2019年的兩會再次將“房產(chǎn)稅”推上熱門話題，與2018年政府工作報告中的表述相比，今年房地產(chǎn)稅立法從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”。

因此，在江湖傳聞已久的“房產(chǎn)稅”基本已經(jīng)確定會征收，只是開始征收的時間問題。除去房產(chǎn)稅這個懸而未決的問題，房子的繼承問題更待解決。

就目前的現(xiàn)狀來看是，70后靠自己拼搏掙得房產(chǎn)（買房大多都是為了改善住房），80后、90后（90后、95前）在丈母娘的催促下，早早加杠桿買了房子，95后、00后根本不需要買房（因為等到他們長大已經(jīng)有好幾套房產(chǎn)等著了）。

圖世界部分城市首次購房年齡

在“4321”主流家庭組成結(jié)構(gòu)下，房子比人多，即使二胎放開，身邊的中產(chǎn)和“類中產(chǎn)”們大多會選擇至多1個孩子。

都說中國的父母，最具有奉獻(xiàn)精神，他們的孩子很大程度會繼承父母的資產(chǎn)，但在國內(nèi)繼承父母房產(chǎn)只能通過：買賣、贈予和繼承，世界其他城市有“遺產(chǎn)稅”一說，但國內(nèi)尚未實行。

在已實行的幾種方式中，哪種更劃算呢？

買賣

按照現(xiàn)行房產(chǎn)交易規(guī)則，買賣過戶產(chǎn)生的費用主要與房產(chǎn)套數(shù)、價格、面積以及不動產(chǎn)證取得時間有關(guān)。主要包括增值稅、契稅、個稅、登記費幾項費用。

注：表格中主要是稅費的計算

圖買賣的稅率計算

按照上述規(guī)定，父母有一套100平米的普通住宅類商品房，想在生前通過買賣的方式轉(zhuǎn)給子女，房子購買年限已滿5年，價值500萬，且是父母和子女的唯一住房。

過戶費用包括：契稅7.5萬（500*1.5%），個稅5萬（500*1%），過戶費用合計約12.5萬。

當(dāng)然，這種過戶方式，是建立在房產(chǎn)證滿5年以后辦理的情況。

贈予

買賣不行，直接贈送總可以了吧？

答案是，不行。

贈予也是需要繳納稅款的，稅款的多少跟房屋的價值有關(guān)。

圖贈予稅率計算

需要注意的是：獲贈或繼承來的房屋，以后再轉(zhuǎn)讓時，個人所得稅適用稅率為20%。

那么贈予需要繳納多少的稅款呢？

一套價值500萬的房產(chǎn)，以贈予直系親屬為例，需要交納契稅15萬（500萬*3%），印花稅5000元（5/10000*500萬*2），公證費5萬，評估費1.25萬（評估費和公證費各有差異），三項主要費用共計21.75萬。

結(jié)果，相比買賣房產(chǎn)，贈予的成本更大。而且差值會隨著房價的大漲，直線上升。

繼承

繼承是目前最多使用的，費用也是最低的，只需要印花稅、公證費和相關(guān)手續(xù)費用，但也存在弊端，因繼承法規(guī)定在沒有立遺囑的情況下，遺產(chǎn)的繼承順序是：

第一順序：配偶、子女、父母。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

圖繼承房產(chǎn)需繳納的相關(guān)費用

因遺產(chǎn)打官司鬧上法庭的不在少數(shù)，即使獨生子女?dāng)?shù)增加，再婚重組家庭等變數(shù)加入，讓遺產(chǎn)繼承也存在不確定性。

回到最初，95后、00后平均能從父輩那或繼承或買賣贈予獲得房產(chǎn)一兩套，如果沒有好的地段和剛性需求，接盤的人有多少？

換言之，具有價值的投資產(chǎn)品，房產(chǎn)真的是最好的嗎？這又是另一個需要深入的話題了。但是，即使中國居民杠桿率已將近50%，也有操不完的心，因為投資不分年齡。

合理資產(chǎn)升值 從理智投資開始