2019年1月1日，新《個(gè)人所得稅法》正式實(shí)施，與之配套的《關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》（國發(fā)〔2018〕41號(hào)）和《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除操作辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2018年第60號(hào)），將新法中關(guān)于居民納稅人的“綜合所得”如何進(jìn)行“六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除”的進(jìn)行了明確。新法在減稅方面的努力有目共睹，但始料不及的是，在租金扣除的落地問題上，在全國范圍內(nèi)引起了一場(chǎng)軒然大波。更有激進(jìn)的言論認(rèn)為，這根本就是一盤不懷好意的更大的棋，“明降”的背后是為了“暗升”。那么，對(duì)于廣大從事租賃行業(yè)的企業(yè)，以及廣大自然人房東來說，后續(xù)可能會(huì)發(fā)生什么呢？我們今天就從幾個(gè)方面來說一說。

房東會(huì)被采集到什么信息？

60號(hào)公告的第十五條，是這么規(guī)定的，“納稅人享受住房租金專項(xiàng)附加扣除，應(yīng)當(dāng)填報(bào)主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號(hào)碼或者出租方單位名稱及納稅人識(shí)別號(hào)（社會(huì)統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時(shí)間等信息；納稅人有配偶的，填寫配偶姓名、身份證件類型及號(hào)碼。納稅人需要留存?zhèn)洳橘Y料包括：住房租賃合同或協(xié)議等資料”。

承租方申報(bào)個(gè)人所得稅扣除項(xiàng)目，為何需要提供房東的信息？文件制定者的初衷是什么，不可考。據(jù)媒體援引稅務(wù)總局人士的話，說當(dāng)時(shí)根本沒想這么多。這一點(diǎn)筆者是相信的，對(duì)于在大數(shù)據(jù)為戰(zhàn)略思維的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)來說（尤其是稅制復(fù)雜，數(shù)據(jù)量極其龐大的稅務(wù)局），有兩個(gè)基本思維：一是證據(jù)思維。你說有租房，總不能隨口編一個(gè)名字就說我可以扣吧。跟誰租了，那個(gè)人叫什么，身份證是什么，房子在哪里，總要說個(gè)一二三四五出來吧。二是數(shù)據(jù)化思維。在大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略的背景下，數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配、數(shù)據(jù)質(zhì)量管理是擺在核心地位的事情。但是，這些姑且都是猜。不管有意還是無意，事實(shí)是引起了廣大民眾的不樂意。不少企業(yè)和個(gè)人房東都說，承租方你敢出賣我，讓稅局順藤摸瓜查到我，我就提租金。

但是，這幾天事情急轉(zhuǎn)直下。經(jīng)過新升級(jí)的官方APP中，“出租單位統(tǒng)一社會(huì)信用代碼”和“身份證號(hào)”突然都不再是必填項(xiàng)。而且原本通過填寫信用代碼自動(dòng)帶出的單位名稱，也變成了由納稅人自己手動(dòng)填寫，并且沒有任何校驗(yàn)規(guī)則。

前面我們提到過數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、匹配的問題。如果是通過錄入代碼自動(dòng)帶出單位名稱，這個(gè)就叫“關(guān)聯(lián)上”了；同樣的，錄入準(zhǔn)確的姓名和身份證號(hào)，并且能通過校驗(yàn)，這個(gè)也叫“關(guān)聯(lián)上”了。只有這樣才可能形成在實(shí)務(wù)中有用的數(shù)據(jù)，這才具備了真正的大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。而目前這個(gè)規(guī)則下的數(shù)據(jù)基本上已是不可用的了。別說什么留下線索了可以事后再查啊，你可以想像一下，可能涉及數(shù)億計(jì)自然人的線索，如果沒有大數(shù)據(jù)支撐，這個(gè)工作量是一線稅務(wù)機(jī)關(guān)可以承受的嗎？　

現(xiàn)實(shí)中的房產(chǎn)租賃稅負(fù)幾何？　

首先，我們要知道名義稅負(fù)和實(shí)際稅負(fù)的區(qū)別。名義稅負(fù)，就是現(xiàn)行稅制所規(guī)定的，理論上應(yīng)當(dāng)達(dá)到的稅負(fù)水平。實(shí)際稅負(fù)，是指按稅務(wù)局的征管能力能夠?qū)崿F(xiàn)的，實(shí)際達(dá)到的稅負(fù)水平。

名義稅負(fù)知多少

我們現(xiàn)以廣西南寧市為例，盤點(diǎn)一下房產(chǎn)租賃的名義稅負(fù)。

首先，說一下自然人房東的稅負(fù)：

1.增值稅

按國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)的規(guī)定，出租住房的應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；出租非住房的應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

同時(shí)，國家還在不斷加強(qiáng)減稅力度。根據(jù)最新發(fā)布的《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅[2019]13號(hào)），對(duì)月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅（之前是3萬元以下）。 

2.除增值稅外的其它稅費(fèi)

根據(jù)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)地方稅費(fèi)政策問題的公告》（南寧市地稅局2017年第1號(hào)公告），個(gè)人租賃住房的，每月取得租金收入在3萬以下的，個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)的綜合核定征收率5%；在3萬以上的，核定征收率5.38%。隨著上面說的財(cái)稅[2019]13號(hào)的實(shí)施，想必很快也做相應(yīng)的調(diào)整。而且隨著減稅降負(fù)的大趨勢(shì)，極有可能還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

簡(jiǎn)單總結(jié)一下，對(duì)于絕大絕大多數(shù)的個(gè)人房東來說，就算租客真的突破千難萬險(xiǎn)把你出賣給稅務(wù)局了，而稅務(wù)局真的下了大棋，完善了大數(shù)據(jù)來追查房東“應(yīng)該交”（我們還沒有討論一個(gè)社會(huì)公平的問題啊——你有房子出租拿財(cái)產(chǎn)性收入，交稅難道不是本份嗎）而沒交的稅款，也就5個(gè)點(diǎn)左右。假如一套房子月租金3000元，稅也就是150元。

然后，我們?cè)僬f一下企業(yè)房東的稅負(fù)。這個(gè)就是真的比較高了。

1.增值稅方面，如果是取得老房產(chǎn)的適用簡(jiǎn)易計(jì)稅法按5%征增值稅；如果不屬于老房產(chǎn)的，小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅法5%的增值稅（月銷售額10萬以下可免征），一般納稅人則要采取一般計(jì)稅法適用10%的增值稅。同時(shí)，專門從事租賃的企業(yè)往往缺乏持久的進(jìn)項(xiàng)抵扣，前期因項(xiàng)目建設(shè)而產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)抵扣用不了太久，而日常經(jīng)營(yíng)沒有大額的進(jìn)項(xiàng)，這使得在一般計(jì)稅法下的稅負(fù)有點(diǎn)高。

2.在土地使用稅方面，如果房東是同時(shí)擁有土地的，則需要按所在區(qū)域的適用單位稅額來計(jì)征土地使用稅。

3.企業(yè)所得稅方面，對(duì)于專門從事租賃的企業(yè)來說，往往缺乏與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相匹配的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（除非均為轉(zhuǎn)租），其成本費(fèi)用主要來源于不動(dòng)產(chǎn)和裝修的折舊攤銷。如果項(xiàng)目貸款較大，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期仍舊有較多的利息費(fèi)用，否則就只有少量的人力成本和日常行政管理開支了。鑒于這里面的可能性比較多，導(dǎo)致不同企業(yè)的所得稅稅負(fù)離散區(qū)間比較大（可從前期的0%至后期的20%以上），討論平均稅負(fù)率也缺乏現(xiàn)實(shí)意義了。

4.房產(chǎn)稅留到最后說，因?yàn)樘貏e想告訴大家的是，廣西在房產(chǎn)稅方面有一個(gè)優(yōu)惠政策（很多人沒有注意到）。根據(jù)《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于落實(shí)支持房地產(chǎn)去庫存工作的通知》（桂地稅發(fā)[2016]22號(hào)文），從2016年度起，企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，但租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按原值計(jì)征房產(chǎn)稅。翻譯成大白話就是，就算你是用來出租的，也能夠不按“從租方式”用租金收入的12%來計(jì)征房產(chǎn)稅，而是按“從價(jià)方式”打7折后按1.2%來交。

5.印花稅，租金的千分之一。

這么一盤點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)提供租賃服務(wù)，總體稅負(fù)確實(shí)是比較高的，最高有可能達(dá)到租金收入的30%-40%以上。

實(shí)際稅負(fù)又幾何

企業(yè)和個(gè)人的名義稅負(fù)和實(shí)際稅負(fù)差距有多大？可能根本無從知曉了。部分企業(yè)通過賬外方式少繳了稅，只要是租客不需要發(fā)票的，就都沒有主動(dòng)交稅。

而個(gè)人房東的，從我們觀察周圍的社會(huì)實(shí)踐來看，估計(jì)依法全額交過稅的也在少數(shù)?？傮w的實(shí)際稅負(fù)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于名義稅負(fù)2%。中國的個(gè)人房東普通缺乏“稅感”，大多數(shù)人完全不知道目前實(shí)際落地的名義稅負(fù)到底有多少。因此一聽說有可能被稅局盯上，立馬就緊張起來了。

這一場(chǎng)熱鬧背后真正體現(xiàn)出的趨勢(shì)是什么？

經(jīng)過上面的盤點(diǎn)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于個(gè)人房東來說，即便是看名義稅負(fù)，也是非常輕的。退一萬步來講，就算真的嚴(yán)查嚴(yán)管，產(chǎn)生了實(shí)際稅負(fù)并全額向后傳導(dǎo)了，也并不會(huì)造成多少上漲。對(duì)于企業(yè)房東來說，真正困擾他們的是結(jié)構(gòu)性的稅制問題，而這正是近年來從中央到地方都竭力在改革、調(diào)整和松綁的內(nèi)容。至于“陰謀論”說稅務(wù)局想使全民成為“臥底”，通過專項(xiàng)附加扣除信息的收集發(fā)現(xiàn)線索，從而征更多的稅，這個(gè)真是離題萬里了。還是拿財(cái)稅[2019]13號(hào)和《關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第2號(hào)）這兩個(gè)新出的普惠型稅收優(yōu)惠政策來說，單是這兩個(gè)文件給全國人民省下的稅金體量，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于少部分房東出租而未交的稅額吧。

那么，這一場(chǎng)熱鬧背后的真正體現(xiàn)出的趨勢(shì)是什么呢？答案是：大數(shù)據(jù)的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

個(gè)人所得稅需要借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化成為全面的綜合所得稅制，早已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。而綜合所得的征收管理之所以極難實(shí)現(xiàn)，完全是技術(shù)層面的，瓶頸就是數(shù)據(jù)。據(jù)官方解讀，這次改革使稅務(wù)局史無前例地在國家層面調(diào)動(dòng)了（并在不斷完善中）涉及公安、銀行、公積金、民政、教育、醫(yī)療、社保等等多方面的行政和社會(huì)資源，打造囊括全體居民的大數(shù)據(jù)。此例一開，稅務(wù)征收管理的科學(xué)化、體系化將得以迅速完善，覆蓋各個(gè)行業(yè)的大數(shù)據(jù)建設(shè)又進(jìn)了一大步。

我們來猜猜稅務(wù)機(jī)關(guān)后面會(huì)怎么辦？

普惠性的結(jié)構(gòu)減稅勢(shì)不可擋，沒有必要妖魔化“六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除”的數(shù)據(jù)采集。為了平息社會(huì)民眾對(duì)于租金上漲、個(gè)人稅收扣除無法落地的擔(dān)心，最有可能采取的措施是，放松數(shù)據(jù)采集的限制性要求（如上文分析），同時(shí)在企業(yè)和個(gè)人出租稅收方面進(jìn)一步出臺(tái)優(yōu)惠政策。請(qǐng)大家拭目以待。

從事租賃行業(yè)的企業(yè)應(yīng)該怎么辦？

近日有文章論述了房租漲跌力度和市場(chǎng)供求之間的關(guān)系，其結(jié)論是，個(gè)稅改革并不必然會(huì)造成租金上漲的結(jié)果，關(guān)鍵因素還是市場(chǎng)供求關(guān)系，以及租賃產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。筆者深以為然。