七條規(guī)定，對于各類工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進行招標(biāo)：（1）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（2）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（3）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；（4）單項合同估算價低于第1、2、3項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

根據(jù)上述規(guī)定，不能簡單的說商業(yè)地產(chǎn)需要或不需要招標(biāo)，關(guān)鍵是應(yīng)從以下幾個方面來分析：一是投資的主體或資金來源。如果屬于使用國有資金投資項目，比如配套商品房的商業(yè)建設(shè)就需要進行招標(biāo)，還包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、采購等環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)一般使用國際組織或外國政度資金的項目并不多見，如果有這一類的商業(yè)地產(chǎn)的話，則也是需要招標(biāo)的。二是商業(yè)地產(chǎn)的類型。這里所講的類型是指是單獨的商業(yè)地產(chǎn)，還是與住宅或者其他項目配套的商業(yè)地產(chǎn)。如果是一個城市綜合體，有住宅、辦公、商業(yè)三位一體，則施工、設(shè)計、勘察又不可分，則是需要進行招標(biāo)的。在符合屬于法定招標(biāo)的范圍后，又達(dá)到上述《規(guī)定》的資金使用數(shù)額，商業(yè)地產(chǎn)就屬于法律規(guī)定的需要招標(biāo)的項目。

二、商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)基本流程

為保證施工招投標(biāo)工作的規(guī)范化和有序化，促使招標(biāo)投標(biāo)雙方都能履行各自的義務(wù)，保證施工招標(biāo)投標(biāo)工作能夠堅持公平、等價、有償、信用的原則，以取得較好的社會效益和經(jīng)濟效益，施工招標(biāo)應(yīng)按照規(guī)定的程序組織實施。

1.設(shè)立招標(biāo)組織或者委托招標(biāo)代理人

施工招標(biāo)工作是一項政策性、技術(shù)性較強的工作，只有招標(biāo)組織具備相應(yīng)的條件和資質(zhì)，才能保證招標(biāo)的成功。在商業(yè)地產(chǎn)項目中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)自行組織招標(biāo)班子或委托招標(biāo)代理人進行招標(biāo)工作，必須具備一定的條件，而且要經(jīng)過招標(biāo)投標(biāo)管理機構(gòu)審查批準(zhǔn)后，方可進行。

2.選擇招標(biāo)方式及合同類型

建設(shè)工程項目采用什么方式招標(biāo)是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定的。開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身的管理能力、設(shè)計的進度情況、建設(shè)工程項目本身的特點、外部環(huán)境條件等因素經(jīng)過充分考慮比較后，首先決定施工階段的分標(biāo)數(shù)量和合同類型，再確定招標(biāo)方式。工程項目的招標(biāo)可以是全部工作內(nèi)容一次性發(fā)包，也可以把工作內(nèi)容分解成幾個獨立的階段或獨立的項目分別招標(biāo)，如單位工程招標(biāo)、土建工程招標(biāo)和安裝工程招標(biāo)、設(shè)備訂購招標(biāo)和材料供應(yīng)招標(biāo)以及特殊專業(yè)工程施工招標(biāo)等。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模較大，在合同類型的選擇也應(yīng)特別注意。施工承包合同的形式繁多、特點各異。每一個承包合同采用哪一種形式的合同，是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目特點、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)研究的深度，以及確保工程成本、工期和質(zhì)量上的要求等因素綜合考慮后決定。確定合同類型時要考慮的因素有以下幾點：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目的復(fù)雜程度。規(guī)模大且技術(shù)復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目，承包風(fēng)險較大，各項費用不易估算準(zhǔn)確，不宜采用固定總價合同。

（2）項目涉及的具體深度。施工招標(biāo)時所依據(jù)的商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計深度，決定了工作范圍的明確程度和預(yù)計完成工程量的準(zhǔn)確程度，是選擇合同類型的重要因素。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項目采用先進技術(shù)施工的程度。一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目很有可能成為城市建設(shè)的地標(biāo)性建筑，這對于商業(yè)地產(chǎn)項目后期的運營具有十分重要的意義。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計中，往往會考慮采用更為先進的技術(shù)和工藝，從施工和設(shè)計角度為商業(yè)地產(chǎn)項目加分。而對于采用新技術(shù)和新工藝的商業(yè)地產(chǎn)項目的承包合同中，由于開發(fā)企業(yè)和承包商在這方面過去都沒有經(jīng)驗，且在國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額中又沒有可作為依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)時，為了避免投標(biāo)人盲目地提高承包價款，較為保險的做法是選用成本補酬合同。

（4）對進度要求的緊迫程度。公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)對工程設(shè)計雖有一定的要求，在招標(biāo)過程中，一些緊急工程如災(zāi)后恢復(fù)工程等，要求盡快開工且工期較緊，此時可能有實施方案，還沒有施工圖紙，因此不可能讓承包商報出合理價格，采用成本補酬合同較為合理。

3.提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向招投標(biāo)管理機構(gòu)提出招標(biāo)申請，主要內(nèi)容有：招標(biāo)工程具備的條件；業(yè)主具備的資質(zhì)；業(yè)主具備的資質(zhì)；擬采用的招標(biāo)方式；對投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標(biāo)企業(yè)等。招投標(biāo)管理機構(gòu)審查批判后，進行招標(biāo)登記，領(lǐng)取有關(guān)招投標(biāo)用表。

4.編制招標(biāo)文件和標(biāo)底

商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)工程施工招標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，具體編制工作必須由通過招投標(biāo)管理機構(gòu)審批具備資格的招標(biāo)班子負(fù)責(zé)組織。招標(biāo)文件必須經(jīng)過招標(biāo)管理機構(gòu)審定、核準(zhǔn)后方能生效，否則不得發(fā)送投標(biāo)企業(yè)。標(biāo)底也必須報招投標(biāo)管理機構(gòu)審查核準(zhǔn)。

5.發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書

根據(jù)招標(biāo)方式的不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進行發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書的工作：

采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

采用邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三家以上具備承擔(dān)施工招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書規(guī)定的時間、地點出售招標(biāo)文件或資格預(yù)審文件。自招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5個工作日。

6.接受施工企業(yè)投標(biāo)申請

施工企業(yè)在看到招標(biāo)公告或收到招標(biāo)邀請書后，結(jié)合企業(yè)的具體情況，確定是否參加投標(biāo)。招標(biāo)管理班子將在規(guī)定時間接受愿意參加投標(biāo)的施工企業(yè)的投標(biāo)申請書。

7.審查投標(biāo)企業(yè)資格

招標(biāo)管理班子在接受施工企業(yè)投標(biāo)申請后，應(yīng)根據(jù)資格預(yù)審文件的要求和商業(yè)地產(chǎn)項目的本身發(fā)展等角度，對各投標(biāo)人的申請進行資質(zhì)、信譽、業(yè)績、財務(wù)狀況等方面的查驗和審核，并通知投標(biāo)人攜帶相關(guān)資料在規(guī)定時間內(nèi)接受投標(biāo)人資格審查。

8.發(fā)售招標(biāo)文件及相關(guān)資料

招標(biāo)文件發(fā)出后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的日程，組織投標(biāo)企業(yè)踏勘施工現(xiàn)場，介紹現(xiàn)場情況。在對工程進行交底的同時，解答投標(biāo)企業(yè)醍醐的對招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙等提出的問題，并以補充招標(biāo)文件的形式書面通知所有投標(biāo)企業(yè)。

9.組織踏勘現(xiàn)場及答疑

招標(biāo)文件發(fā)出后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的日程，組織投標(biāo)企業(yè)踏勘施工現(xiàn)場，介紹現(xiàn)場情況。在對工程進行交底的同時，解答投標(biāo)企業(yè)提出的對招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙等提出的問題，并以補充招標(biāo)文件的形式書面通知所有投標(biāo)企業(yè)。

10.接受投標(biāo)書

招標(biāo)班子在確定的時間、地點接受投標(biāo)人報送投標(biāo)書。投標(biāo)書由投標(biāo)企業(yè)編制，投標(biāo)書應(yīng)以招標(biāo)文件、補充招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容編制，內(nèi)容一般包括：封面、標(biāo)書、施工組織設(shè)計或施工方案、單項工程投標(biāo)書。

11.召開開標(biāo)會議

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開招標(biāo)工程的開標(biāo)會議，應(yīng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間、地點公開舉行，并邀請業(yè)主的上級主管部門和有關(guān)單位參加，并組成評標(biāo)小組，開標(biāo)會議由項目法人代表或法人代表委托人主持。

12.評價小組組織評標(biāo)，確定中標(biāo)單位

評標(biāo)應(yīng)該按照平等競爭、公正合理的原則，對所有投標(biāo)企業(yè)一視同仁。評標(biāo)小組成員應(yīng)根據(jù)在招標(biāo)文件中規(guī)定的評標(biāo)原則、評標(biāo)辦法，對各投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)書逐一評審。

13.發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書

中標(biāo)企業(yè)確定以后，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)，發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。

14.簽訂發(fā)承包合同

三、商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)應(yīng)注意的法律問題

從法律要求的層面講，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般并不屬于國家強制招標(biāo)的范圍，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商為了更好的選擇施工企業(yè)或勘察設(shè)計單位，選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)施、設(shè)備，在商業(yè)地產(chǎn)運作中進行招標(biāo)還是比較普遍的，但在招標(biāo)過程中也發(fā)現(xiàn)了很多問題，如造價超出預(yù)算、招標(biāo)沒有達(dá)到預(yù)期的效果。業(yè)主對招標(biāo)的理解程度、基礎(chǔ)工作扎實與否都能對搞好工程招標(biāo)關(guān)系甚大，應(yīng)注意通過對不同階段各環(huán)節(jié)事項的分析，把握好工程施工招標(biāo)的實際操作。房地產(chǎn)企業(yè)進行工程招標(biāo)，到底應(yīng)注意什么問題，筆者主要以工程施工招標(biāo)來談?wù)勥@方面的問題。

按照國家現(xiàn)行規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)可以自行招標(biāo)，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)。但無論以何種方式招標(biāo)，在工作準(zhǔn)備階段，有五個環(huán)節(jié)必須引起足夠的注意：

1.嚴(yán)守法律法規(guī)是前提。

目前國家對工程建設(shè)的管理部門既有行業(yè)管理部門，又有地方行政管理部門，相關(guān)規(guī)定主要包括：一是對招標(biāo)過程的規(guī)定，主要文件有《招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》等；二是監(jiān)督管理部門對招標(biāo)過程的監(jiān)督管理規(guī)定。嚴(yán)格遵守有關(guān)招投標(biāo)的法律、法規(guī)和規(guī)章是搞好招標(biāo)的前提條件。

2.明確定義招標(biāo)內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)類型相較于普通的房地產(chǎn)項目而言較為多樣化，規(guī)模也相對較大，往往集住宅、辦公、商業(yè)等多位一體。對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，在建設(shè)招標(biāo)時首先應(yīng)明確整個商業(yè)地產(chǎn)項目是全部一次招標(biāo)，還是分批次進行；如果分批進行，就應(yīng)該將不同批次的分界劃分清楚。另外，還應(yīng)該對包含在總包中而又希望單獨招標(biāo)的重要部分（甲供設(shè)備材料如電梯、空調(diào)、幕墻等）有一個明細(xì)的目錄，并在相應(yīng)的招標(biāo)過程中進行明確，以利于施工過程中總包和分包的配合，也有利于總包方的報價。

3.工程招標(biāo)設(shè)計先行

工程招標(biāo)僅僅是基建程序中的一個環(huán)節(jié)，因此不可避免的要受到前一環(huán)節(jié)的影響。設(shè)計是招投標(biāo)過程中要約定承諾雙方作出決策的基礎(chǔ)，做好設(shè)計并不僅是做完設(shè)計概念，而是必須保證設(shè)計的完整，保證設(shè)計的深度。保證設(shè)計的完整就要檢查單體工程是否完整、各專業(yè)圖紙是否齊全，要注意各單位工程與外界的接口是否已經(jīng)交代清楚，如水、暖、電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺?。商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)繁多，涉及的方面也比普通住宅范圍廣，對工程設(shè)計的要求也會比普通住宅要求要更為嚴(yán)格，因此在商業(yè)地產(chǎn)項目的招標(biāo)中，應(yīng)特別注意涉及環(huán)節(jié)，提前將工程設(shè)計做的更為完整，做的更有深度。

4.以資格預(yù)審把好投標(biāo)關(guān)

資格預(yù)審的目的有兩個：一是保證投標(biāo)人具有完成項目的能力，對項目管理班子，尤其是項目經(jīng)理核技術(shù)負(fù)責(zé)人的面試、審查是必要的，有條件的情況下建議到其負(fù)責(zé)的工地考察。二是控制投標(biāo)人的數(shù)量，減少評標(biāo)的壓力。

5.編制高質(zhì)量招標(biāo)文件是做好商業(yè)地產(chǎn)工程施工招標(biāo)的關(guān)鍵

（1）計價方式與合用條件

計價方法有工料單價法和綜合單價法，合同有固定總價合同、固定單價合同和成本加酬金合同。

（2）編制工程量清單

現(xiàn)在很多單位習(xí)慣找設(shè)計單位提供，但是如果請設(shè)計單位編制工程量清單，容易造成漏項或項目劃分有誤，進而影響到總工程量的計算。建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用專業(yè)的造價咨詢機構(gòu)和監(jiān)理隊伍，先由造價咨詢機構(gòu)編列清單，再由監(jiān)理人員進行審查，以保證清單的完整和準(zhǔn)確。

（3）評價標(biāo)準(zhǔn)

對于工程項目，評價標(biāo)準(zhǔn)一般分投標(biāo)報價、項目管理機構(gòu)和施工組織設(shè)計三個部分。在考慮全中的設(shè)置時應(yīng)重點考慮項目本身的特征：項目規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不復(fù)雜、新技術(shù)少，則可以加大報價的權(quán)重；反之應(yīng)加大項目管理機構(gòu)、施工組織設(shè)計的分量。

6．做好開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)是做好商業(yè)地產(chǎn)工程招標(biāo)的保證

開標(biāo)時應(yīng)嚴(yán)格注意將投標(biāo)人的問題局限于投標(biāo)現(xiàn)場，不要再開標(biāo)過程中設(shè)計關(guān)于評標(biāo)的問題。合同應(yīng)該在自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)簽訂。資格預(yù)審文件、答疑文件、招標(biāo)文件、標(biāo)底、合同都應(yīng)及時備案，另外還應(yīng)在發(fā)出中標(biāo)通知書起15日內(nèi)向有關(guān)部門提交招標(biāo)情況的書面報告。